对联营、合营企业的借款增加接近200亿后 万科收获了8亿元亏损

3月31日，万科A（SZ00002）公布了2022年的最新年报，这份年报向投资者展示了很多财务方面的蹊跷。万科对联营公司、合营公司扩大了借贷规模，却收获了过往三年最少的股权投资收益，成为一个重要的疑点。

从2020年到2022年，过去三年中，2022年万科（SZ00002）对联营公司、合营公司投入力度最大的一年。虽然当年，万科对联营公司、合营公司的股权投资减少了11.48亿元，但是在股东借款方面，对联营公司和合营公司的资金净投入（其他应收款-其他应付款），却高达941.14亿元，比2021年的736.06亿元多出了整整205亿元，是过去三年中最多的一年。

然而，巨量的资金投入，并没有帮助万科提升合营公司、联营公司的净利润。2022年年报显示，当年度来自联营、合营公司实现的公司权益利润为-8.0 亿元，而2021年这一指标是 48.9亿元，2020年是97.4亿元。投入最多的资金，却换回了最少的权益利润。这一做法，不仅引发疑问，万科为什么会愿意甘当“活雷锋”，出钱出力投入巨量资金，却最终把利润让给合作伙伴。

对联营公司、合营公司借款大幅增长

因为税收筹划的需要，房企对项目公司的资金投入往往是两个方式：一个是股权出资，另一个就是股东借款出资。通常股东借款出资的规模金额和比例，都要超过股权投资款。

如果是合作项目，房企往往按股权比例，决定股东借款比例。通常来说，房企对联营、合营项目的借款规模，要远远超过股权投资金额。就以2022年为例，公司对合营企业和联营企业的股权投资余额只有1298.95亿元，但应收联营企业、合营企业的款项总金额却有1539.02亿元。

而公司的应收联营、合营企业款的余额却高达1539.02亿元，是股东投资余额的1.18倍。

在应收联营、合营企业款大幅增长之时，对联营、合营项目的应付款却有明显减少，金额超过了47亿元。

一增一减之下，万科对联营、合营企业的净借款增加了超过200亿元。然而，多增加了200亿的净借款，只是比去年多获得了2.47亿元的利息收入。如果以14.44亿元的净利息收益（应收款的利息收入-应付款的利息支出），去除以205亿元的净借款，换算年度的收益率。可以发现借贷给合营、联营企业的借款，收益率只有1.44%。

这一切，都让外界看不明白万科真正的目的：为什么要将有限的资本大量投入给联营、合营企业，去换取股权投资的亏损和借款利息的低收益呢？

要知道万科截止2022年12月31日，有息负债总规模合计 3141.1 亿元，存量融资的综合融资成本高达4.06%。

一个注册登记了111家企业的神秘号码

为什么万科获得了低于融资成本的收益，却还在大规模的投入资金给联营、合营企业？证券之星房产频道以投资者名义问询了万科的传媒部门，但是后者未能给以回复。

但是，万科公布的应收联营公司、合营公司列表，却给出了很重要的线索。通过这些线索进一步调查发现，万科联营、合营企业的合作股东的最终控制实体，工商登记的注册电话号码都是同一个。

这一线索，不得不让人猜测，这些所谓的联营、合营子公司，与万科集团和万科的管理层团队有着怎样的联系。

深圳市东方欣悦实业有限公司（以下简称“东方欣悦”），是今年万科新增借款比较大的公司，资料显示，截止2022年，这家注册资金只有3.61亿元的企业，万科对后者的应收账款的账面余额是25.92亿元。而万科在上述公司的股权只有10%。

然而，进一步通过启信宝查询东方欣悦的大股东的控股公司——深圳市泰欣翔汇实业有限公司，却发现这一公司所使用的登记号码——13600198620，竟然有111家企业使用这个号码进行了工商登记注册。而其中之一就有万科云城商业有限公司。

更令人惊奇的是后者使用了万科的商标。进一步调查发现，万科曾经短暂入股过公司，在2020年5月曾经是这一公司的单一大股东，然后在当年的12月17日又蹊跷离开了。

更令人惊奇的是东方欣悦不仅和万科云城商业有限公司使用同一号码进行工商注册登记。其他的万科合作伙伴中，也有相当一些企业是用这个手机号码进行的工商注册登记。

天津和谐家园建设开发有限公司，是万科另一家增大了借款力度的企业。这个项目除了万科之外，还有两家股东，一个是沿海家园，另一个就是深圳市广汇达置业投资有限公司。而巧合的是，这家公司的注册登记手机号，也是13600198620，然而深圳市广汇达置业投资有限公司和万科云城商业有限公司、深圳市泰欣翔汇实业有限公司并非同一股东，也不是一个法定代表人。

今年增加投资的北京绿城银石置业有限公司，也是同样的情形。这一公司的最终控股股东深圳市锦地投资咨询合伙企业（有限合伙），也使用13600198620这个注册号码。

实际上，使用13600198620注册，又和万科集团合作了多个联营、合营项目的企业，绝非仅仅只有上述提到的这几家企业。在111个同号码注册企业里，还有包括了深圳市锦琇康城有限公司这样的万科大合作伙伴，后者参与了惠州慧通置业有限公司、南京万浜房地产有限公司、惠州市科卉投资开发有限公司等联营、合营企业。

正是因为用13600198620这个号码注册的公司，与万科存在大范围、高密度的合作，引起了外界对万科联营公司、合营公司管理体系的好奇。13600198620背后的主人究竟是谁，能让万科会不顾及收益，不计得失、不计收益地向用这个号码注册的公司大规模“输血”，提供远远超过注册本金的开发资金投入？

真相也许只有等万科高管层自己公布才能知道。