认房不认贷，能否“激活购买力”？

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这段时间，房地产市场不温不火，但各项政策却 “热闹非凡”。

最高层会议定调“适时调整优化房地产政策”；新一轮城中村改造落地 （戳→） ；降首付降利率呼声四起；住建部提出“认房不认贷”……

实际上，降低首付和 “认房不认贷”，可以视为同样的政策，虽然路径和方法不一样。

但功能都是降低购买门槛，放大购买力，为楼市松绑，或者说刺激“楼市回暖”。

那么，“认房不认贷”能否激活楼市“购买力”？

01

先问大家一个问题，“认房不认贷”的作用是什么？

答案：降低首付，降低利率。

就拿成都来说，目前的政策是，首套首付3成，贷款利率最低4% （一般为4.1%） 。

二套房，首付在40%-70%之间，利率通常在4.9%。

成都是2021年开始“实行差别化信贷政策”，具体文件是2021年3月《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》有详细规定，沿用至今。

假如，实行“认房不认贷”，有什么影响呢？

先说结论，影响并不大。至少，对成都是这样。

成都对二套房的认定，虽然情况分好几种，看上去很复杂，但是大家仔细看上表，几乎都是已经有一套房，才会被认定为二套。

只有一种“无房情况”会被认定为二套，即“无房有贷款记录”：现在手上没有房，但曾经有过房贷记录。

如果是这类情况，那么“认房不认贷”实行，可以被认定为首套。

只有这类情况，会因为“认房不认贷”真正“受益”。

这类情况，目前虽然被认定为二套，但它的首付也不算高，在40%-50%之间。

并且，我们咨询过不少售楼部和银行。

大多数银行的回复是，如果名下无房，就算曾经有贷款记录，是可以按照首套房“首付三成”处理的。

可以理解为，实际操作中，各大银行基本已经实行“认房不认贷”。

所以，“认房不认贷”对于成都来说，作用实际上是“非常有限”，至少从现有政策来看是如此。

除非有其它的相关调整。

比如，二套房无论何种情况，首付都只需要40%。假如这样，对于高新区和天府新区来说，二套房首付从此前的70%变成40%，算是较大利好。

这样的调整也是有可能的，毕竟总体来说，现在是趋于“宽松”。从高层的会议精神来看，也支持过去各类限制政策，有所“松绑”。

02

有些媒体认为“认房不认贷”是重大利好。

这需要看具体城市。

对于“一线城市”来看，的确算是利好。

按照4个一线城市，现有政策：

北京：有房或有贷款记录，再次贷款购买住宅，首付不低于60%-80%。

上海：有房或有贷款记录，再次贷款购买住宅，首付不低于50%-70%。

广州：有房或有贷款记录，再次贷款购买住宅，首付不低于50%。

深圳：有房或有贷款记录，再次贷款购买住宅，首付50%。

一旦实施“认房不认贷”，特别对于“无房有贷款记录”的人来说，是利好。

但是“无房有贷款记录”的人究竟有多少？

恐怕银行也没有具体数据，因为牵扯到银行和住建两个单位的数据整合分析。

看到这里你就明白了，“认房不认贷”对不同城市的作用不一样。

过去几年“因城施策”，每个城市调控政策都不一样。如果对二套首付要求较高，认房又认贷的城市，“认房不认贷”政策调整后影响较大，其余影响并不大。

不过，即便该政策能利好部分城市、部分人，我们认为，它的重要性仍然被“高估”。

03

为什么“认房不认贷”重要性被高估。

如果认为降低首付就能救楼市，背后逻辑就是，很多人不买房的原因是首付凑不够？

要知道，降低首付，月供就会增加，毕竟贷款更多了。

我们见过不少人买房，反而是想要多付一些首付，这样还贷压力会小一些。要是杠杆太高，月供压力太大，收入不稳定，容易造成断供，甚至走上法拍。

今年以来的“提前还贷潮”，也是居民主动降杠杆的行为，虽然这里面有息差的原因。

这两年，不断增加的法拍房，“杠杆太高”是原因之一。

“低首付”是一把“双刃剑”，对于居民和银行来说，都是。

04

至于利率方面，现在首套房“利率”已经低至4%。

为什么市场还没有回暖？购房者还没有“疯狂涌入”？

4%，你可能觉得还不够低。

但也有人说，这可是有史以来最低房贷利率。

史上最低房贷利率，为什么觉得还不够低？

原因就在于，前两年房贷利率高至6.5%，但是大家对房价上涨的预期可不止6.5%，不少人想的是三五年能翻番。

不说预期，时间倒回到七八年前，如果那个时候买房，位置选择好一点，上涨一倍还是有的。

如今，这种感受完全不一样了。

类似经济学上一个名词——“实际利率”（一般的实际利率指除去通胀后的利率） 。

如果房价上涨很快，6.5%房贷利率看上去高，但“实际利率”却低。

如果房价上涨很慢，甚至不上涨，4%房贷利率看上去低，但“实际利率”却高。

用老百姓自己的账本来看，就是不赚钱。

05

“认房又认贷”能够降低首付，也能降低利率。

对于部分购房者来说，有一定作用。

但总体来说，涉及面较窄，分量不够重，还需要更多配套措施，否则作用将较为有限。

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