2月楼市：市场回升苗头初显，投资难言全面复苏

　　（亚晨/文）2月份，房地产市场整体延续稳步修复行情。从成交数据和市场反馈看，当前已进入止跌回升阶段。

克而瑞研究中心近日发布的报告显示，2月份重点30城成交量强势反弹，同环比涨幅均超4成，整体成交规模与去年12月基本持平，前2月累计成交已止跌，市场回升苗头初显。土地市场方面，截至2月23日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为4183万平方米，同比下降2%，环比下降4%。虽然在核心城市集中供地优质地块的带动下点状回暖，但投资仍难言全面复苏。

百强房企业绩同环比增长

企业层面，2月份TOP100房企实现销售操盘金额4615.6亿元，单月业绩环比增长29.1%、同比增长14.9%。累计业绩来看，百强房企1-2月实现销售操盘金额8189.5亿元，同比降幅较上月收窄至-11.6%。

报告显示，1-2月份有超过四成的百强房企累计业绩同比增长，其中累计业绩同比增幅大于30%的企业数量达到27家。TOP30梯队房企累计业绩同比增长的企业数量占比更高。央国企以及部分优质民企凭借热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。

由于保利、中海、华润、招商、建发等央国企业绩同比表现突出，也使得销售门槛出现一些变化。根据报告，1-2月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比增长25%至241.7亿元；TOP30和TOP50房企的销售操盘金额门槛分别为61.4亿元和35.9亿元，同比降幅较高达28.4%和29.1%；TOP100房企的销售操盘金额门槛也降低32.1%至11.3亿元。

克而瑞研究中心认为，百强房企业绩同环比增长，有一部分原因在于今年1月和去年同期的基数相对较低。3月市场能否延续稳步修复的预期，还取决于企业整体的供应规模和居民需求及购买力的恢复情况。此外，目前的行业形势下，央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足，2023年房企格局继续分化。

两成百强房企出手拿地

企业拿地方面，2月份仅有两成百强房企纳储。值得注意的是，在一些热点城市土拍中，民企投资在逐渐恢复。三四线城市中，拿地多以城投为主。

报告显示，随着北京、杭州、苏州等城市推出优质地块，房企投资积极性略有回升。前两月超过两成百强房企出手拿地，与一月份形成鲜明对比。但另一方面，万科、龙湖、中海、金地等企业前两月仍未有斩获。这与自身的投拓节奏、城市选择的差异，以及在核心城市竞拍摇号“运气不佳”等因素有关。

从拿地企业性质来看，仍以国央企、部分优质区域型房企为主。其中，越秀、中国铁建拿地金额同比涨幅超100%，建发拿地金额同比增长70%，且拿地销售比显著高于行业平均。此外，民企投资呈现弱复苏状态，新城、建业等去年几乎未拿地的企业开始参拍，包括伟星和中天美好集团在内的区域型民企依旧表现强势。

截止2月末，在部分核心城市集中供地的影响下，企业投资表现较一月末有显著提升，体现在投资百强门槛回升：二月末新增土储货值为15.5亿元，同比仍微跌4%，但总价、建面百强门槛分别为4亿元和15.3万平方米，同比上涨25%和4%。但与2021年、2020年同期相比，百强投资的各项门槛值仍呈现明显下降。

另外，从百强投资总量上看，与2020年-2021年存在较大落差，也并未回到2022年同期水平：截至二月末的新增土储货值、投资金额和建面百强合计分别为3594亿、1358亿元和2694万平方米，同比降幅在15-20%之间。

恢复“造血能力”是关键

另外值得一提的是，尽管房企整体融资环境有所改善，但民企融资难的现象依然存在，多数房企2023年的偿债压力仍然较大。部分房企选择自救，通过债务展期、资产处置和债转股等方式减轻债务杠杆。

克而瑞研究中心认为，虽然债务重组可以在一定程度上缓解流动性压力，但其本质还只是辅助手段。无论是展期还是债转股，任何方式的重组都只能缓解燃眉之急，想要根本地解决流动性危机、摆脱困境重回经营正轨仍然任重道远。重组之后，企业运营改善的核心还是在于销售端，修复基本盘、依靠销售回款恢复自身“造血能力”是关键。

同时，克而瑞研究中心指出，在政策宽松、销售回暖以及优质地块的加持下，接下来核心城市首轮土拍热度会较2022年有所上升，但上半年投资压力依旧不然小觑，需要“金三银四”市场进一步回暖做强有力的支撑。