美的置业：“三道红线”转绿 公司拥有人应占核心净利润下滑49.5%

万科董事会主席郁亮曾表示，房地产行业未来的出路是踏踏实实向制造业学习。在行业变革浪潮下，制造业企业下属的房地产公司表现又如何？

3月24日，美的置业公告截至2022年12月31日止年度全年业绩。报告期内，美的置业营业收入约为736.31亿元，与2021年基本持平；核心净利润约为38.70亿元，同比下降29.1%；公司拥有人应占核心净利润约为19.69亿元，同比下滑49.5%，近乎腰斩。

销售跌出千亿阵营

从财务表现上看，美的置业公司营业收入未呈现显著增长主要源自物业开发及销售的下滑。截至2022年12月31日止12个月，美的置业物业开发及销售收入约为721.92亿元，较2021年同期减少3.26亿元，年报解释称主要由于会计确认销售面积的下降及单方售价增长综合所致。

2022年，美的置业合约销售额约为792.4亿元，已售建筑面积约为631.6万平方米，销售均价较2021年同期增长8%至12546元/平方米。值得注意的是，美的置业2022年合约销售额下滑约47.36%，这也是公司近四年来销售额首次跌落千亿以下。

年内，美的置业毛利约为113.06亿元，同比下滑16.2%，年报解释称毛利的下滑主要源于报告期内会计确认项目单方面成本较高。公司毛利率也由2021年的18.31%下降至2022年的15.36%。对此，美的置业执行董事兼首席财务官林戈在美的置业2022年度业绩投资者推介会上表示，行业在调整，毛利率必然会经历持续向下走的过程，但美的置业当前已售未结土地储备毛利率约为15%-18%，如果市场向好，不排除有更好的表现。

利润方面，尽管美的置业成功将行政开支压降约36.42%至2022年约21.50亿元，又将约25.90亿元融资成本全部利息资本化，但其他收入及其他亏损净额同比下降约60.73%至约3.51亿元，融资活动汇兑亏损净额约为4.84亿元，经过层层削减，美的置业年内利润约为35.77亿元。在这样的情况下，公司股东到手利润仅为17.26亿元，少数股东应占利润为18.50亿元，少数股东分走了过半利润。

相比房地产业务，美的置业多元化业务在报告期内有新进展。美的置业董事局主席郝恒乐表示，美的置业旗下睿住智能2022年合同额12亿，2023年预计15亿元，盈利能力甚至超过房产；睿住建筑虽然新增固定资产投资不多，但重点在设计、研发、客户交付，当前已通过香港体系认证，未来将向香港市场供应，预计可实现9亿合同额。

安全的财务边界

尽管营收表现不尽如人意，2022年，美的置业“三道红线”成功转为“绿档”。截至2022年末，美的置业扣除预收款后的资产负债率为68.2%，净负债率43.9%，现金短债比为1.60倍，集团融资成本进一步低至4.62%。

报告期内，美的置业拥有现金总量264亿元，无境外美元债，一年内到期的有息负债为137亿元。2023年，公司将有6笔公司债券到期，合计金额51.44亿元，目前已清偿20.04亿元，剩余31.4亿元。

财务安全既是美的置业自身审慎投资的结果，也离不开大股东的支持。据郝恒乐介绍，美的置业2021年着手合作项目股权收购调整，为提升公司布局的城市能级、减少风险敞口作准备，有效盘活资金。2022年，美的置业通过股权收购了9个项目，卖出部分位于低能级城市、尾盘的项目，新增权益货值63亿元。现存合作项目合作方也是稳健民企、国企央企，将风险降到最小。

公开市场拿地方面，虽然2022年美的置业全年只新增了一宗位于上海市浦东新区的项目地块，权益货值约14亿元，但未来根据公司现金流状况、公司内部结构，会进行结构性补货，动态控制好存销比，新增土地时会“更加理性、更加慎重、聚焦再聚焦”。

大股东美的集团则在发债端、金融端为美的置业提供助力。林戈表示，去年在大股东的支持下，美的置业几笔发债都颇为顺利，其中有25亿元是由大股东提供了反担保。为了支持美的置业，在2021年的派息中，大股东还选择了以股代息，即将15亿港元的股息留在了公司“钱包”里，为美的置业提供了更为充裕的现金去应对行业变革。

在大股东的支持下，美的置业维持着高派息率。林戈表示，2022年公司派息比例为49%，累计派息金额达到84.6亿港元。美的置业一直重视对股东的合理投资回报，持续五年在行业内保持具有竞争力的派息政策。未来，公司也将继续坚持一年一派，保持有竞争力的派息能力。