上海2023年首批集中供地零斩获 中海转战城市旧改

房企开启抢地大战，有的心想事成，有的铩羽而归。

作为2020年虹口区嘉兴路街道HK271-01地块“围标事件”的主角，三年解禁期满，万科在2023年上海首轮集中供地中拿下松江广富林街道一宗商住地块，与中铁建合体拿下闵行梅陇社区一宗宅地；华润拿下青浦西虹桥一宗宅地；中海则是颗粒无收。

不过，在旧改方面，中海有新动作。5月9日，中海建国东路69和70街坊历史风貌保护及城市更新项目在上海历史博物馆举行了启幕仪式并发布地块案名。

70街坊名为“中海·顺昌玖里”，69街坊名为“中海·恒昌玖里”。顺昌玖里源自两个地块的中轴道百年老街“顺昌路”，恒昌玖里则来自69街坊保留历史建筑“恒昌里”。项目位于黄浦区核心区域新天地板块，西连衡复，东迎外滩，是未来新天地区域少有的住宅开发项目。

中海·顺昌玖里效果图图片来源：网络

高层+低密别墅

据了解，中海·顺昌玖里一期将建设两栋44层150米超高层塔尖豪宅，一栋30层约102米高层住宅，以及2-3层的商业及联排独栋别墅。高层面积段约180-260平方米；低密别墅沿肇周路布置，高10米，3层，栋距6-8米，面积段约270-500平方米。

中海·顺昌玖里示意图图片来源：网络

而中海·恒昌玖里为纯低密新建住宅，由2-3层低密住宅及少量沿街商业组成。

项目地块内还有多座百年建筑，中海通过整体平移、原地顶升、修缮等方式，更好保留其历史风貌。平移的文保建筑有鹤鸣里、顺鑫里、鸿宁里，它们被移动至顺昌玖里的西北角，和三栋新建建筑共同组成城市更新商业组团，以期成为新的城市目的地。

在项目自身的设计上，中海·恒昌玖里沿黄陂南路由不同的建筑组团，形成丰富且连续的建筑立面。慈寿坊段拥有拼花泰山砖墙面，阳台上有明显的Art-deco几何装饰，窗下有闪电纹装饰，墙面局部还点缀了镂空釉面花砖。中海将用留皮换胆的技法，把建筑外立面的形式、材料、特色装饰完整保存。

项目现场，售楼处、样板间主体已基本完成。据悉，中海此次将打造工法样板间，更加直观、透明地展示产品。项目预计将于2025年9月竣工。

旧改“曲线收储”

公开资料显示，建国东路旧改项目由中海于2020年7月拿下。中海与上海市黄浦区政府签订合作框架协议，中海对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目五幅土地进行开发建设。据悉，该项目总投资额达590亿元，是中海发展历史上投资规模最大的项目。

建国东路项目后，2022年1月，上海杨浦区推出首个市区联手、政企合作的城市更新项目，最终经过股权转让，该项目交给中海与杨浦城建共同开发，项目被命名为中海·海上和集，中海也借此成功将项目版图挺进杨浦内环。

项目信息显示，中海海上和集距离北外滩900米、东外滩1.6km，步行5分钟可达大创谷，受到北外滩和东外滩两大区域核心辐射。项目将推出6幢高层产品，面积段为建面约99-179平方米3-4房，上市时间待定。

中海频频涉足“热衷”旧改，与万科、华润相同的是，背后急需新的项目来补充“血液”。房天下显示，中海目前在售项目只有中海阅麓山和中海戈雅园。中海阅麓山2020年首次开盘，中海戈雅园则是2018年的项目。据证地产与星空在网上房地产查到的数据，中海阅麓山三期共有580套住宅，至今仍有66套未售出；中海戈雅园剩余200多套未售完。

中海待售的项目除了建国东路、海上和集，还有中海真如项目。但与同为国企、央企阵营的招商、保利、华发等大手笔拿地、快速推盘去化来比，中海想要赶超无疑需要时间。

不过，旧改项目亦需要大量资金支持，有着“利润王”之称的中海也“吃不消”。2022年3月，中海撤出建国东路项目南侧3个地块（67、68、71街坊），由黄浦区国资委旗下的永业集团接手。建国东路项目由中海与黄浦区共同成立中海海华和中海海庭两个项目公司开发，两个公司的股权原本都是中海占98%，永业集团旗下的中城集团占2%。但据中国建筑2022年3月8日公告，海庭公司的股权发生了变更，中海出资2%、永业集团直接出资98%。对于中海退出的原因，公告解释称，项目实施周期较长，因后续房屋征收、地方政府行业政策调整、房地产市场情况等变化产生的风险，可能会影响本项目的预期收益。

此外，在上海2023年首轮集中供地中，浦东新区16号线周浦站周边地区06-04地块的拍卖环节，中海还放弃了“一次性书面报价”。从成交情况来看，该地块最终成交价为17.3亿元，楼面价为3.68万元/平方米，溢价率高达9.39%。虽然该地块房企联动价为6万元/平方米，要求中小套比例不低于80%，且需配建5%建筑面积保障房，对于开发商而言，无疑会影响项目的利润率预期。可见中海在拿地方面仍然抱着谨慎态度。