网红“紫境府”，真正的玄机

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等待四年，网红倒挂神盘“紫境府”昨天终于取证，剩下三栋一次性“梭哈”。

价格随之“揭晓”。

141平米和116平米，精装价约2.7万/平米。

203平米和210平米，精装价约2.4万/平米。

紫境府到底有没有“剪刀差”，或者说“剪刀差”究竟有多大，值不值得“无脑冲”？

这篇文章详细解读。

所谓剪刀差，仅指与当前、现在同类房源的价差，未来的升值潜力，不是谈论的重点。

01

仔细研究“紫境府”价格，忍不住要说一句，价格设计真的很巧妙。

让人感觉有赚头，但是感觉又不是很多，冲还是不冲，的确是个问题。

巧妙之处在于，“紫境府”价格，分为两种。

一是，需要摇号的200平米以下户型，具体是8栋141平米和116平米。

141户型2.75万/平米，116户型2.7万/平米（含5千精装）。

▲样板间展示精装配置

至于5千装标贵不贵，一点也不重要，重要的是看“总单价”。

二是，不需要摇号，自主销售的200平米以上户型，具体就是1栋和9栋，203平米和210平米（不同楼层，面积稍有差异）。

这两个大户型，价格在2.4万/平米（含5千精装）。

那么，问题来了。

200平米以上大户型，是2T2配置，产品更好，为什么单价更便宜？

答案是，200平米以上是自主销售。

自主销售不摇号，加点价卖，也可以那种。

比如，加两个车位卖，也在规则允许范围内，不过一户最多也只能买两个车位。

▲8号楼200平以下，1、9号楼200平以上

200平米以上“自主销售”加车位“捆绑销售”，也不是什么秘密。

网上也有网友爆料“紫境府”要加车位卖，有说加50万车位的，也有说必须买2个车位的。

▲网友透露，200+户型车位50万

但网友的说法，还没有得到售楼部证实，目前从售楼部得到消息是“200平米以上户型销售方案未定”。

可以参考此前我们写过的“天府半岛”225平米户型，加两个车位（每个车位40万）销售的案例。戳→

“紫境府”200平米以上户型十分神秘，别说样板间，连户型图也未对外公开。

02

今天开始报名的141平米和116平米户型，价格已经确定，由于是摇号，不存在加价的问题。

2.7万/平米，“剪刀差”如何？

要搞清楚价差，取决于和谁比较。

有两个维度可以比。

一是，紫境府目前已经成交的二手价；二是，周边房价。至于挂牌价，不太建议做参考。

先看二手实际成交价。

从“成都房小团”提供的二手房成交价来看，单价在2.6-2.9万/平米。

▲来源：成都房小团

在小程序“海星好房”上，紫境府今年共成交7套，价格在2.68-2.82万/平米。

▲来源：海星好房

另外，我们和链家交流中解到，紫境府成交房源，单价一般在2.7-2.8万之间。

链家透露的价格，和市场上显示的成交价较为吻合。

目前“紫境府”二手成交价2.75万左右，比较准确。

所以，摇号新房2.75万，按照目前二手成交价，很难说有价差。

不过二手几乎都是清水，“倒挂部分”算是装修吧。

▲141平米实体样板间

交房为2025年底，还有两年半，等待时间较长。

按照年利率4.2%计算，两年半资金成本10.5%。现在2.75万入手价，最后交房拿到手上，3万左右。

当然，2.7万买二手有中介费。目前市场上，买家中介费1-1.5个点，算下来比两年半的资金成本可低太多。

至于税费，二手房、新房都要缴纳，区别不大。

总结下：

买二手，到手价（加中介），大约2.8万/平米，即买即住，但是大概率清水。

买新房，到手价（等待两年半）大约是3万/平米（含资金成本），优点是含5千精装。

打新还是买二手？只能说，各有千秋。

但说“紫境府”价格倒挂上万的，可以歇歇了。

03

也有人说“紫境府”倒挂近万是有证据的。

比如，隔壁“招商新川臻境”部分房源已经超过3.7万。

消息属实，只是3.7万是招商中庭楼王，总体均价3.4万左右。

▲招商新川臻境精装均价3.4万

附近新盘，人居沁林语精装价3.4万左右；中旅千川阅清水价3万左右。

至于金隅金成府3.6万（简装），采用了挑高偷面积的手法，很难对比单价。

再说，金隅金成府，一直顺销，产品十分挑人，愿意埋单的并不多。

从整个板块的调查来看，目前新川新盘，3.4万（带精装）就是天花板，再往上，不是别墅，就是招商楼王。

招商、人居、中旅、金隅对比“紫境府”是有一些差价，不过要看到“紫境府”摇号房源是2T4户产品，和2T2板楼比，产品上还是有差距。

二手房市场目前给到“紫境府”2.8万左右的价格，较为合理。

特别注意的是，“紫境府”这批次摇号房源朝北的116平米户型，全部公寓类住宅产品，价值要打折扣。

▲来源：成都透明房产网

116平米房源，未来进入二手房市场，也会折价。

一栋楼有部分公寓不奇怪，但像这样从26层顶楼开始，北侧全是公寓的，比较罕见。

04

新川最近火出圈，有个原因是土拍价格上涨。

今年3月，华发竞得新川43亩纯住宅地块，楼面价1.8万，住宅清水限价31500元/平米。

▲华发地块，紫境府一街之隔

消息显示，华发新川43亩地块，将引入华润、鼎信联合开发。

在联合华发杀入新川后，今天华润再次闯入新川，竞得31亩纯住宅地块，楼面价2万，清水房限价3.4万/平米。

▲华润楼面价2万，杀入新川

土拍火爆，某种程度上，意味着对新川未来看好。

不过，这里要说明两点。

一是，房企拿地，现在都不太看清水房限价。因此，未来能否卖到清水限价，要打个问号。

二是，华发、华润产品和“紫境府”还是有区别。前两块地，都是2.0低容积率，未来大概率2T2板楼。“紫境府”3.0容积率，2T4，特别是116户型全部为公寓。

摇号“紫境府”，首选应该是141平米，朝南采光好，对中庭景观。

05

200平米以上的大户型，户型图还未出来，但可以先剧透下。

1号楼和9号楼，都是2T2产品。

分别是203平米和210平米，这两个产品也不复杂。

早年北大资源紫境府，183平米户型，有平层和跃层两种。

朗基接手后，今年3月进行了调规。

▲调规后，户型变大，楼层变矮

1号楼203平米户型，是此前183平米平层户型改款。

9号楼210平米户型，是此前183平米跃层户型改款。

户型变大了，但楼栋变矮，1栋25层变24层，9栋25层变23层。

这样户型虽然变大，但减掉些楼层，总体建筑面积不变，容积率也就不变。

好处是，楼层减少，可以节省建筑成本。

另外，此前的户型我们实地考察过，的确过时了，改成如今的大户型，也更能满足居住需求。

06

1号楼203平米，从改规的文件中，基本可以看到该户型图的样子。

▲183平米平层户型变成203平米

上图，红色部分，是开发商“调规报建”时标注。我们标注的绿色部分，为原来的阳台，现在全部取消，扩大了房间。

一共三个阳台取消，其中两个房间扩大，一个客厅放大。

另外一个小改动，两个卧室飘窗取消，飘窗本来是全赠送。

以上改动，使得此前的183平米增加到了203平米，净增20平米。

原来183平米平层户型如下：

▲原183平米平层户型

这样说吧，北大资源此前设计这个户型，初衷就是想要“偷面积”。

比如这两个连通阳台的卧室，上方卧室才4.5平米，放一张双人床都“够呛”。装修时，一定是会打掉墙，包阳台。

左下方卧室配置了卫生间，但面积却只有8.1平米，很显然装修时也会包阳台。

改款后，该户型还剩一个生活阳台，作为洗衣区使用。

9号楼210平米

该户型，则是此前183平米跃层户型改款。

▲183平米跃层户型变成210平米

局部挑高户型在过去也有，比如蔚蓝卡地亚、中建锦澜壹号、金隅金成府都采用过。

这也是增加“赠送面积”的方法。

取消挑高赠送后，奇偶层都变成平层，标准层面积基本相当。

▲原183平米跃层，挑高空间

上图为，原183平米跃层户型，挑高空间。

业主在搭建楼板后，可以得到一层赠送面积，当相于多出一个房间。

▲183平米跃层部分，变成平层

上图为183跃层户型三维图，上面红色框部分为挑高层。

改款后，红色挑高部分变成“楼上平层内房间”。

我们来对比下，同一户型，改款前后的价格。

一房一价表显示，210平米户型，总价500万左右。

原183平米跃层，目前清水二手房挂牌550万左右。

▲183平米跃层，二手房挂牌价

新房有50万的剪刀差，如果捆绑两个车位80万，价差则基本抹平。

和前面分析的141户型一样，剪刀差就是装修部分。

最后还要看朗基大平层的呈现能力。

▲部分网友表示将起诉朗基

朗基接手后，对北大资源遗留问题的处理，部分业主仍然有意见，甚至提交资料，要起诉朗基，赔偿违约金。

07

由于不满物业，紫境府二期已经更换成了中海物业。

不过，最后取证这三栋，是在一期。目前一期和三期，由朗基进行物业服务，只是名字仍然叫“北大资源物业”。

据了解，二期之所以更换“中海物业”成功，原因是入住率足够高，投票达到了更换物业要求。

未来，一三期，也存在更换物业的可能。

看完以上分析，“紫境府”最后三栋，到底有没有剪刀差，读者心里面也应该有了答案。

具体来看，116平米户型。

临街、朝北，全部为公寓，价值最低。精装价在2.7万/平米，总价315万左右。

公寓产品未来二手一定会折价，2.7万加上利息，拿到手上成本大约在3万，不建议买入。

▲116平米户型临街，全部为公寓

141平米户型。

精装价2.75万，单价上只比116平米贵了500块。这个户型，现场也有实体样板间，基本上是正对中庭，并且是朝南。只有一间次卧与116户型对视。

▲141平米户型朝南，对中庭

单价2.75万，两年半后拿到手上，成本在3万左右。自住类型客户可以考虑，当前来看“剪刀差”并不明显。

203和210平米户型。

精装单价2.4万，看上去便宜，但要看楼盘如何“加价”。以及改造后的产品的呈现力，200平米以上豪宅户型，较为考验开发商的产品力。

如果没有“加价”，产品还过得去，2.4万这个价位，有一定“剪刀差”。

最后，复习下，本月初梳理的网红神盘，按照上批次1.6万价格，朗基紫境府可以打5颗星。

如今，答案揭晓，你觉得它能打几星？

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