大源西，打响城南“高改”争夺战

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▲大源伊藤洋华堂外景

攀成钢、金融城之后，谁能坐上“豪宅第三极”宝座？

从目前来看，大源最有希望。

早年大源，华润凤凰城、中海兰庭率先杀入，扛起成都南拓大旗。随后万科、中铁建、建发、保利、凯德、朗诗等房企相继落子。

发展过程中虽有起伏，但得益于天府一街到五街的腾讯、网易、百度等互联网产业支撑。

聚集大量互联网人才，大源逐渐站稳脚跟，成为主城核心。

▲大源天府三街

特别是优质教育资源落地，大源房价开始攀升，成为中产最热门的购买板块。

如今，规划多年的“大源西”揭开面纱，被称为2.0版本的大源，即将拉开帷幕。

就在9月，新大源F4之一的“中铁建西派项目”，即将亮相。

据悉，西派清水限价3.45万/㎡，加上精装，或将成为近年来首个全面破4万的非别墅类项目。

大源2.0，来了。

01

早年的大源1.0版本，并不高级。

虽然最早进入大源开荒的是中海和华润两大央企巨头，但是产品总体比较保守。毕竟10多年前，大源还是荒芜之地，公共配套匮乏，吸引的更多是主城南三环附近外溢客群。

大源早期楼盘，以刚需、首改为主，3.0、4.0、5.0容积率楼盘并不罕见。

▲大源华润凤凰城

不过，随着价值看涨，后来的西派澜岸、万科公园五号，拉升了大源品质。这两大楼盘，距离锦城湖较近，与金融城滆湖相望，吸引了不少金融城客群。

某种程度上，大源也成为金融城的“后花园”。

从数据上来看，目前大源二手盘，价格梯度较大，从2万出头的绿地之窗、清风时代等极刚楼盘，到单价6万左右的西派澜岸、万科公园五号豪宅都有分布。

这也使得想要入住大源，选择挺多，总价200万左右是最低门槛，丰俭由人。

▲大源万科公园五号

正因为大量刚需存在，大源人口资源丰富，有非常强大的活力，为区域内的学区、产业、商超等提供了支撑。

在各类板块中，有的板块有好的住宅规划，但缺少产业，有的板块有产业又没有好的住宅规划。

比如高新西，有华为、英特尔、京东方等产业，但是没有好的住宅规划，有钱人只好选择金沙、青羊新城等。

而攀成钢、金融城、大源，能成为顶级板块，既有产业，又有好的住宅规划，两者兼得并不容易。

▲天府一街高新区瞪羚谷

大源的产业，从天府一街的“瞪羚谷”到天府五街的“天府软件园”，遍布众多互联网大厂。

正是过去20年的互联网产业红利，让大源成为核心，房价也水涨船高。

02

今天要讨论的“大源西”，也有人说是“大源南”。

先来看，它具体的位置。

整个大源非常大，全部位于高新南区，具体来看，北至绕城高速南，东至天府大道，南边连接天府新区华阳，西侧以和双流的成昆铁路为主要分界线。

▲大源区位示意

大源西，位于大源板块内，西南角，因此说是“大源西”，或者是“大源南”，其实都可以。

我们偏向于叫“大源西”。

因为，大源西的说法，主要是以剑南大道以西的标准来定义。

整个大源板块，剑南大道为分界线，以西主要为“住宅区”，以东主要为“产业区”。

▲大源西位于剑南大道以西

大源西，为什么非常珍贵。

因为，大源西是整个大源，最后成片开发的地块。

目前，整个区域经过近十年的整理，土地已经相继清理干净，基本都是净地。

大源西的定位，比此前的大源更高级，地块容积率更低，城市界面要求更高，产业、公园配套更齐全。

▲大源西城投置地项目现场

最新的大源F4，均位于大源西板块内，容积率都在2.0左右，部分带商业指标容积率高一些，但商业界面的呈现要求也很高。

有消息透露，配套商业部分想要做成类住宅、商业别墅出售，几乎没有可能，报规都是问题。

03

大源西（骑龙片区），高起点、高质量打造。

▲大源骑龙片区规划

《成都高新南区国土空间总体规划2021-2035年》文件中提到，“高质量建设骑龙片区、新川科技园片区”。

骑龙片区以打造龙头总部经济高地为目标，植入总部办公、创新科研等核心功能，引导龙头企业集聚。

▲大源骑龙片区总部经济功能区

2020年5月，中日（成都）地方发展合作示范区正式挂牌成立。该示范区规划三大片区，包括成都高新区瞪羚谷片区、骑龙片区及未来科技城片区。

▲大源骑龙片区规划

2020年9月，骑龙创新园深度城市设计方案--“潮想·山社”出炉，未来，成都高新区骑龙创新园将成为一个人文气息与科技创新相融合的新型产业社区。

骑龙创新园位于中日（成都）地方发展合作示范区起步建设区。骑龙创新园被划分为创新总部新门厅、跨国文创新街町、数智孵育新云台、创意精英新里院、骑龙绿廊新田园五个功能分区。

▲大源骑龙片区规划

TOD加持：随着城市化进程的不断发展，轨道沿线综合物业模式（TOD）逐渐取代传统的交通模式。

2021年8月，成都市规划和自然自然局公布《高新区骑龙东片区控制性详细规划（第0.2版）、高新区骑龙西片区控制性详细规划（第1版）局部用地控规修改方案公告》。

提到，为推动TOD片区综合开发，结合探索职住平衡、科学测算产居比、补齐公服配套短板等要求，编制了骑龙创新园城市设计方案，打造创新创业宜居地。

▲大源骑龙片区规划

今年4月，成都面积最大垂直流人工湿地公园——骑龙中水湿地公园完成竣工验收，占地约12.8万平方米。骑龙中水湿地公园为公众提供环境优美的休闲健身场所。

此外，它还是一个巨型的“人造净水器”， 每日可净水8.5万立方米。

另外，今年一月，高新区官宣“三甲医院”高新人民医院，落子天府四街与剑南大道交界处。

▲成都高新区人民医院位置示意

高新区人民医院占地120亩，35.7万平米建筑面积，一期共规划床位数2000张。

该医院由四川大学牵头，整合四川大学华西医院、华西第二医院、华西口腔医院、华西第四医院等附属医院优质医疗品牌资源进驻。

按照“大综合、强专科”功能定位，突出“华西品牌”系列专科特色，打造区域性医疗高地和疑难重症诊疗中心，建设一家三级综合并突出专科特色的示范医疗中心。

▲成都高新区人民医院规划图

高新区人民医院将参照四川大学各附属医院本部的标准建设成都高新区人民医院，设置组建手术、非手术、医技辅助科室；根据医院功能定位和发展需求，参照四川大学各附属医院本部，提供同质化高水平医疗服务。

▲成都高新区人民医院规划图

简单来说，高新区目标是把华西医院医疗服务体系和技术实力，拷贝到高新区。

过去高新区只有一医院能拿出手，未来高新区人民医院，值得期待。

04

在众多利好加持下，加上大源、金融城的强劲购买力，大源西土拍也冲到了全城最高限价。

清水房达到限价达到3.6万/㎡，从发展势头来看，未来极有可能突破4万关卡。

▲大源新F4位置示意

中铁建23亩项目，邻近教科院，优质学区资源确定性强，项目定位高端产品西派系，只有180和221平米两个户型。

不足是场地较小，小区内可施展空间有限，看点在产品户型本身打造上。

▲中铁建23亩项目，户型落位示意图

3.45万/㎡的清水限价，叠加西派系精装后，售楼部透露消息来看，售价将在4万左右。

▲中铁建23亩项目，户型图

样板间预计将在9月份亮相，目前临时接待点设在“西派澜岸”。

成都城投54亩地块，据透露将打造“锦上”系列。

城投作为平台公司，有多年且大量开发经历。不过，地方平台公司，很难说已经征服高端受众。

近些年，城投和绿城等公司合作，开拓了诚园、兰庭等系列产品，得到了市场认可。

不过，单独操盘，特别是在高端项目独自操盘的实力，还需要进一步证明。

城投54亩项目，主力户型有三个，分别是177平的套四双卫（186套）、199平的套四三卫（120套）以及243平的五房三卫（60套）。

▲成都城投置地大源54亩项目

城投置地的优势是清水限价29900元/m²，因此单价上比“西派”大约要低近5千，以200㎡户型计算，大约便宜100万。

交投51亩项目，具体入市时间尚未得知，不过有消息称户型为142-208 m²的大平层，清水限价和城投置地一样为29900元/m²。

远达大源141亩地块楼面地价20700元/㎡，清水限价达到3.6万/㎡，和金融城三期华润地块一样，成为全城最高限价地块。

▲远达141亩地块

项目或许因为有大约2.1万㎡商业配套要求，给到的限价更高，弥补商业方面的成本。

商业呈现方面要求颇高。

根据高新区对骑龙创新园区的规划要求，将通过“筑街景、筑院景、筑园景”的方式，实现山水、街道自然相融。

据知情人士透露，已经有大型央企和远达就合作开发展开谈判。在不少业内人士看来，如果能和大型央企合作，远达能获得大盘开发经验，项目呈现也更有保证，可以实现多赢。

▲远达141亩地块现状

作为城南核心板块，除了上半年七八百万的少量“锦城湖岸别墅”，以及远达天荟云庭高层和千万级别墅，区域内新盘供应较为短缺。

随着“大源西”硬菜上桌，势必将在竞争激烈的市场上，抢夺走不少高端买家。

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