华发杭州项目买房可得2斤黄金，羊毛出在羊身上？

文/地金君

万科董事会主席郁亮有副“金嘴”，也是个知名的预言家。

他率先提出了房地产进入“黑铁”时代的说法。

而早在2018年9月，在房地产行业看起来一路高歌之际，万科就开始喊出“活下去”的口号，这在当时看起来“不可能”的三个字，却在三年后一语成谶。

国家统计局数据显示，2023年1-4月份，商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%，其中住宅销售面积增长2.7%。商品房销售额39750亿元，增长8.8%，其中住宅销售额增长11.8%。4月末，商品房待售面积64487万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长15.4%。

在2023年小阳春过去之后，去化仍是房企最为迫切的事情。

一些花式营销也相继祭出，就在近期，华发旗下杭州一小区推出了“买房返黄金”的优惠活动。

“羊毛出在羊身上”？

据了解，该项目名为华发荟天府，位于杭州市临安区人民广场附近。2020年7月，华发以以总价约16.62亿元竞得该项目地块，楼面价11669元/㎡，溢价率29%，并需要自持5%。根据出让须知，该地块新房毛坯均价限价2.28万元/㎡，精装均价限价2.63万元/㎡。该项目于2021年入市，销售均价约2.28万元/㎡，容积率为2.8，绿化率为35%，交付时间为2023年9月。

目前，该小区在售户型包括三居室119平方米、100平方米（98平方米）、89平方米，三种户型总价最低为267万元、202万元、175万元。

随后，地金君以购房者身份致电华发荟天府售楼处，其销售人员介绍称，荟天府的房子都是“一房一价”，目前小区内100平方米（98平方米）户型的房子备案价为217万元-250万元，可选择性较多。不过，该户型优惠政策包括返1000克黄金或者抵45万元房款。优惠后，100平方米户型房价约在172万元-205万元，相当于打了八折。

不过，有行业人士向地金君表示，“羊毛出在羊身上”，这种优惠活动只是将摸不到的房款优惠变成摸得到的黄金，但归根到底也只是卖房优惠政策中的一种营销手段。

值得注意的是，尽管华发荟天府推出返黄金的优惠政策，但该项目去化仍然不快。据了解，目前该项目的在售楼宇有3-8号楼以及14号楼，但实际上，3号楼、8号楼的预售证发证时间为2021年11月19日，4-7号楼、14号楼的预售证发证时间为2022年3月11日。

在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，房企因为受到监管部门的备案价管制而无法降价促销，为了抢救自身的流动性和现金流，只能采取变相降价促销的方式。而杭州华发这种“买房返黄金”的活动，本身就是以特定具体活动为名义的一种，旨在不直接冲撞监管方禁止降价卖房要求的变相降价促销措施。测算起来总房款能够降低45万元左右，较大的降价促销力度应该能够起到加大推盘力度的作用，而从2021年开盘至今未能实现清盘应该也是项目急于促销的主要原因所在。

但是，有已经网签的购房者表示“还没有拿到承诺的黄金”。据浙江当地电视栏目报道，有购房者在2月15日付了首付并网签成功，彼时，该项目销售表示50多万元的黄金会在网签后两个月内返到。但直到现在该购房者都没有等到这份黄金。

地金君查询发现，截至2022年12月31日，华发股份发布的2021年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）的5亿元募集资金中，已有约1.72亿元资金用于开发建设华发荟天府。

一季度净利润同比下降24.55%

据华发股份方面介绍，华发荟天府属于华发股份华东大区项目，而华东大区占据了华发股份年销售额的“半壁江山”。年报显示，2022年该区全年完成销售779.09亿元，销售占比达到64.79%。相比之下，远超华发另外四大区的销售。

据悉，2022年华发股份珠海大区全年完成销售181.09亿元，销售占比15.06%。华南大区全年完成销售166.85亿元，销售占比13.88%。北方大区全年完成销售39.37亿元，销售占比3.27%。北京区域全年完成销售36.01亿元，销售占比3.00%。

尽管华东大区为整体销售额贡献最高，但归根到底与华发股份上海的住宅销售成绩有很大关系。据中指院统计数据，2022年华发股份在上海区域累计销售面积超40.27万平方米，销售额约275.97亿元，在36个城市中销售额排名第一。而杭州区域项目销售额排名倒数第二，仅有5514.17万元。

从整体销售数据来看，2022年华发整体销售水平有所下降。年报显示，2022年全年华发股份实现销售1202.41亿元，同比下降1.35；销售面积400.9万平方米，同比下降14.48%。

从主要财务指标来看，2022年华发股份实现营业收入591.90亿元，同比增长15.51%；净利润47.26亿元，同比增长1.06%；归母净利润25.78亿元，同比下降19.31%。

到了今年一季度，华发股份业绩处于增收不增利的状态。据悉，截至2023年3月31日，该公司营收119.58亿元，同比增长43.25%；净利润5.4亿元，同比下降24.55%；归母净利润5.58亿元，同比下降21.41%。

于一季度末，华发股份资产负债率达74.05%，较2022年底的72.94%增长了1.11个百分点。负债方面，截至2023年3月31日，华发股份流动负债约1887亿元，其中一年内到期的非流动负债约262.8亿元；非流动负债约1274亿元，其中应付债券约219.3亿元。

同时，华发股份加大融资力度。中国银行间市场交易商协会显示，自2023年5月24日开始，华发股份共注册了7个中期票据以及1个超短期融资券，金额累计为110亿元。

值得注意的是，仅在2023年6月9日，华发股份就发布了三份中期票据注册报告。募集说明书显示，华发股份注册的2023年度第四期中期票据金额为20亿元，其中不低于18.8622亿元拟用于偿还存量债务融资工具本息；2023年度第五期中期票据金额为15亿元，该公司拟使用14亿元偿还存量债务融资工具本息；2023年度第六期中期票据金额为15亿元，该公司拟使用14亿元用于偿还存量债务融资工具本息。

但上述情况并未阻止华发股份在土地市场上的“攻城略地”。

2023年一季报显示，华发股份先后竞得成都市高新区中和街道43亩地块、杭州市萧山区桥南单元XSCQ1101-R21-30地块、杭州市上城区四堡七堡单元JG1401-25地块以及深圳市宝安区冰雪文旅城项目，累计投入资金约55.77亿元。

对此，柏文喜认为，房地产行业是典型的强周期行业，“逆周期拿地、顺周期出货”是行业共识，而且在当前楼市不佳的情况下往往能够获得更低的土地建仓成本，所以在自身流动性允许的情况下，此时扩张土储反而能够摊薄自身的土储单位成本、降低土地投资风险、优化土储结构，同时还能为未来市场复苏时作好资源储备，这应该是华发此时在负债较多的情况下依然瞄准优质地块、扩张土储的主要原因。

但除了拿对地之外，更需要考量市场因素和自身产品力。华发能否靠“买房送黄金”快速去化，我们拭目以待。

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