卓越李华:一位地产商的AB面

导语

面对急速扩张下状况频出的卓越，李华还能安心隐于背后吗？

如果你站在深圳福田CBD中心向四周眺望，就会发现目之所及的建筑上基本都印有卓越logo，而这个承载着深圳繁华的名字，来自由李华掌舵的卓越集团。

作为深圳这座城市的“写字楼之王”，卓越在这里拥有众多甲级写字楼和商业项目代表作，江湖地位堪比潘石屹的SOHO中国。

而同样为这些写字楼的操盘手，和“话题王”潘石屹的高调相反的是，卓越的领导人李华却鲜少出现在公众视野。仅有的几次“露面”还是被迫卷入的负面新闻，比如去年年初深圳市原市委副书记、原光明新区党工委书记李华楠的贪腐案；再比如2018年京东掌门人刘强东在大洋彼岸惹下的那场风月官司。

早年间，李华也曾与章子怡、范冰冰等知名女星传过绯闻，虽然后来却娶了小他25岁的十八线女星仝晓燕。

但是除了这些信息，李华和他的卓越集团，仿佛还是笼罩着一层神秘的面纱。

房地产行业风云变幻，当意气风发的潘石屹意图变卖soho中国离场，虽然最后结果未成功，但“北soho南卓越”的格局早已不在。而另一边的李华，面对急速扩张下状况频出的卓越，还能安心隐于背后吗？

“楼王”往事

1966年的四川内江，一名男娃娃呱呱坠地。彼时谁也没想到，他未来会成为深圳地产界的传奇大亨。

二十一年后，出身于教育世家的李华从华南理工大学毕业。和那个年代的诸多大学生一样，一毕业李华便被分配到广东省的另一个大城市深圳，毫无悬念地成为了深圳市团委的公职人员。

不过体制内的“铁饭碗”并没有吸引住李华。

20世纪90年代，随着经济腾飞，国内开始出现一波“下海潮”。而深圳作为改革开放的桥头堡，也成为一批批人才“造梦”的起始地，包括李华。

告别公务员身份后，李华一头扎入商海，但由于经验不足，他尝试过很多领域却始终没有取得好成绩。

直到1992年，南方讲话的发表，以及住房制度改革步伐的加快，海南建省和特区效应因此得到全面释放，发现海南房地产市场似乎大有前景的李华便开始涉足其中。

可惜的是，就在李华进入地产行业的第二年，海南房产泡沫危机袭来。而这场巨大的风暴，不仅改变了当时包括潘石屹在内的“万通六君子”的命运，也让作为下海青年的李华惨遭损失。

随后，李华拿着紧急套现的资金转战香港，并靠着这些钱在香港股市赚得第一桶金，最终拿到了香港居民的身份。

在香港稳住脚跟后，李华还想回到内地市场。1996年，李华在深圳成立卓越实业有限公司，即卓越置业集团有限公司的前身。同年，其就职于中科院经济研究所的亲哥李晓平也一同“下海”加入卓越。在后来的岁月里，这对来自四川内江的兄弟，一个在台前操作一个稳居幕后，共同建立起庞大的卓越集团。

1998年，李华推出第一个住宅项目——深圳蔚蓝海岸一期，该项目的问世令卓越在深圳地产界一战成名。

其后，李华更是在深圳狂拿地，并以“蔚蓝海岸”为代表，先后推出了“皇后道”、“浅水湾”等项目，并逐渐形成“卓系、悦系、蔚蓝系”等三大产品线。

2004年，李华又开始向商业地产领域进军。

在首次试水投资卓越大厦后，卓越集团在福田CBD核心位置开发了卓越时代广场等一系列标杆商务项目。同时，李华也秉持了一贯的港商风格，从卓越时代广场、卓越世纪中心等写字楼项目，占据了深圳所有办公区域的核心位置并年持有运营。

彼时，强如万科也没能如卓越一般在深圳福田CBD坐拥三个地标性建筑，而卓越大厦、卓越时代广场、卓越世纪中心这三个商业项目，不仅让奠定了卓越集团在深圳的江湖地位，也让李华成功获得了深圳“写字楼大王”的称号。

那些年的岁月里，李华在地产行业混得风生水起。而且实际上，除了在深圳地产界很有能量，体制内出身的李华在其他领域的社交场所中，都是一个“十分说得上话”的人。

比如当年震惊全国的刘强东案，就有李华的身影。

据了解，李华和刘强东曾经为明尼苏达大学工商管理博士项目的同班同学，而后者在案发后，其私人助理Vivian Yang还曾联系过当事女子，想让李华担当调解员：“让李老板和你谈一谈，他是我们双方都信任的人，你可以先和他聊一聊。”

图片截取自2018年路透社相关报道资料

虽然该提议后来被女方拒绝，但从这一口径来看，李华参与该案件的程度深浅值得深思。

此外，在2019年1月，李华还曾因卷入深圳原市委副书记李华楠涉嫌贪腐案，而被有关部门公开带走协助调查。有消息称，李华楠在深圳光明新区任职时，曾多次帮助李华拿地。

另据公开资料，早在2013年11月20日，卓越集团就曾与光明新区管委会签订城市更新框架合作协议，对田寮片区等8个重点区域进行改造，改造面积共计约101公顷。

当然，由于证据不足，没过多久李华便从这场风波抽身而出。不过这似乎只是开始，卓越集团内部的动荡还远远未平。

“20强”征程

调查事件后，卓越集团突遭人事变动——任职三年的执行总裁王卫峰离职。与此同时，曾就职于龙湖集团的李宏耕被任命为集团副总裁，来自万科的牛伟被任命为集团战略运营部总经理。

此外，在组织框架上，卓越集团还将在深圳大本营并存多年的地产和置业两家公司合并，同时成立了粤西公司、佛山公司。

对于王卫峰的离职，早在其离职的前一个月，市场上就已经传起了流言，不过卓越曾对此辟过一次谣，只是纸终包不住火。当时有分析人士表示，卓越集团内部经营压力过大可能是王卫峰离开的主要原因。

事实上，彼时虽为深圳地产界“大佬”之一，但卓越却一直没能成功上市。

2007年，卓越首次提出上市计划，预计2008年在香港IPO，然而2008年金融危机让卓越上市计划不得不搁置。

2009年，卓越集团再次赴港冲刺，但最终由于认购不足，上市计划再度失败。那一年，龙湖、宝龙等房企均如愿登录资本市场，而卓越却因估值偏低二度被拦门外，集团最后甚至不得不出售部分写字楼以缓解现金流压力。

资本市场折戟，李华只好把目标转移至规模上。

在2018年的新年致辞中，李华表示：“通向千亿的道路已逐渐清晰，三年千亿目标已触手可及。”在2020年11月的一次内部会议上，李华又提出：“两三年内，希望卓越能做到行业TOP20。”

为此，他还拉来了地产圈知名职业明星经理人陈凯，并为其新增了执行董事长这一职务，试图让集团规模加快提速。

据悉，在加入卓越前，陈凯曾在阳光城、中南置地、新力控股等房企任职。在陈凯过往的履职经历中，其最出彩的地方就在于能带领企业快速实现业绩增长，这也正是当时想要冲击千亿和TOP20的卓越集团最为需要的。

由于公司未上市，所以卓越集团详细具体的销售数据外界不得而知。不过集团官方信息透露，2021年卓越集团销售全口径首过千亿，业绩同比增长超20%。

机构数据显示，2020年卓越的全口径销售额为994.1亿元。所以按此计算，去年全年卓越共实现了1192.92亿元的销售数据，成功完成千亿目标。

不过值得注意的是，克而瑞2021年房企全口径销售榜单显示，去年排在行业第20位的中梁控股销售额为1718.1亿元，卓越距此还差了525.18亿元。如果要在一年内实现追赶，卓越集团平均增速要达44%以上。

在如今的行业环境下，要实现这种大跨步的飞跃并非易事，更不用说现实情况中，房企实际销售额或许还会比机构数据更加偏低。

有分析人士称，2018年增速较低的销售金额使得卓越集团2019年、2020年两年销售压力陡增，而伴随着董事长风波，高管离职，集团目标的实现更是压力倍增。

到目前为止，卓越集团并未公布2021年或2022年上半年的负债情况。不过就在此前，卓越旗下上市物业公司卓越商企服务召开2022年中期业绩发布会，李华胞兄也就是卓越商企服务董事会主席李晓平，针对母公司卓越集团情况也作出了一些说明：

“卓越集团一直是非常稳健的公司，从目前来看我们各项指标都在规定的三条红线以内，到目前为止国内有息债都没有，以前少量合作单位做的信托也已经全部还完，而且是提前兑付了，美元债也很少。所以目前来看，企业运营是很稳健的，而且留有足够的余量。”

蒙眼狂奔背后

值得一提的是，千亿目标实现的背后，是卓越在土地市场的蒙眼狂奔。

公开数据显示，相比2020年同期的231亿元，卓越集团2021年的拿地金额同比大增了51.95%，达351亿元。

去年1月份，卓越以12.1亿元的价格拿下重庆一宗商住混合用地，溢价率高达36.88%，楼面价达14236元/平米，一度刷新重庆最高楼面价记录。同月，集团又以总价19.43亿元的价格中签广州黄埔东风化工厂宅地，该地块楼面价仅次于2016年8月中冶科工创造的黄埔“地王”，从竞价到竞配建均到达封顶阶段。

去年2月，卓越集团经过117轮竞价，以19.13亿元竞得宁波市慈溪市一宗土地，溢价率49.69%，竞报住宅用房4300平方米。而在5月北京首轮供地中，集团更是斥资187.27亿元狂揽四宗地块，占已出让地块的20%，成为该轮土拍的最大赢家，且这些地块全部触达土地合理价格上限，同时附加高比例的政府持有产权份额和配建面积不小的公租房面积。

频繁的拿地动作之下，公司去年的销售额也直冲千亿。不过有业内人士分析称，在目前的经济环境下，企业发展应该在战略上更加谨慎些。“在土地储备上，不是不能扩张，但是整体社会资金链紧缩，发展还是应当遵循稳健，一旦资金链出现问题，对企业带来负面影响是巨大的。负债率提升，以更高利率追求回报率，一旦回报率无法达到利率的需求，就会有巨大的资金压力，风险很大。”

果不其然，进入2022年，卓越至今仍未在公开市场拿地，且去年拿地的一些项目今年都陆续开始出现问题。如2月份，曾刷新重庆楼面价记录的重庆地王，因无证擅自施工超3.5万平米被罚200万元。

而在7月，根据北京商报报道称，卓越去年在首批双集中供地中联合拍得的奥森春晓、北青云际、青云上府三个项目，突然显示预售证已过期。这些项目的预售信息都显示着：“该项目预售许可的期限已到期，未售房屋不能进行预售合同网上签约。该项目楼栋需申请办理初始登记,取得房屋所有权证后，方可现房销售和现房合同的网上签约”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，理论上讲，预售证过期的话对开发商来说销售就不会是很规范的，后续如果出现维权，对于开发商和业主来说都是存在风险的。

当然，卓越集团所面临的风险也不止在这一处。

事实上，早在2020年11月，深圳上梅林卓悦汇就曾发生过天花板垮塌事故。而同样在该商场四楼，2016年12月也曾出现过天花板突然塌下，据了解那次掉落的天花正好砸中三名顾客。

此外，卓越位于西安市雁塔区与长安区交界处的西江月项目，从2005年规划至今，已烂尾17年。

危机频发下，卓越集团难言上市。

有接近卓越的人士表示，其实卓越一直有试图策划上市，但是一直没有成功，具体原因并不知道，可能是其自身现金流并不出众。

而另一位分析师则认为，在港上市虽然相当国内上市简单，能够实现资金融通，但风险较大。有很多在港上市公司股票跌零的先例，这样事情对企业是致命的，一旦股价暴跌，卓越目前的情况着实难以承受。

克而瑞研报认为，谨慎态度仍是未来投资的主旋律。一方面是行业已经步入“后规模”时代，为了冲规模而拿地策略已经显得不合时宜，另一方面，去杠杆大背景下，“促销售、抓回款”，保证现金流仍是企业第一要务，“先活下去才能活的好”。

地产金融视界

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