市场很不好，成都可能是“唯一惊喜”

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关于买房，大家最常问的一个问题是，现在还能不能买。

这其实是一个没有答案的问题，就好比，现在能不能买股票，现在能不能买新能源车一样。

好的房子可以买，不好的房子坚决不买。

当然，这句话你也觉得说了等于白说，问题什么是好的房子。

三言两语很难说清，但可以确定的是，现在买到好房越来越难。

以前，大家听到更多的是，哪儿的房子涨了一倍，后悔没有听置业顾问的劝……

现在，大家听到更多的消息则是，鹤壁10万买8套，深圳网红盘亏800万……

未来，买房这件事对专业能力要求越来越高，对房地产研究越多，看的越多学的越多，胜算才可能更大。

01

最近身边很多声音都在说，不买房。

市场上也有各种“黑天鹅”飞来飞去，特别是进入二季度，几乎都是坏消息。

暴雷的房企和地方城投，问题还是出在房地产的销售端。

5月份最新的数据来看，一二线城市普遍比一季度有所回落。

比如上海，全国最坚挺的二手房市场。

最近三个月的二手房成交量，逐月下跌。

3月份成交2.4万套；

4月份成交1.77万套；

5月份成交1.6万套。

两万套，基本是上海二手房的枯荣线。可以看到，进入二季度后，上海整体市场乏力。

当然，这里面也有上海全民打新的原因，像云锦东方，传言摇中就赚2000万。

虽然云锦东方，需要甚至20年以上的高额社保，不是人人都能享受到的红利。

但是上海的新盘“剪刀差”，还是足以对二手房形成压制。

02

为什么重点说上海，因为上海是全国风向标，常年二手房交易量领跑全国。

去年成都和上海已经基本持平，今年有可能超过上海。

另外，上海和成都前几年相似，就是前几年成都新房“倒挂严重”的时候。

今年成都市场最重要的变化就是——“倒挂消失”。

像上个月开盘的朗基紫境府，不到5%的中签率，看上去非常非常火爆。

实际情况，并非想象的热闹。

不少购房者反映，最后116的户型还有剩余，售楼部不断打电话告知到现场就可以买。

也就是说，虽然报名的人多，中签率不到5%，但是大家都是冲141的房源去。

2.7万的价格，和周边二手房比，没有明显剪刀差，这就是现在网红盘的现状。

高新区另一个网红盘“嘉悦汇”，现在改名“天府玺”，最近售楼部开放，还搞了挺正式的仪式。和前些年置业顾问都找不到的网红盘比起来，“天府玺”态度过于端正。

以至于让人很失望，“置业顾问过于热情，肯定没有剪刀差”。

果真，天府玺透露的清水价在2.7万左右。

也就是说，今年成都市场，就没有真正的倒挂网红盘，价格逐渐回归到“市场定价”的正常逻辑中。

03

最近房地产的坏消息不断，加上整个经济大环境，失业居高，未来不确定性等原因，买房的热情有所下降。

特别是四五月份，各项经济数据都在下滑。

除了前面说的上海，再看下其它三个一线城市。

深圳5月份二手房只有3千套，虽然比一季度单月还有所回升，但仍然在底部摩擦。

广州5月份继续下跌，5月份成交量0.8万套，4月份还有1万套，3月则是1.2万套的高点。

北京二手房，2月份1.5万套，3月2万套，随后4月1.4万套，5月1.2万套。

四个一线城市，成交高点几乎都在3月，随后开始下滑。

成都也一样，今年3月二手房成交记录2.8万套。

虽然各个城市情况有所不同，但是一二线城市今年的市场高点都出现在3月。

当时，口罩放开，第一轮阳基本过去，大家充满信心，结果在二季度整体经济疲软，加上裁员潮，需求更加孱弱，成交很难持续走强。

04

有人说，这是一个“比丑的时代”。

看了一线四个城市的数据，再来看成都，就会发现“成都仍然一枝独秀”的意思。

虽然成都也很难，至少要做好后面很难的准备。

5月最新数据，成都单月新房成交1.6万套，二手房成交2万套。

▲来源“成都购房通”

新房5月成交1.6万套，和4月持平，都是今年的高点。

成都新房一直比较平稳，这和放盘节奏有关。

比如，5月招商新川臻境、天府公园未来城、天健麓湖天境、麓湖生态城等楼盘，都是出一套卖一套。

包括朗基紫境府，虽然顺销，但清盘也不是问题。

这些楼盘，它们的成交量，取决于取证的货量。

二手房来看，3月是高点，最近两月的确有所下滑，今年这5个月具体走势：

1月份：1万套；

2月份：1.9万套；

3月份：2.8万套；

4月份：2.3万套；

5月份：2万套。

最近两个月降得的确比较多，5月相比3月的高点，降了将近20%。

但是，此前我们说过，成都二手房单月在2万套以上，今年之前就没有出现过。

3月份的2.8万套，本身就是一个“奇迹”。

5月份的2万套，就算横向对比北上广深和其它二线城市，也妥妥全国第一。

当然，最重要是，2万套是成都市场完全能接受的成绩。经常有声音呐喊，警惕20万套二手房堰塞湖。

想一下，一个月卖2万套，20万套其实也只够10个月，在健康范围内。

并且，我们讲过多次，这20万套里面有些老破小挂牌几年都卖不出去，不过是凑数罢了。

大家都知道，去年15万套，成都已经创下了二手房成交记录。

现在刚过5个月，已经成交10.2万套，按照政策放宽的走向，打破去年的记录已是板上钉钉。

05

大家最关心的还是后市的发展。

最近呼吁“救市”的声音很大，政策肯定是有，但是究竟怎么救，谁也没办法预测。

但是有两点会发生。

一是，利率进一步宽松，降低买房的负担。

原因很简单，现在大众对房地产增值的信心不足，买房不涨就等于亏，毕竟4.2%的利率，500万的房子，拿在手里，一年也是20大几万的成本。

现在，每天都要接到上十组贷款电话十分正常。上面到了放了水，但是出不去。

是不想贷吗？是没有增值的前景和渠道。

不过，即便投资渠道找不到，至少用钱的成本降下来，买房的意愿多少也能回来一些。

二是，限购、限价逐渐回归正常。

限购本身就是为了限制高房价采取的非常措施，越是非常规的手段，越是一定会退出。

一二线城市还有不少城市限购、限价、限售……这部分政策取消，不用太多刺激政策，让市场回归正常，也可以促进市场活跃。

可能有人会说，做了这两点，市场也不可能回到以前。

政策本意就是让市场“健康平稳发展”，而不是回到之前的高杠杆、高周转模式，过去的高杠杆带来的高风险，不用再去怀念。

未来，就是好房子，仍能保值增值，让良币驱除劣币，就够了。

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