单日156亿，透露什么信号？

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昨日，成都中心城区的又一次土拍，战况激烈。

成交金额一共156.4亿，土拍市场的热情让其他城市羡慕。

毕竟，下半年整个市场热度开始趋冷，买房热情陷入“谷底”。

7月份，30大中城市商品房销售面积同比—26.7%，仿佛一夜间大家都不买房。

叠加居民提前还贷潮，央行刚出炉数据，7月中长期贷款减少672亿元，房地产数据全面摆烂。

碧桂园事件，让市场不确定性仍在增加。

常说土地是楼市的晴雨表，在一系列“看空”背后，还能取得全部土地成交，多宗地出现“熔断摇号”的局面，实属不易。

冰火两重天背后，透露什么信号？

01

主城“热火烹油”，核心地段仍是“香饽饽”

今年以来，我们一直强调，未来市场最大的确定性是“分化”。

从土地市场可以窥见一二。

先要知道，成都集中土拍的范围是“中心城区”，也就是传统的一二圈层+青白江+新津。

三圈层，不在集中土拍范围。

昨日土拍，一共15宗地，有9宗是主城区（5+2），其余6宗是郊区。

▲昨日土拍成交地图（同策西南研究院）

15宗地里面，有7宗溢价，并且这7宗都达到了土地最高限价，最终采取抽签方式决定归属。

分拆来看这7宗地，都位于主城较热门板块。

参与抽签最多的是，武侯区科华中路地块，由于该地块不仅位于主城热门地段，14亩规模3.7亿总价，对于开发商来说压力会小很多，门槛低抽签人数也多。

这7宗抽签地块，分布非常均匀，分别位于高新区、天府新区、青羊区、成华区、金牛区、武侯区，以及龙泉。

有人会问，龙泉不是主城区。

龙泉这块地位于十陵，十陵早年本来是划归成华区，后来划归龙泉。十陵地处“三环”，是成都距离主城最近的“二圈层”板块。

▲十陵174亩宗地

我们经常说行政区划和居住板块的划分是有区别的，从居住属性上来看，十陵是可以归到“主城”居住范围。

十陵近年来楼市发展很快，一个原因也是主城客群的购买加持。

7宗抽签地块，位于7个不同区。

参考今年7次土拍来看，这也是成都的思路，每次供地基本上每个区比较均衡。

这次土拍，一向火热的锦江区没有土地供应，相信下次将看到锦江区的大招。

02

热门板块，房企更愿意重金投入。

买地，开发商都会计算未来卖什么产品，卖多少产值。

越是热门地段，确定性越强，即便贵一点，也没关系，风险反而小。

反而是不成熟地段，即便土地价格便宜，面临前期开荒，等待配套，房子反而不好卖。

所以，我们看到，高新区新川地价再次突破2万大关，也有19家房企抽签，最终保利斩获。

▲高新区新川77亩宗地

建发拿下的青羊蔡桥和武侯科华中路地段，地价接近2万。

高新新川、青羊蔡桥、武侯科华，这三宗地虽然价高，但也是争抢最激烈的地块，基本没有什么悬念。

好地段，越来越值钱。

而锦江生态带44亩住宅地块，有些出乎意料。

吸引了16家房企参与“抽签”，说明锦江生态带虽然在过去一年经历了不少波折和争议，但房企仍然看好其价值。

▲锦江生态带44亩宗地

当然，锦江生态带1.4万的土地限价，1.5万的“房地差”是房企能“算过账”的保证。

在定价合理的情况下，仍然能走货。

另一条大鱼是上面提到的十陵地块，这块地特别就在174亩的纯住宅体量，三环地段，双轨道加持，很难得。

加上地块1.88容积率，适合做洋房类高端低密产品，考虑到位置上的因素，做首改、再改可能性较大。

03

土拍市场仍然延续冰火两重天格局。

昨日土拍中，虽然有7宗地“熔断抽签”，但也有8宗地底价成交。

虽然没有流拍，但平台公司托底的操作还是比较常规。

主城区成华和武侯也有两宗地平台公司“托底”。

成华区一宗位于“龙潭寺”，武侯一宗在“机投”，虽然都是主城，但是位置相对来讲还是比较荒一些。

▲机投镇实景

郊区地块全部低价成交，温江、郫都、新都等二圈层地块均由国有平台“兜底”。

特别是青白江，2800元/平米起拍价，也只能由“国资”收入囊中。

国资兜底的作用，主要在于维持市场信心，不至于频繁流拍。另外，平台公司如武侯资本等仍然在操盘卖房，有货不断推出，也维持市场销售热度。

在国有平台拿下这些地后，后期仍然有可能找其它房企合作，甚至转让项目公司，从结果来看和在“土拍市场直接拿地”效果一样。

04

如何拿地，拿什么样的地，房企会花大量人力、资金、资源调研后拍板。

毕竟，一块地动辄几亿，几十亿，拿错地代价巨大。

所以，把开发商拿地的思路，拿到买房上，一定有所帮助。

▲成都某售楼部

第一，主城，热门地块，重点关注。

即便贵一点，但风险反而小，因为要买的人多，未来价值也能有保障。

第二，天府新区仍然不可小看。

虽然关于天新的争论有很多，但从今年几次土拍来看，天新的热度仍然很高。这说明，天新不仅能卖得起价，也能走量。

第三，郊区，人口流失区域越来越难。

城市内部的分化越来越明显。郊区不是说没有价值，未来的郊区重点就在它的区域中心，辐射的人群主要是区域客群。

从拿地思路看买房思路，希望对你有帮助。

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