北京真的快要"没地了"！

北京的建设用地资源多不多？

如果你开车到北京六环外，可能会看到大片大片的空地，所以在很多人的心中，就已经笃定了一种想法：北京的用地多得很。

实际的情况，真的如此吗？

2022年7月1日，北京市政府公布了《北京市“十四五”时期土地资源保护利用规划》，在这个“土地保护规划”中，北京市提出了几个关键性的“土地指标”：

第一，北京市的建设用地规模（包括城乡建设用地、特殊用地、对外交通用地及部分水利设施用地）控制在3670平方公里。

其中城乡建设用地规模要控制在2790平方公里，也就说北京的市域面积是1.6万平方公里，真正用来盖房子的土地面积仅占到17%左右。

第二，未来五年，北京建设用地规模要做“减法”： 城区的建设用地规模由现状885平方公里减到850平方公里，平原地区开发强度由现状44.5%下降到44.3%。

意思就是未来五年，北京市要减少“建设用地规模”的供应，不用盖那么多房子，“以房控人”。

第三，大幅度增加“耕地”和“林地”：全市土地整治新增耕地规模不低于43万亩，完成新一轮百万亩造林绿化工程，全市森林覆盖率要提高到45%。

很显然，北京马上就要进入“复耕”和“复林”的发展阶段了，大量的城市用地将用来重新“新增耕地”和“造林绿化”，而不是用来盖房。

就算是北京要实施的“大规模腾退”，腾退出来的土地资源，也重点考虑用于“造林绿化”，而不是用来大规模开发房地产。

很显然，北京正在逐渐“告别房地产时代”，打造“全球公园城市”。

那么随着建设用地的供应减少，北京将来就不发展了吗？

答案是否定的。

北京未来的城市发展策略是“严控增量，盘活存量”：未来北京的城市建设中，有超过60%将利用“存量土地”来建设。

比如利用腾退空间退租空间和老旧厂房再改造再利用，支持“腾笼换鸟”，重新装修后，可以引入高精尖产业和企业办公。

这样的话，就不需要再供应“新的产业用地和办公用地”了。

再比如利用闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，改建为保障性租赁住房、公租房等。

这样就省了供应“新的住宅用地”。

此外北京还计划大量利用“集体建设用地”来建设“共有产权房”，满足“退租人员”、“中低收入群体”的住房需求。

也可以大量节省“新增供地”。

所以，未来五年，北京是“能不新供地”就不“新增供地”，尽可能利用盘活“闲置的存量土地”资源来达到城市发展的目标。

北京，正在加速进入“城市更新”阶段，而即将结束“城市扩张”阶段，北京发展，确实真的要进入“减量阶段”了。

北京的城市大扩张时代，结束了。

如果你现在还能在“北京四环里”买到“品质新房”，那你真的已经买到中国未来10年，最具“稀缺价值”的资产了。

就算你只能买在北京六环边的地铁新房，再过8年10年，也将是中国最具价值的资产之一。

随着北京扩张时代的终结，北京楼市仅供“少数人”。

从下面这张“北京永久农田及储备区、绿色廊道分布示意图”，我们就可以看得更加清晰：

第一，北京1.6万平方公里的土地中，浅绿色的“山地面积”最大，其次是“红色黄色的耕地面积”，然后是深绿色的“林地面积”。

山地+耕地+林地，几乎占到了北京市域总面积的85%，“白色的城乡建设用地”仅仅占到15%左右。

第二，从分布格局上看，各类用地也有明显的分布特征。

比如北京的“山地面积”大规模集中在北京六环外的北部和西部，北京六环外的南部和东部，存在大规模的“耕地面积”。

很多人出了北京六环，看到大量的“空地”，傻傻的以为这是“建设用地”，其实全部都是“耕地和林地”，不允许“盖房子”。

就连北京这样的“超级大都市”，现在也要大面积“复耕”，房地产开发的空间进一步被“压缩”。

而在北京的“5-6环”则存在大量的“林地面积”，这个区域就是北京的“第二绿化隔离地区”，大量的空地将用来实施“造林绿化”工程。

第三，北京真正有“建设用地空间”的地方主要是五个：顺义、亦庄、大兴和房山，昌平新城其实用地量也不高。

所以未来北京的常住人口将会大规模集中于以上四大片区：亦庄、顺义、大兴和房山，因为只有这里才有大规模供地的可能。

第四，通州的面积看起来很大，一共有906平方公里。

但是从本次规划上看，通州除了155平方公里的“北京城市副中心”，其他地方的空地几乎全部都是“绿地和耕地”。

很多人错觉通州的“空地多得很”，这是因为对土地利用规划“不太懂”的主要原因，通州的“耕地和绿地”加起来占比接近60%。

这就是这些年，通州“供地少”的主要原因，通州未来几乎不可能有大规模的房地产开发和住房供应。

这就是为什么北京市，甚至都要考虑在燕郊等北三县地区建设“公务员保障房”的主要原因。

北京城市副中心还要预留很多“战略留白用地”，为将来的重大项目预留土地资源，所以通州其实压根就没有“住宅供应空间”。

综上所述，可以说随着2017年国家批复了北京新一版的城市总规之后，其实北京的“扩张大发展”时代就结束了。

大幅调整“土地利用规划”，逐渐减少城乡建设用地，大规模提高耕地和绿化用地，推动北京进入“减量发展”阶段，这就是北京未来的发展趋势。

所以千万不要傻傻的看到“一大堆空地”，就觉得北京“有的是地”，因为你压根就不懂这块地到底是“建设用地”，还是“耕地或林地”。

可以这么说，北京这几年的“建设用地指标”控制的是非常严厉的。

再过几年，北京就真的“没地了”！

【直播预告9月22日下午6.30点】

【主题：城市投资避坑技巧】

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