"自建房"和"小产权房"将消亡！

　　2023年3月28日，中国住建部联合15个部门发布了《关于加强经营性自建房安全管理的通知》。

　　这个通知的发布，宣告了中国城市“自建房”和“小产权房”将彻底退出历史舞台，中国自建房时代将彻底终结。

　　根据这个15部门的通知要求，接下来将会对中国城市自建房进行一次大规模的“整改”，称之为“百日行动”。

　　这一次自建房和小产权房的整改，主要包括以下几个方面的内容：

　　第一，对存在倒塌风险，危及公共安全的自建房，该拆除的要依法拆除。

　　第二，对存在设计施工缺陷的，要限制用途和限制使用。

　　第三，要严格禁止自建房的违规加盖/加层行为。

　　第四，自建房的改建/扩建必须办理严格的审批手续，加强对自建房的装修管理，不得擅自变动建筑主体和承重结构。

　　第五，城市建成区范围内严格控制新建自建房。

　　简单的总结就是：危险的要拆掉，缺陷的要禁止使用，老房严格控制加盖加层和扩建改建，新建自建房几乎不再可能。

　　这样一来，中国城市的自建房几乎已经不再具有自住功能，甚至很多自建房可能都要面临拆除的可能。

　　这就意味着，中国的城市自建房已经被“彻底终结”了，将会逐渐退出中国的城市历史舞台。

　　那么，中国的城市自建房到底有多少套？对中国的楼市有多大的影响？

　　在2023年的2月份，住建部曾经公布过一个数据：中国目前拥有6亿栋房产。该消息一出，立刻震惊的整个房地产市场。

　　因为6亿栋房产，意味着中国住房已经严重过剩了。

　　后来住建部又再次说明：中国目前的6亿栋房产中，其中农村占比90%，城市占比仅有10%。

　　也就是说，城市的房产栋数大概在6000万栋左右，包括住宅和非住宅。

　　其中城市住宅栋数在4700万栋，这其中包括了商品住房、公房、租赁房、公租房、自建房、工厂宿舍等各类房产。

　　那么在4700万栋城市住宅楼中，有多少属于“自建房”呢？目前官方并没有公布“城市自建房”的具体数据。

　　根据2015年国家统计局的人口调查数据显示：

　　全国城镇家庭有30%购买一二手商品房，有50%居住在公有住房、经适房、自建房等，20%为租房或住在工厂宿舍等。

　　据楼龄统计，有48%家庭居住在2000年底前建成的房屋。

　　如果按照国家统计局的这个数据，我们判断城市自建房大概占到了整个城市房屋数量的15%-20%左右的比例。

　　也就是说，城市自建房的栋数大概在700-800万栋左右。

　　2022年7月份相关媒体也报道了关于全国自建房的排查规模：全国合计排查了大概726万栋的自建房。

　　这也间接验证了目前全国城市中，居民自建房的规模基本上确定在700-800万栋左右，涉及到居民人数大概是2500万人。

　　因此，一旦城市自建房被严格控制，那么这2500万居民只能重新购置房产，这将会给城市楼市带来新的住房需求。

　　由此可见，在棚改以后，政府已经逐渐开始把目光盯在了自建房和小产权房上面，这部分群体将会成为下一波住房需求的来源之一。

　　目前在全国范围内，自建房规模最大的省市主要包括：广东的广州深圳、福建地区、湖南的长沙、湖北的武汉、江西的南昌等地区。

　　北京和上海发展了那么多年，住宅套数也不过800万到850万左右。

　　深圳仅仅各类自建房，就搞到650万套以上，全市住房达到1100多万套。

　　广州没有公布过数据，但全部住房数量只会比深圳多。

　　湖南等内地省份的各类自建房，可能没有大湾区城市那么夸张，但数量也非常多。

　　因为不仅城中村居民在自建房，各类单位还搞集资房，长沙房价之所以长期不涨，就跟“自建房+集资房”数量庞大有密切的关系。

　　土地财政烈火烹油的时代，地方政府肥肉都吃不完，所以不会去啃自建房、集资房的硬骨头。

　　现在情况不同了，土地不好卖了，卖地收入下降了，大家买房意愿不强了，于是，对于自建房、集资房的打压开始了。

　　这些地区都拥有大量的城区自建房，本地居民子子孙孙都居住在这里，而且随着人口的增多，不断扩建用来满足居住需求。

　　这种自建房的大规模存在其实分流了城市的购房需求。

　　再比如北京的核心区东西城和通州也拥有一定规模的自建房和小产权房，以后这些房子可能也会逐渐被严控，到了一定阶段可能将会被禁止使用，更别说将来转出租了，难度更大。

　　那么，为什么这个时候政府开始将目光转向城市里的“自建房”和“小产权房”呢？除了安全隐患的因素，其实主要还是要想办法新增城市住房新增需求。

　　在城市棚改逐渐褪去的背景下，新增人口又明显不足，那么这些没有缴纳土地出让金的“自建房”和“小产权房”，自然就成为了新增需求的方向。

　　只要将这些自建房和小产权房逐渐清理出市场，对于整个城市来说，至少可以增加20%-30%的新增购房需求。

　　这对于稳定城市住房市场，增加卖地收入，是有很好的效果的。