隆生刘小波：再见，2021！

作者丨刘小波 隆生企业董事长

刚刚过去的2021年，是房地产行业心惊肉跳的一年，尤其是下半年，可以称为史上“至暗时刻”。我们在政策的夹击和市场的冰窖中接受生死大考。

由于国家去年8月份开始对房企设立融资“三道红线”，至今年开始的“四档”政策，一系列政策组合拳出台，给火热的房地产市场降温。姑且不论这些政策是否矫枉过正、打击过度，确实有效地抑制了当时市场的火爆态势。但后来的局势，也许超出了所有人预料，整个市场断崖式下跌，直接冰冻，房地产行业迎来至暗时刻。

这一年，我们体会了从沸点到冰点的大起大落，扛住了涅槃之痛，也领略到了重生之美。

01

2021年的开年，是在一片欣欣向荣中开局。楼市东风劲吹，销售中心顾客盈门。乘红火的楼市和隆生品牌号召力，营销火爆，截止6月30号，我们顺利完成年度销售过半的任务。

然而，从年初开始，银行就在不断收紧银根，各大银行由于没有额度，按揭无法放款。尽管我们完成了上半年度销售任务，但因为按揭款发放不下来，只能无奈地看着数以十亿计的销售回款，躺在银行无法变现。

下半年伊始，惠州楼市又连遭重锤：住建部门约谈，惠八条出台。至此，情势加剧恶化，销售断崖式下跌。七月份我们的销售额还勉强过亿，八月、九月、十月逐月走低，销量不及往常的百分之十，和年初形成鲜明对比。

与此同时，政府一个动作比一个动作严厉，调控政策不断收紧，一系列政策组合拳下来，在房地产周边筑起铜墙铁壁，堵住一切流向房地产行业的资金。转眼之间，市场弥漫悲观情绪，诡谲动荡，楼市下跌至幽暗的山谷。

房地产是资金密集型行业，支持开发企业资金周转的主要来源于两方面：一是销售回款，二是信贷融资。如今，销售冷凝，按揭回不了款，开发贷和各类融资活动叫停，在铁桶般严密的围合下，所有的资金都无法流入房地产，以致开发商现金流枯竭。同时，舆论一边倒，房地产企业变成过街老鼠，违约、爆雷、破产事件接连发生，顷刻间，整个行业哀鸿遍野，金融机构谈“房”色变，避而不及。

02

在这样的严峻形势下，我们又遇到一个重大关卡——用于鹿江花园前期并购的一笔融资即将到期。

我们在收购鹿江花园时，尽管我们不是百强企业，不在白名单之列，但五矿信托经过前期尽调，还是赋予我们特别的信任，向我们投入了16亿元，顺利完成项目的收购，鹿江花园得以顺利开发。这笔款项将在2021年12月25日到期。

在正常情况下，按期偿还这笔款是毫无问题的，问题是像所有的房地产开发商一样，目前企业所有资金来源被切断，我们想尽一切办法，也曾尝试考虑延期支付，然而，综合各种情况，由于这笔贷款是刚性兑付，无法展期，也就是说：到期不付就属于违约，没有第三个方案可选。这使我们陷入前所未有的艰难处境。面对外围许多地产大户不断爆雷的情况，五矿信托也忧心忡忡，把我们列为重点关注对象。

连续两个月，我夜不能寐，内心焦虑已极。这是企业有史以来遭遇的最大危机，一时间，黑云压顶，隆生这艘小船犹如航行在茫茫暗夜，找不到突围的方向。

此时，很多业界同行为了及时止损，已采取停工、停止支付工程款、无限延期支付材料款的行为。更有一些开发企业干脆破罐子破摔，任其爆雷，违约的消息一个一个传来，市场一片惊恐哀嚎。触目所及，到处都是停工的楼盘，烂尾风险激增，业主收楼变得遥遥无期，焦急的业主到处打听、上访；建筑工地的工人们辛苦劳作的工钱大多还没收回来，眼看一年将尽，不知道这一年还能不能回家过年。

眼前一幕一幕，走马灯似的变幻，那些焦急的目光、沧桑的面孔不断浮现，我凝视漆黑的夜空，盘旋的思绪逐渐汇成一个强烈的念头：我们不能躺倒，不能让企业三十多年积累的信用毁于一旦，决不能辜负那些信任我们的人。

于是，在最困难的时候，我们向社会郑重承诺，“不停工，不降价，保品质，不少农民工一分钱”。同时，企业紧急决定，想尽一切办法保住信用，按时还款，决不躺平！

03

克劳塞维茨在《战争论》中说：“当战争打到一塌糊涂的时候，将领的作用是什么，就是在茫茫黑暗中，用自己的微光照亮队伍前行。”我召集企业管理层，重点说了三句话：一、我们难，但是别人比我们更难；二、只要努力，办法总比困难多；三、面对现实，没有跨不过去的坎。

我们不止一次经历九死一生的时刻，每一次都有惊无险地走了过来。我曾经说过，只要我们自己不倒，没有人可以打倒我们。在房地产发展的数十年里，有多少浪潮之巅，就有多少暗礁险滩，我们航行在市场经济的汹涌波涛里，倒下去也许连个泡沫都不会泛起。但只要我们内心的光不灭，看准方向，坚定向前，再大的风浪也一定能趟过。

战斗的号角吹响，企业各部门就紧急地运转起来，大家上下同心、群策群力。一方面，我们深挖自己的存款能力、资金潜力，积极展开自救。住宅卖不动，就从车位、商铺、公寓等方面盘活存量，解决流动性不足的问题；另一方面，我们多方奔走，与金融机构谈判沟通，积极推动按揭放款，扩展其他融资渠道；对材料供应商，我们坦言相告，获得对方理解，分期付款保证材料供应；对施工单位，我们提出要求，工程进度一切照旧，保质保量完成工程。

我坚信，当下这种极端状况一定是暂时的。经济要发展，城市要建设，离不开房地产开发。无论人们主观意愿如何，房地产行业目前仍是国家支柱产业，这是无法改变的事实。我预判在今年底至明年初，一定会有政策上的“拨乱反正”，整个市场会得到改善；其次，我们扎根于惠州，深谙本土人民居住习惯，开发的都是品质较高、属于自住型和改善型的产品，有较高的市场品牌认可度。只要市民对生活品质还有追求，这样的房子就一定有市场，目前的政策造成了购房者的观望情绪，但随着时间的推移，市场会逐步恢复信心；更重要的是，我们自始至终不加杠杆、不盲目扩张，一个萝卜一个坑，围绕项目进行建设，没有太大的债务拖累。这是我们敢于承诺的底气。

就这样，企业稳住阵脚，一切工作按既定步骤有序实施。在市场低迷的时刻，西江花园甲府盛大交楼，让大家看到，我们的项目依然如期高质量地交付；在地产企业不断的爆雷声中，我们按原计划进行企业办公大楼搬迁。在这房地产至暗时刻，这无疑是向社会昭示一种正向激励与信心输出。

04

十二月中旬的第一天，晚上十一点，最后一项资金筹备落定，我已胸有成竹。发了一条信息给五矿信托，告诉他们，我们已筹备好款项，16亿贷款将足额提前归还。

一条平静的信息，在金融行业中掀起巨大的波澜，个别一直怀疑我们偿还能力的人感到难以置信，五矿领导看到之后，激动之情亦溢于言表。原本以为隆生爆雷是大概率事件，没想到我们不仅如数归还，时间还提前了。他们连说，隆生是个负责任的企业，经此一事，他们觉得过去没有看错隆生，今后也必将更加信任隆生。

过去金融机构融资，多倾向于百强房企，只有上市公司、百强房企才有资格进入白名单。在2021这个非常之年，面对重压，百强房企爆雷不断，纷纷败阵而逃，而隆生这样一个偏于惠州一隅的中小型房企，反而扛住了压力，保住了信用，我想这个现象将会促使一些金融机构，重新评估那些规模不大但有品牌、有信用、一直脚踏实地深耕本土的房企价值。

12月21日，冬至。一反往常艳阳高照，是日阴雨霏霏，让人感到入冬的寒冷，但在我们的办公楼里却是一片春意融融，最后一笔债款汇出，让所有同事感到如释重负。这一场艰苦卓绝的信用保卫战，我们终于挺过了。今年我们在销售收入下滑了将近一半的严峻情况下，依约或提前还清了各类金融机构合约65亿元的融资借款。同时，工地没有停工，销售没有降价，工程款没有拖欠，没有发生一单债务纠纷，没有让一个农民工兄弟因债上访。西江花园一、二、三区如期交付，仲恺花园塔吊如梭，鹿江花园如火如荼地建设，榕溪花园照样全面封顶，更重要的是我们没有让那些信任我们的投资者们失望，我们保住了赖以立足的企业信用。

排天巨浪已逐渐消退，海面重现风平浪静，房地产至暗时刻已过，黎明已隐隐可见，但海面之下还有多少暗流在涌动？有些超级巨舰敌不过狂风骤雨，已在海浪中翻船沉没或正在沉没，正所谓：沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。而隆生这条小船，在两岸猿声中，轻舟已过万重山。

轻轻地挥挥手，让我们说：再见，2021！

来源：隆生杂志