科技建造拓展代管代建市场 行业分化下碧桂园或迎新机

房地产行业此番经历寒冬时间之长，超出所有人的想象。过去一年，销售低迷、疫情反复、信心不足、房企大面积暴雷。不过，在这场近20年来未有的行业大考中，“示范生”碧桂园凭借强力而稳健的财务管控和奋力自救的决心，交出了让人放心的答卷。

3月30日，碧桂园控股有限公司（02007.HK）披露2022年业绩报告。虽无可避免地受到行业深度调整的影响，但碧桂园销售业绩依然展现出足够韧性，并凭借精细化的财务资金管控，去化率及回款率保持高位，负债水平及结构持续优化，后续发展动能十足。

经营稳健：韧性突显、现金充足

财报显示，碧桂园在2022年实现总营业收入约4303.7亿元，毛利约328.8亿元，归属股东的核心净利润约26.1亿元。在大多数房企亏损甚至徘徊在生死边缘的2022年，碧桂园核心净利润仍然为正，反应了企业的韧性。

行业深度调整并不是骤然而至的，发展逻辑的根本性变化早已悄然发生，唯有财务高度自律、管理高度精细，才有可能为高速运行中的列车留有足够长的刹车安全距离。

据了解，碧桂园自2018年便开始实行“行稳致远”的发展策略，经过多轮的“降本增效”，在规模发展与财务安全之间取得良好平衡。2022年，碧桂园围绕“保交付、保资产、保安全和保信用”展开资源铺排，将全面预算管理纳入战略高度，坚持“现金流是前提，利润是核心”的方针，将经营目标、利润、现金流、资源、费用等全部纳入其中，形成系统的经营策略和计划，并定期跟踪经营数据，制定改善措施。

集团管理层此前也曾提到关于可动用现金的核心管理措施，短期上进行每周资金计划的滚动铺排，留足安全垫，以应对外部的不确定性；在中长期，通过铺排未来12个月的现金流计划，将未来可能遇到的各个风险点都纳入考量，并做了极致的压力测试。

得益于前瞻性的降负债安排和合理的财务管理措施，碧桂园的财务基本面持续优化，杠杆水平持续走低。2022年12月 31日，集团现金余额约人民币1475.5亿元，相比2022年中期维持稳定，资金保障能力良好。净借贷比率降至40%，是近十年以来的最低值。

现金流相当于企业的“血液”，充足的现金流既代表着企业有较强的抗风险能力，也意味着企业有能力进行持续的投资。值得一提的是，在行业下行的近两年，碧桂园的净经营性现金流持续为正，2022年净流入达356.2亿元，厚实的“安全垫”帮助其在行业大浪淘沙之时活到“决赛圈”。

直面困难：多元融资、精准投资

房地产行业具有资金密集度高、建设周期长、资金回笼速度慢等特点，因此多元融资渠道畅通对地产企业安全来说极为重要。碧桂园是目前行业为数不多能够完成多品种融资发行的优质民营房企。2022年公司在政府监管部门支持下，合计发行公司债、中票、ABS、可转债等直接融资产品近100亿元人民币，完成3次股权融资共获约115亿港币，获超十家银行逾3000亿元意向性综合授信支持。监管层和金融机构以积极支持融资表达了对这家龙头房企发展前景的信心。

在行业波动期，控股股东、管理层始终与公司站在一起，持续在二级市场购买公司债券及优先票据。大股东还为公司提供了50.55亿港币的免息无抵押借款。

碧桂园穿越周期的“稳”，在投资方面也得到了充分的体现。2022年，碧桂园进一步收缩投资力度，但是出手更为精准，高度聚焦低溢价率、高确定性城市，分别在佛山、张家口、兰州等地新获取9个项目，71%分布在一二线城市。

莫斌透露，2023年碧桂园已重启拿地，通过新增土储布局的调整，计划在3-5年的时间内，将公司一二线对三四线的货值比例提升至50比50。

新任碧桂园集团董事会主席杨惠妍在主席报告中表示，公司整体投资将会围绕人口流动、产业布局、经济基础、库存情况等城市核心变量进行优中选优，聚焦一二线核心城市及三四线城市核心区位，实现增量资产的效益兑现。

目前，碧桂园是全国布局最为广泛且均衡的房地产企业。年报显示，集团位于中国内地的权益可售资源约9555亿元，另有潜在权益可售资源2528亿，合计约1.2万亿，权益可售资源分布合理，75%位于长三角/珠三角/环渤海等五大都市圈，可支撑公司未来的发展需求。

“客户体验红利将是最后的红利。”莫斌此前在集团内部年会上提出，碧桂园将把全周期竞争力压缩聚焦到产品力和成本力上，具体包括工程质量及按时完美交付、围绕“住有宜居”优化产品定位选型以及物业服务三个方面。

在房地产行业信心恢复期，保交付成为化解行业困境的关键一环。在2022年现金流极为紧张的情况下，碧桂园依然积极调动各方资源，推动项目进度，全年按时按质交付近70万套房屋，交付量高居行业榜首，且远超同行。同时，业主对房屋质量满意度提升15.4个百分点、维修服务满意度提升8.7个百分点，体现了头部企业的实力和担当。

布局未来：科技建造+代管代建

《孙子兵法》有云：“兵形象水，兵无常势，水无常形，能因敌变化而取胜者，谓之神。”当时代的大环境发生变化时，企业也需要积极做出改变，以应对巨变的时代。

杨惠妍在报告中表示：“当前房地产市场已经进入了全新的时代，市场从过去的高速增长期逐步进入平稳期，商业模式和竞争格局也发生了极大变化，企业唯有主动求变、突破自我，方能适者生存、走向未来。”

紧跟国家政策方向，碧桂园在2018年便成立了聚焦建筑机器人研发制造的广东博智林公司。在业务应用端，2022年6月，碧桂园进一步整合资源成立科技建筑集团，聚焦科技建造方式革新，积极推动建筑机器人施工技术的应用落地。

经过四年多的核心技术积累，博智林在研发应用方面持续取得进步。截至2023年1月，博智林已有33款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖30个省份超600个项目，累计应用施工面积超1000万平方米。

在发布会现场，莫斌详细介绍了外墙喷涂机器人、地坪研磨机器人和涂料施工机器人等三款主力建筑机器人。其中，外墙喷涂机器人可替代人工进行高空作业，相较传统施工综合工效提升约3-5倍，综合成本降低约20%；地坪研磨机器人用于混凝土地面的打磨和抛光，相比传统人工在漫天扬尘下施工，可实现无扬尘自动研磨，并长时间连续作业。即将迭代完成的四合一多功能涂料施工机器人，可实现复杂构造的乳胶漆自动化喷涂，相较传统施工综合成本可降低约45%，预计将在今年三季度投入商业应用。

科技智慧建造体系也将为碧桂园代管代建业务拓展新空间。2022年，随着央企、国企、地方城投企业拿地增多，以及地产纾困加速，代建需求也水涨船高，成为未来市场新的机会点。据介绍，碧桂园布局代管代建市场已经超过7年，累计承接项目超过150个，累计在管面积近1300万方。

当前，房地产销售端已出现积极信号，全国商品房销售结束了一年多的负增长，迎来缓慢复苏行情。民生证券研报称，市场对地产行业在经济中的支柱地位认知将更清晰，优质房企将因稀缺性和系统重要性获得重估，强烈建议关注碧桂园等优质地产企业的行情和机会。中银国际则认为，无论是在财务方面还是在运营方面，碧桂园在民营开发商中仍然相对强劲，保持“买入”评级。

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