广州老牌房企越秀地产被质疑权益销售额造假

时隔4年，又有房企陷入销售数据造假的风波。

近日，有投资者表示，广州国企越秀地产虽然去年今年股价涨幅大幅跑赢内房股，销售和拿地亮眼，但公司销售额造假。原本60%多的权益（公司投关披露），三方榜单数据均为98%、99%，去年权益销售额“注水”更是高达500亿（原本700多亿的权益销售额造假成1200多亿）。

图片来源：雪球

权益销售额是指按房企各自所占的股份比例来计算的销售额，全口径销售额是指项目总销售额，换而言之，权益销售额越高，房企掏出的“真金白银”越多。但是，像中海地产这样最不爱和别家合作拿地的房企，销售权益比都达不到95%，越秀地产有可能吗？

销售权益比虚高？

据克而瑞销售排行榜显示的数据，2022年1-12月，越秀地产全口径金额为1260亿元，权益金额为1251.6亿元；中指研究院排行榜显示的数据，2022年，越秀地产销售额为1264亿元，权益销售额为1255.6亿元；亿翰智库排行榜显示的数据，2022年，越秀地产销售额为1260亿元，权益口径销售额为1251.6亿元。综合三家榜单来看，越秀地产全口径销售额与权益销售额差距不足10亿元，销售权益远超95%。

克而瑞2022年1-12月中国房地产企业销售榜TOP200

左：全口径金额 右：权益金额 图片来源：克而瑞

但据越秀地产2022年半年报显示，新增的16幅地块中，并不是所有地块权益均在90%以上。对于持股比例低的项目，有些越秀地产没有购买股权以增加持股比例。以杭州翠揽云境为例，企查查显示，开发商杭州中海海犇房地产有限公司由中海持股80%、越秀持股20%。长沙江悦和鸣开发商长沙悦梦置业有限公司由长沙国资委持股40%、平安持股30%、越秀持股30%。

图片来源：越秀地产2022年半年报

杭州中海海犇房地产有限公司股权穿透图

图片来源：天眼查

此外，克而瑞2023年前2月销售排行榜显示，越秀地产全口径金额224亿元，权益金额211.3亿元，两者相差12.7亿元。克而瑞2023年1月中国房地产企业销售榜TOP100则显示，越秀地产全口径金额88.1亿元，权益金额77.3亿元。但据克而瑞2023年1月广州房企销售金额排行榜，越秀地产全口径金额为73.89亿元，权益金额39.62亿元，也就是说，越秀地产1月在广州以外区域用14亿的全口径销售，创造了37亿权益销售。

图片来源：克而瑞

面对造假传闻，3月6日，越秀地产回应称，公司从未向第三方行业机构提供过权益销售金额数据，上市公司严格按要求对外披露新增土地权益占比。

对于越秀地产的回答，投资者并不认可。投资者称，越秀地产为什么不敢披露销售权益，有无向三方机构付费向权益金额“注水”及“注水”的数据为何不及时更正而是乐见其成。而在越秀地产官网宣传文章中也可以看到“从缔造中国第一代商品房到打造200多个高品质住宅小区，从起步广州到布局全国30个城市，从地方性国企到权益合同额行业TOP10……”

图片来源：越秀地产官网

另一方面，关于排行榜上销售数据的来源，有房企人士向证券之星地产表示数据都是开发商主动提供的，真实度不高。

越秀“狂飙”

“为什么要销售额造假。难道是为了高价配股？”面对越秀地产的虚报行为，投资者感到不解。

虽然没有高价配股，但是越秀地产已经大手笔融资。2月9日，越秀地产公告称，公司持股95%的附属公司广州城建已向上交所及证监会申请公开发行本金总额最高为94亿元的公司债券，用于偿还到期及回售公司债券及偿还其他有息债务。

越秀地产对资金的渴求部分与拿地有关。2月8日北京2022年第五批次集中供地中，越秀地产击败华润、首开、中铁、建发等12家房企，以上限价59亿元拿下石景山苹果园地块、昌平信息产业园地块。

为了进一步完善布局，越秀地产在人事上做出调整，1月10日，据界面新闻报道，旭辉原华北区域集团总裁董毅加盟越秀地产担任华北区域副总裁，主管投资和北京公司。近期，有消息称，原金地商置华中区域总经理郭伟智已加盟越秀集团，原金地集团华北区域北京公司营销总赵峰也已跳槽，做越秀北京公司助理总经理，分管营销。

不过越秀地产想要开拓新市场并不容易。2021年11月26日，越秀在北京的首个项目天恒越秀怀山府取得预售证，共计1079套房源上市，2021年12月4日首期开盘。截至发稿前，来自北京住建委官网数据，天恒越秀怀山府签约套数仍为19套，去化率连2%都没到。

同时，财务方面，越秀地产2022年半年报显示，公司短期借款为269.59亿元，同比增长约21.21%；长期借款为576.16亿元，同比增长约9.80%，有息负债增加98.59亿元。2022年三季度末，越秀地产的有息负债升至909.81亿元，对应的货币资金减少至240.65亿元。

企业现金流缺口也在加大。2022年上半年，越秀地产经营活动产生的现金流量净额约为-16.19亿元，同比减少460.68%；投资活动产生的现金流量净额约为-60.23亿，较去年同期有所增加；融资活动产生的现金流量净额约为9.19亿元，同比减少90.89%，现金净额约为-67.23亿元。现金缺口逐渐扩大，难怪越秀地产要大规模融资了。