新一轮“城中村改造”，楼市还能再次“爆发”？

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楼市消息满天飞，任何风吹草动，都有可能被过度解读。

最新的消息是，关于“城中村改造”。

7月21日，高层审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

有人说国家的棚户改造又来了，房价又要大涨了，楼市要振兴了，赶快抄底吧。

参考的前例是，2014年国家启动的“棚户区改造”，刺激了2014-2021年，长达七八年的房价上涨。

当然，这七八年的上涨，“棚户区改造”改造只是因素之一。

那么，新一轮的“城中村改造”，能否复制上一轮棚改的红利，楼市能否能依靠“城中村改造”迎来再次爆发？

▲东光小区将以改造为主，拆为辅

01

首先，搞懂“城中村”改造和“棚改”的区别。

日前召开的国常会指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造，是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

这次“城中村改造”和2014年“棚户区改造”有本质区别。

▍资金上不同

2014年棚改，有个重要的内容是“货币化安置”！

是真金白银给钱补贴，当大量棚改资金拿钱进入新房市场，楼市自然容易“火爆”。

▲ 货币安置是上一轮棚改的特征

那些年还有不少楼盘，营销上专门针对货币化安置小区，原因是“棚改户”有钱，效果不错。

棚改“货币化安置”钱从央行定向投放，带来源源不断资金。

这次“城中村”具体改造细节，特别是资金来的来源，并没有明确，但普遍认为，不会动用2014年棚改如此巨量的资金进行改造。

▍范围上不同

2014年棚改的范围涵盖了全国几乎所有城市，均不同程度受到“实惠”。

特别是不少三四线城市，也因为“棚改”得到发展。

但是这次的“城中村改造”，范围十分明确：超特大城市。

▲城中村改造政策 范围21个超特大城市

超特大城市，一共21个，根据2021年底国家统计局数据，超特大城市常住人口共计2.9亿人，占全国人口比例为20.7%。

因此，这轮“城中村改造”无论是涉及到的城市，还是人口，相比“棚改”会小很多。

▍形式上不同

2014年棚改在形式上，是“大拆大建”，彻底推到重建。

客观上“棚改”推动了房地产市场的发展，提升了城市的居住质量。

但也带来了一系列问题，比如破坏了原有的城市历史风貌，比如某些地方因为“大拆”导致房租上涨问题。

因此，在2021年，住建部就出台了“意见”，要求城市更新中防止大拆大建。

▲ 大拆大建已成历史

2021年，也被认为是，棚改浪潮的阶段性结束。

从市场端来看，2019年棚改力度已经显著下降。

2019 年棚改实际仅执行316万套，同比下降49.5%。2020 — 2021年，棚改执行套数继续下降，分别为209和165万套。

▲棚改体量在2019年开始逐年下降

棚改已经阶段性完成了历史使命。

02

不是“大拆大建”，新一轮的“城中村改造”如何改？

可以看到的是，“城中村改造”重点是在“改造”两字。

以成都为例，在中央这轮“城中村改造”文件发下之前，在上月已经就《成都市城市更新建设规划（2022-2025）》公开征求意见稿 （以下简称“意见稿”） 。

▲成都发布城市更新征求意见稿

从成都这份文件，我们可以看到，未来城市更新的方向，城中村改造也属于城市更新的范围之一。

▲城中村改造是城市更新的内容之一

第一，范围，重点在城区。

这一点没有什么疑问，城市更新重点应该是城区，而森林绿地，更多是保护。

整个成都行政区面积1.43万平方公里，意见稿强调，重点规划范围是中心城区城镇开发界内“城市建成区”，涉及面积约1024平方公里。

城市更新范围，占整个成都行政区划面积7%左右。相当于大约14个武侯区的面积。

▲成都 城市更新重点范围站整体面积7%

第二，原则：保护优先，少拆多改。

这一点，也是前面讲到的和“棚改货币化安置”最大的不同。

在成都“意见稿”中，规划原则第一条便提出，“保护优先、少拆多改”。

▲现在的政策：保护优先，少拆多改

意味着，在操作层面，除了的确不能使用，非拆不可的“老旧小区”，能改就改，尽量不拆。

第三，如果要“拆”，标准是什么？

前面说了原则是“保护为主，拆旧建新为辅”。

那么，什么才能达到“拆”的标准？

▲危房是拆旧建新对象之一

根据成都“意见稿”，拆旧建新的对象，主要是危房、存在结构和安全隐患，人居环境很差的城中村、需要迁的老旧商品市场、不再具备再利用与保留价值的低效工业区。

所以，这里归纳一下，三种情况能达到“拆”的标准。

一是，安全有隐患，已经是危房，这种改造意义不大，成本也很高，只能拆。

二是，人居环境很差的“城中村”，比如之前的金牛跃进村，现在已经拆迁，拔地而起的是漂亮的天府艺术公园。

▲金牛区跃进村拆改前后

三是，老旧商品市场、无利用价值的工业区，好理解，比如川藏立交八一家具城一片，类似的还有红牌楼汽车城等。

03

既然以改造为主，那么具体怎么改？

按照此前成都住建局的报道，今年计划改造“老旧院落”616个，加装电梯1500台，涉及居民7万余户。

▲成都今年计划改造老旧院落616个

根据成都“意见稿”的内容，涉及“城中村改造”部分，主要目标是“稳步推进规划范围内已列入计划的31片城中村改造”。

▲31片已纳入规划城中村是改造重点

具体改什么？

比如20多年房龄的成华区槐树苑小区。

通过小区地面的硬化和排污管道的改造，解决了过去下雨积水的问题。通过对建筑外观的修缮，提升了小区的整体品质。

在中庭规划了部分娱乐设施，老小区也有了中庭和休闲娱乐的地方。

▲20余年老小区，改造后

这样的小区改造，加上社区周边“公园绿地”“景观工程”的改善，老旧小区“焕发新生”。

04

最后，这一轮“城中村改造”影响究竟有多大？

在搞清楚了这轮“改造”和此前“棚改”的区别后，我们再来看，“城中村改造”将会带来的影响。

▲ 老旧小区加装电梯

第一，改造的目的是提升居住品质，而不是用“大拆大建”来刺激房地产。

相反如果老旧小区居住品质得到提升，还有那么急需购买新房吗？

第二，市场形势变了，已今非昔比。

为什么政策指定“超特大城市”？大家都知道，根据七普数据，我国城镇人均住房面积为38平米，可以说告别了“短缺”。

现在面临的是“超特大城市”结构性“不平衡”的问题。

也就是说，一二线大城市，还存在热点区域的“供不应求”，而中小城市，基本已经饱和。

▲ 老旧社区改造也包括公共区域

第三，无货币安置，很难形成刺激。

前面说了，上一轮“棚改”，重点是“货币化安置”，这样就产生新的有购买力的需求。

但是“城中村改造”，目前来看并没有像“棚改”一样产生强劲的购买力支持。

以前，我们讲“老破小”最应该被抛弃，但是随着“城市更新”力度加强，加装电梯、改善环境、品质提升、公园再造后的市中心老破小，如果还有学区等核心资源加持，价值将有所回升。

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