长沙、广州，一二线扎堆放开限购！北京国庆节前要出政策？

地产财富会

广州之后京沪会跟吗？

史诗级大松绑彻底来了吗？

放开限购人们会报复性买房吗？

2023-09-23

以前想尽办法获得购房门票，现在随便买买买，给你机会你不用。

逼得政策工具箱都直接往天灵盖上拍了！

昨天，长沙也终于憋不住了，解除首套房限购，成为放开限购大军中的一员。

要知道，长沙曾可是业内楷模，“调控模范生”，三年之前，深圳率10人考察队前往长沙交流学习调控政策，随后深圳给出“长沙化”的调控大招——限购限售限贷全面开启，3年落户+3年社保，彻底打击了投机需求。

不止是长沙，9月以来，各大城市政策频出，根本看不过来。

长沙放开限购的前一天，政策积极分子广州也刚刚打响一线城市放松限购的一枪！

没想到之前一线“认房不认贷”只是开胃前菜，以往牢不可破的一线城市终于撕开了一道口子。

气氛已经到这了

京沪到底会不会跟？

广州局部放开限购后，市场氛围率先发生三个变化：

一是，据说许多中介朋友彻夜无眠。

上一次彻夜无眠还是在上个月底。

“这对我们是特大利好！之前出台认房不认贷的时候就盼着能不能调整限购政策，没想到真的出台了。已经有不少意向客户打电话来咨询。”政策的力度让许多中介始料未及。

二是，不少业主连夜放盘。

贝壳的后台数据显示，9月20日18点30分，在该系统挂牌的广州二手房有173363套，截至9月21日9时，这一数据已经增长到了174064套。

三是，房企也在加班赶制最新的宣传文案。

位于番禺区的 龙湖·御湖境 在海报里的显眼位置标注：“史诗级重磅利好，广州官宣解除番禺限购，增值税‘五改二’。” 保利领秀海 项目也在朋友圈中宣传“番禺放开限购，请抓住空窗期。仅限今日”。 祈福集团 在售的3个项目位于番禺区和花都区，正好是解除限购的范围，83折的优惠原本是为国庆假期准备的，此次新政一公布，该公司当即决定提早推出。

总之，气氛已经渲染起来了，现在很像当初8月底广州打响“认房不认贷”第一枪，这次广州放开之后大家又开始蹲京沪。

很快，小作文满天飞。

有传言称北京今晚6点会出台非核心区限购解除政策，但很快不攻自破；

还有消息称，这个节点会在国庆节前，同时还有社保5改2、新房取消限价各种配套动作。

很多人猜测，京沪会不会跟只是时间的问题——北京的通州、昌平、怀柔、顺义， 上海临港、金山、崇明岛，深圳的光明、坪山等郊区，预计都会一步步解除限购。

整个市场上又充满了想象。

市场进入政策“博弈期”

史诗级大松绑彻底来临

“认房不认贷”落地后，市场在短暂的一波脉冲式上涨后明显后劲不足。

比如此次着急放开部分区域限购的广州，新政之后几天，北京、上海的成交量翻倍，但广州的成交量涨幅仅20%，远不及京沪。

而在9月前两周，广州成交商品住宅面积为26万平方米，和8月同期相比，仅增长了2.4%。可见“认房不认贷”实施之后，对广州房地产销售刺激有限，即便是在传统交易旺季9月提振都不多。同时，京沪市场在短期冲高过后，现在热度也出现了明显回落。

结合二线城市来看，史诗级大松绑其实已经彻底来临。

眼看一线城市落地“认房不认贷”打出四个2，二线城市火急火燎地管上了大小王。

9月以来，取消限购的城市名单被不断拉长——几乎所有的核心二线城市都全面放开或局部放开限购。

沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡、武汉均全面取消限购；苏州、厦门、天津、杭州、南昌等则局部限购，比如杭州、天津依旧保留了核心地段限购，苏州则只放开了120平以上的限购。

二线城市之间的政策博弈也在同步发生。

这次长沙其实也是在观望中抢节点，要是实力更强的杭州和总量更大的成都也抢先一步取消，到时候长沙只会连喝汤的机会都没有。

毕竟现在二线几乎全线放开，你不放松限购，资金和人才就跑到其他城市去了。而且长沙限购多年，也就留下一个好名声，资金该跑的都跑光了，这次后知后觉算是及时补救吧。

市场洗牌

光给一张“入场券”还不够

最近有一张图很有意思，说是2023有四大错觉：

现在，限购放开，人们急于验证最后一个问题到底是不是错觉。

地产财富会觉得没必要先下结论，我们需要搞清楚——这一轮限购放开的本质究竟是什么？

表面看，是入场券的问题，实际上是整个池子里流动性的问题。

限购放开是手段，不是目的。

现在已经非常明确，限购放开后，可以预估到必将带来市场的剧烈洗牌：80%的城市房子金融、教育、医疗属性将会被进一步削弱，20%的城市资源将会迎来疯抢，这就是市场的“二八定律”。

很多人会抓住时机，用手上劣质资产置换优质资产，整个置换链条大概率是这样的——

三四五六线卖掉手上房子置换二线；

二线城市的卖家以及依附超级城市生存的特殊区域，会趁机卖掉房子挤进资源更好的一线；

一线则会卖掉放开限购区域的房子，置换更大、更核心区域的房子。

总之大家会往更高能级的城市去够。

如果按这个逻辑，整个池子会迅速活跃起来。

但现在三四五六线和二线城市不少冷门板块，以及依附超级城市的特殊区域资产流动性会越来越差，同时，这类急于套现的资产很可能会引发二手房价格踩踏，致使手上资产卖不上好的价钱，包括市场信心依旧有待提升等等， 种种因素都会给整个置换链条造成影响。

比如广州隔壁佛山，去年11月全面取消限购，首付比例降至2成，当月新房网签量确实环比大涨了67%。 但佛山楼市还没来得及开香槟，几个月后又进了ICU。 这次广州部分区域放开限购后，佛山购买力一定会加速逃逸到广州。

尤其是诸如上海周边的昆山花桥，北京周边的廊坊燕郊这类特殊区域，也会遭受史无前例的暴击。

过去花桥作为环上海的发展热土,承载着上海、绝大外溢需求,也成为不少人上海买房者的跳板和保值升值的首选地。

但现在，如果上海放松限购，五大新城的房子可以买，谁还买花桥啊？三成首付谁怕谁，加他个二三十万首付，买总价大概只多出100个W的临港啥的它不香吗？

所以，整个市场的玩法就彻底变了—— 低能级城市价值会被进一步削弱，而花桥这类区域过去积累的价值将荡然无存，整个流动性或将面临被锁死的困局。

这个市场上，有人缺变现的能力，有人缺票子，也有人缺预期和信心。

现在，政策助力之下，市场正在产生好的化学反应，其中不乏许多持币待购和有置换打算的人群。

接下来，对于整个市场而言，政策工具箱还得该用就用，各种补贴、降税、保交楼等各类辅助大招还得加大力度，不要停。

但 给一张入场券或者说光出政策可能还是不够的，要想让整个池子的水活起来，重拾被视若黄金的信心，让大家真正去报复性买房，归根结底还是来源于未来经济的全面提振。

更多地产财富会干货，请点击以下链接

十年开发无人问，老板下跪天下闻

新政效果立显：首付不到200万也能在北京主城上车了！

“楼市新政落地后的一线城市，这个周末过成什么样儿？

燃起来了！今晚北京各大楼盘的接头语都是：不打烊！

28天后，如果碧桂园真的倒下