业主“停贷”风波让中国楼市打寒颤

自去年7月以来，中国100家最大开发商的新建住宅总销售额每月都出现同比下降。

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Cao Li /Rebecca Feng 2022年7月15日13:25 CST 更新

海外投资者和国内购房者正对国内房地产市场失去信心。在经历了一年之久的销售下滑、项目停工和开发商频现违约事件之后，中国房地产市场进入了一个新的动荡阶段。

本周，忿忿不平的业主们发起的一场行动在社交媒体上迅速升温，他们威胁要停止偿还未完工住房的按揭贷款。一石激起千层浪，来自全国各地的业主们也纷纷宣称，如果开发商不履行承诺，不能按期交付预售房，他们也将“停贷”。

一些大型中资银行的股价周四下跌，招商银行股份有限公司以3.7%的跌幅领跌。多家银行发布声明称，它们对建设延期的楼盘项目的风险敞口有限，按揭贷款违约的风险很小且可控。

许多开发商的股票和美元债券也跌声一片，债券价格陷入深度低迷。一些投资者称市场上出现了一波滥卖风潮，甚至拖累了财务状况较好、拥有投资级信用评级的中国公司的债券。

固定收益对冲基金管理公司Astera Capital Partners的执行董事兼基金经理Kenny Chung在谈到开发商债券遭抛售时说：“现在就像是一场大甩卖。”他说，投资者对整个中国房地产行业基本上信心尽失，因为住房销售几乎没有好转迹象，而且整个经济面临巨大的增长阻力。

自从出台了防止国内开发商过度举债的规定后，国内房地产市场的压力一直在加大。中国负债最重的房地产巨头中国恒大去年夏天开始出现严重的流动性问题，导致其许多未完工项目停工。惊慌失措的投资者抛售了许多中国垃圾债券，随着信用债市场的恐慌蔓延，包括中国恒大在内的十多家开发商随后相继发生了美元债违约。

从那时以来，许多仍屹立不倒的开发商一直很难说服投资者和国内民众、使其相信它们能够抵挡住滑坡势头。周三，洲际交易所美银(ICE BofA)中国美元垃圾债券指数中未发生违约债券的平均收益率约为29%，反映出市场已经极度混乱。

行业数据提供商克尔瑞房地产研究中心(China Real Estate Information Corp., CRIC)称，自去年7月以来，国内100家最大开发商的新建住宅总销售额每月都出现同比下降，而且今年上半年下降速度加快。房价也一直在下滑，民间房价指标显示的降幅远远大于中国的官方数据。

追踪和分析国内房地产市场的同策研究院(Tongce Research Institute)的研究总监宋红卫说，市场还没有触底。

宋红卫说，销售额下降意味着开发商获得的可用于减轻财务负担的现金减少，这可能导致更多的施工延期，令购房者感到失望和担忧。他表示，如果这种趋势继续下去，可能会导致整个行业出现恶性循环。

佳兆业在上海的一个项目工地。该公司美元债已经发生违约。

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购房者断供可能会削弱消费者对楼市的信心，进一步降低人们购房的可能性，加深楼市的低迷。

本周早些时候，中国社交媒体上出现了一份面临业主“停贷”威胁的约30个楼盘项目的名单，这份名单受到几家研究公司的关注。到周四，名单上的楼盘项目已增加到200多个，包括佳兆业集团控股有限公司和中国奥园集团股份有限公司等多家开发商的未完工楼盘。佳兆业集团和中国奥园已出现美元债务违约。

根据克而瑞周三发布的报告，江西省景德镇市一个恒大楼盘的业主称将从6月30日起停止还贷，之后全国多地的业主纷纷效仿。该报告不久后被删除。

周四，更多关注此事的人在社交媒体上表达了他们对楼市状况不断恶化的担忧。武汉、上海等一些城市的未完工房地产开发项目的业主在网上请愿，收集了数以百计人的签名，他们说如果不恢复施工，或者房子没有按照开发商承诺的时间表交付，他们将停止还贷。

一名张姓白领在武汉购买了一套公寓，该楼盘项目由具有国资背景的绿地控股集团股份有限公司所开发。张女士说，她和其他业主联名签署了一封落款日期为7月10日的停贷通知书，其中声称如果他们所购房屋在12月31日前不能按时交付，他们将从那天开始停还房贷。

张女士说，这个楼盘的施工在过去九个月里似乎停滞不前，她和其他业主已试图从开发商和当地银行以及当地政府官员那里获取有关该楼盘的最新进展信息。她说，业主群安装了一个摄像头来监控该楼盘的施工情况，甚至还用无人机来查看到底发生了什么。

她说，这处项目工地上的建筑工人也抱怨工资被拖欠。张女士说，她一直在非常努力地还房贷，但这一切实在是太累心了。

恒大在武汉的一个未完工楼盘。在恒大一个楼盘的业主表示要停止还贷后，全国其他地方的业主纷纷效仿。

几个月来，国家一直试图重振住房市场。银行降低了首套房的房贷利率，许多城市已降低首付要求，推出了购房者补贴，并取消了一些购房限制举措。

克而瑞的数据显示，6月份，前100大开发商的总销售额同比下降了43%，但较5月份增长了61%，这给饱受打击的中国楼市带来了一线希望，即最坏的情况可能已经过去。

房产经纪人和分析师表示，月度销售数据的改善可能是防疫封控措施解除后居民被压抑的购房需求得到释放的结果，这种环比改善是否会持续还有待观察。

根据房地产研究机构上海易居房地产研究院(Shanghai E-House Real Estate Research Institute)的数据，在长达两个月的全市封控、商业活动和居民出行受限之后，6月份上海新建住宅销售较5月份增长超过700%。

上海个体房产经纪人张亮说，就像是积压了三个月的单子在一个月内爆发了。

深圳世联行集团(Shenzhen Worldunion Group)上海办公室的销售经理刘敬说，封控让一些人意识到了拥有一套住房的重要性。

5月6日，结束在江苏省苏州市长达一个月的封控后不久，沈叶就签约了一套带花园的公寓并付了定金。

38岁的沈叶和她的丈夫多年来一直租房居住。封控两周后，她意识到，作为租户，她不在社区聊天群里，因此错过了封控期间一些最重要的信息，如食品供应和核酸检测。她说：“那是因为我们没有自己的房子。”

“如果再来一次封控，我能在院子里吹吹风，散散心，心情能好一点，”她说，“我还可以自己种菜。”