以案说法 | 如何判断商品房认购协议属于预约合同还是本约合同

案情简介

2014年3月，某房地产开发公司（以下简称“甲公司”）与居民乙签订《××家园商业用房内部认购意向协议书》（以下简称“认购协议”），双方约定：乙自愿认购甲公司开发的××家园项目商业用房119号（建筑面积为150平方米，以下简称“案涉房屋”），在签定房屋买卖合同或房屋预售合同（下称“购房合同”）及其附件、补充协议前，先行签订本认购协议，认购协议不是双方的购房合同，购房合同需另行签定；案涉房屋认购单价为4万元／建筑平米，总计为600万元，在本协议签订之日由乙方向甲方全额支付；案涉房屋交房时间为2015年6月30日之前，如延期交房，应自交房期限届满之次日起至实际交房之日止，按日向乙支付已付房价款万分之一的违约金。

协议签订后，乙支付了全部购房款600万元。此后，双方未签订购房合同，案涉房屋所在项目于2015年6月30日前已具备交付的条件，2016年6月22日办理案涉房屋首次登记，部分业主已办理过户手续。

2017年3月26日，《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（下称《公告》）实施，明确规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。

2017年4月13日，甲公司将案涉房屋交付乙。但因案涉房屋性质为商业用房，按照《公告》要求，自然人已不具备购买条件，甲公司无法为乙办理转移登记手续。鉴于此，乙向人民法院提起诉讼，请求判令甲公司将案涉房屋转移登记至××工贸有限公司（以下简称“丙公司”）名下、支付逾期交付房屋和逾期办证违约金。

法律问题/争议焦点

1、如何认定商品房内部认购协议的法律性质？

2、甲公司是否应将案涉房屋过户至丙公司名下？

裁判观点/裁判要旨

第一，关于商品房内部认购协议的法律性质问题。法院认为，甲公司与乙签订认购协议后，乙支付了全部购房款，甲公司亦交付房屋，且该合同的大部分权利义务已经履行完毕，应认定双方已经形成房屋买卖的本约合同关系。

第二，关于甲方是否应将案涉房屋过户至丙公司名下，并向乙支付违约金的问题。法院认为，双方未约定案涉房屋办理过户事宜，要求甲公司将案涉房屋转移登记至其指定的丙公司名下，缺乏合同和法律依据，亦未得到甲公司的同意，且涉及合同外的第三方，法院不予支持。

律师评析

1、关于商品房认购协议的法律性质问题

我国《民法典》第495条规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。由此可见，预约合同是指约定于将来一定期限内订立本约合同的合同，其根本目的是为了签订本约合同，具有较强的预备性。但实践中，商品房买卖领域存在着大量的认购协议，虽然名为认购协议，但其在内容上已然对房屋买卖的主要事项做了较为详尽的约定，此时，该类合同究竟属于预约合同还是本约合同，往往是司法实践中困扰法官的难题。

从我国目前各地的审判实践来看，法院在判断某一认购协议属于预约合同还是本约合同时，一般会从合同名称、合同当事人的意思表示、合同内容、履行情况、违约责任条款等方面进行综合认定。为进一步区分商品房买卖领域的预约合同与本约合同，2020年12月最高人民法院修正的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

本案中，双方当事人签订的认购协议书虽然明确约定其性质为内部认购协议而非购房合同，从合同名称和当事人意思表示方面来看，似乎属于预约合同。但从协议内容上看，涉案协议虽然没有囊括《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的全部13项内容（如第十项办理产权登记有关事宜），但对商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期等内容均有涵盖，且明确约定了逾期交房的违约责任。此外，在该协议签订后，甲乙双方均履行了其在此认购协议书项下的主要义务（乙履行了付款义务，甲履行了交付义务）。据此，本案符合《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的有关规定，认购协议应属于正式的房屋买卖合同。

2、关于本案中甲公司是否应将案涉房屋过户至丙公司名下的问题

本案中，因政策变化导致案涉房屋无法按照协议约定办理过户，在此情形下，乙提出根据政策要求将案涉房屋过户至其名下公司。该要求实质上是对认购协议的一种变更，即变更房屋的买方主体。根据《民法典》第五百四十三条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。因此，乙提出的上述变更要求需要取得甲公司的同意。需要注意的是，基于《公告》的规定，双方签订的认购协议实际上已经无法继续履行。因此，根据《民法典》第五百八十条之规定，乙若请求甲公司继续履行认购协议，同样无法得到法院的支持。此时，双方当事人均能依法向法院请求终止合同权利义务关系，但是不影响各自违约责任的承担。

律师建议

实践中，先签订认购协议、购房意向书等协议，再订立正式商品房销售合同的情形较为常见。当事人若不清楚各个阶段所签署文件的法律性质和法律效力，以及其与房屋买卖合同之间的关系和区别，就容易产生纠纷。从减少纠纷、降低风险的角度看，笔者认为购房者在签署购房相关文件时应注意以下三点：

第一，在形式和内容上明确区分预约和本约。预约合同在内容上一般比较简略，无需包括房屋买卖合同的主要条款。因此，实践中若签署的认购协议等文件在内容上包含了商品房买卖合同的主要条款，则购房者应要求卖方直接签订正式的商品房买卖合同，避免由于合同名称而对合同性质发生争议。第二，房地产领域相关的政策法规更新非常频繁，因此应当在订立合同阶段针对因政策出台导致的合同不能履行的情形及后续处理做详细的约定。第三，在合同履行过程当中出现政策变更等导致合同目的不能实现的情况后，应及时在双方协商一致的基础上通过补充协议的方式进一步对原合同进行修改和调整。