越秀「搏命」，能否破局「崔家店」？

大家想过没有，为什么“主城复兴”会成为近年热词？

除了政策，更重要力量来自城市发展规律。

用一句流行语来说，时代给的机会。

简单说几点原因：

一是，城市化从“高速”走向“高阶”，摊大饼已经摊不动，走向精细化是必然。

二是，人口从增量到存量，即便“地方ZF”还想搞几个新区，但是人呢？产业呢？就业呢？这时，“人口密集”就成为“主城”最大优势。

三是，“一二手房”价差扩大，老城“拆迁”变得划算。

▲ 如今成华区东郊记忆（摄影：致澜景观）

任何事，算得过账，非常重要。

比如，越秀成华区崔家店这块地，ZF要能动迁 （城市更新） ，就必须给得起“赔偿” （用现在的说法叫“征收费”）。

崔家店10来年的电梯房，目前大多在1.5万左右，试想给三五千，有多少人会愿意？

“征收费”给到位，土地整理出来后，ZF还要通过“土拍”能卖出去。

接盘的“开发商”要算得过账，房价就不能太便宜。

这就是为什么过去二十年不合适搞“城市更新”，现在可以，都是时代给予的机会。

越秀拿下崔家店这块地，下了血本，楼面价来到1.52万/㎡，首批次部分房源单价站上3万。

如何破局“崔家店”？ 你应该也想到了，要有足够牛逼的“产品”。

所以，越秀拿出号称毕生绝学的“天字系”，项目取名“越秀天悦云萃”，让成华引领成都。

FLAG很牛，像深测君当年立志考清华一样，最后差300分哭了整整一个夏天。

01

这些年，经历市场毒打的“宝宝们”都成人精了。

他们总结出一个规律，好的地段产品不行，好的产品地段不行。

你看，这种资源错配就是“限价”带来的后果。

还是那句话：免费才是最贵的。

那么，现在给崔家店匹配“好产品”，崔家店“配”吗？

翻译一下：崔家店地段够好吗？

现在来看，不是。

但是，任何商品价值都包含“预期”。

所以问题可以换成，看好崔家店“未来”吗？

至少房企先给出了答案：看好。

越秀这块地19家房企抽签，说是“热得发烫”不算夸张。

▲越秀 天悦云萃现场

大伙为什么对成华区“城市更新”有信心？

原因有两个：

一是，成华区城市更新力度大，推进快，落地能力强。

成华区专门成立了一个“城市更新局”，在“区政府”官网有一份今年7月发布的《成华区城市有机更新“十四五”专项规划》。

▲ 来源成华区人民政府官网

感兴趣的朋友可以去下载，这里给大家简单讲下重点。

成华区城市更新整体分为9个组团，囊括了成华区的边边角角。

▲ 东郊记忆组团包含四个板块

崔家店在“东郊记忆组团”，这个组团还包括“杉板桥”“东郊记忆”以及“槐树店”。

上述四兄弟板块，合成“东郊记忆F4”。

为何有些介绍称“越秀天悦云萃”属于东郊记忆，答案就在这里。还有说它是槐树店的，都是一回事。

当然，准确来说，越秀在“崔家店”板块。

新板块好比新生儿，刚开始叫法很多，少爷、天天、小龙、傲天……未来只有一个名字——龙傲天。

在成华区规划中，“崔家店片区”分为东区和西区，西区基本和现在的“槐树店”重合。

东区则是传统意义上的“崔家店”板块 （也是本文所指的区域） 。

▲ 崔家店分为东西片区

在“城市更新”上，成华区应该是最拼的，作为老城，无法像新区一样“没事就卖卖地”，早已没有净地的成华，只有“更新”一条路往前冲。

二是，成华区有很多“更新”成功的经验。

建设路、二仙桥、八里庄、杉板桥、槐树店，都有成绩摆在那里。

早年的万象城、二十四城那一片，也是“成都发动机厂”旧改的结果。

▲ 成华区十大板块，均有“城市更新”红利

上图成华区十大板块，只有“崔家店”尚未建立房产板块的概念，其它9个板块，多少都享受了“城市更新”红利。

这些成功经验让人们相信：

万象城、二八、杉板桥的成功，在崔家店还能再次复制。

好比一个人去拿投资，有创业成功的经验，会更容易得到支持。

02

聚焦到“崔家店”来看，配套仍有待“完善”。

交通方面，中环、成洛大道可自驾进出城，地铁目前只有7号线双店路站，距离大门约700米。

虽然地铁12号线有规划，但站点并未确定。

商业方面，主要依靠附近底商，好在距离成华奥园广场1公里，龙湖滨江天街3公里，万象城4公里，还算方便。

▲ 龙湖滨江天街（来源网络）

学校方面相对薄弱，区域内有四川交响乐团附属小学，成都双语实验学校和悦分校 （小学部） ，以及民办九年制一贯学校——成都南华实验。

对于看重或急需教育资源的家庭，这方面应重点考虑。

目之所及的配套，总结起来四个字“尚待成熟”。

前面已经说了，崔家店价值点在于“未来”， 买崔家店就是买预期，不认同这一点可以尽早“绕道”。

▲ 崔家店定义为“现代居住风貌区”

在官方规划中，崔家店定调“现代居住风貌区”，涉及共近约6600亩土地更新，预计可腾挪土地约1894亩，中烟工业、槐树店25号、汽车总站、中环四苑等将集中更新。

整个“崔家店-槐树店”，目前仍处于“更新前期”，各项配套尚待完善。

神奇的是，就这样一个地方，不仅房企抢破头，购房者也“真掏钱”。

越秀对面，去年的“华建锦园”，三开三罄，盘盘熔断。

跨过2.5环的“槐树店”， 龙湖滨江云河颂把区域上限拉升至“700万+”，短短5个月全部清盘。 邦泰云璟仅剩下最后一栋，中铁建玖樾府只剩少量房源。

▲ 龙湖滨江云河颂实景（来源：龙湖在成都）

加上此前以洋房为主的“中环TOD·十里风和”，以及“大平层+别墅”的“新希望天府锦麟壹品”，改善乃至豪宅在这个区域都有买家。

崔家店-槐树店，这一波“更新”起步“有点猛”，有种启动就挂五档的赶脚。

虽然，目前大型配套还得依靠“杉板桥”和“万象城”，但区域内强劲的改善，乃至高端购买力，仍让人刮目相看。

那年站如喽啰的小弟，谁还敢小瞧？

03

“ZF搭台，企业唱戏”。

舞台已经搭好，还得看“越秀”怎么演。

深测君将从总平逻辑，规划理念，以及户型特点，三个方面来剖析。

首先，又到了“总平见高低”的环节。

▲ 越秀天悦云萃户型排布图

这套总平，优点很明显：

全南北板式，全T2私梯入户，是第一梯队“改善盘”基操。

这套做法的基础条件在于“2.0容积率”，以及68亩还算不错的纯住宅用地。

总平逻辑在于，尽量让每一平米都发挥最大能量，最好不要有“舍弃户型”，货值才能最大化。

这套总平，也略有遗憾：

▌楼间距较近，造成部分公寓房源，间距对173㎡楼王端厅户型也有影响。

17F建筑高度55米左右，楼间距有几栋在30米以内，未能达到1:1比例。

导致12号楼有14套公寓，整小区一共15套公寓。

▲ 越秀天悦云萃总平图（来源：越秀成都）

▌126㎡户型11F，为1T2楼栋，20户共用一步电梯，略显拥挤。

▌这套总平，为部分架空，如果狠一点，做到全架空就更好。

虽然有瑕疵，但总体来说还是不错。

深测君多次讲过， 产品就是“选择和舍弃”的艺术，选择“迪丽热巴”意味着放弃“古力娜扎”。

选择全南北板式，意味着舍弃大围合宽间距。

至于15套公寓，“最好的选择”就是尽量不去选。

04

酒店化造盘，已经非常卷。

越秀天悦云萃示范区仍在整改，现场所见不能窥全豹。

深测君就结合现场和公开资料，归纳下它的“酒店生活场景”特点。

一是，卷大门。

▲ 越秀天悦云萃大门（来源网络）

大门昭示性强，约55米归家主入口处，超星级迎宾水景搭配“鎏光影壁”照壁，定制精致尊贵迎宾礼仪。

高定酒店气场，在迈入小区第一瞬间就拉满。

越秀有了“天悦云萃”这套大门，也是可以和建发、华润、龙湖等一较高下。

二是，卷会所。

▲ 越秀天悦云萃会所意境图（来源：越秀成都）

从大门进入，转入1400㎡下沉会所，乌桕、蓝花楹构成的园林搭配水景，以及吸引眼球的11.7米瀑布，都在营造酒店氛围感。

由于示范区在整改期，并未看到瀑布实景。

功能上则有健身房、私宴等主题场景。

三是，卷公区。

公区分为两部分，一是小区内部空间；二是建筑立面。

反复讲过，全南北板式的问题是，没有大中庭，因此 在架空层打造各种功能的泛会所是“解题方案”。

▲ 越秀天悦云萃园林意境图（来源：越秀成都）

打造儿童游乐、长者健身、家庭互动、名流社交等各种功能会所就是“天悦云萃”的思路。

立面上以“铝板+玻璃幕墙+真石漆”搭配，做了局部定制元素提取，让建筑更有辨识度。

▲ 越秀天悦云萃建筑立面意境图（来源：越秀成都）

“酒店手法造盘”难点，不在于出一套设计理念，真正难的是“落地能力”，以及后期服务能力。

这两年的“酒店化造盘”，谁在用心做产品，相信陆续会有“实践来检验答案”。

05

户型，是很多人提到“越秀天悦云萃”最大的优势。

这里将对126㎡、143㎡、173㎡三款户型分别做解读。

各位可以看自己感兴趣的户型即可。

户型一：126㎡户型（套四双卫）

▲ 126㎡户型

这套户型， 把套四双卫横厅，做到了极致，同时舒适度并没有降低。

可以和龙湖天府晴川、中铁建青羊樾府，竞争一下今年130㎡以下最佳套四。

来看几个亮点：

▌T2布局南北通透，私梯入户，相当于赠送7㎡入户前厅。

▌玄关很重要，是外界和家的过渡场景，4.7㎡虽然不大，但使用足够。

▌赠送多，有3个卧室飘窗全赠送，连个阳台半赠送，实得较大。

比如次卧一，本来只有7.1㎡，但飘窗敲掉后，面积达到了9.28㎡。

这类初改户型，一定是想尽办法“抠面积”，多抠1㎡都非常重要。

1㎡什么概念？

对床的大小每个人都有直观感受，但是大部分人不知道，1.8米的床比1.3米的床就只大1个㎡。

▌必须点赞双阳台，客厅加阳台，面积达到42㎡，实体样板间做的封阳台“落地窗”处理，简洁大气。

126㎡户型几乎没有短板，相比龙湖、中铁建同类户型，入户前厅小了一些，南向采光面小了一点。

另外， 有人说2.95米层高，诚意不够。

这一点，深测君认为，在能够接受的范围。

上期测评的“金泰和序”，层高倒是3.15米，但大家不能接受的是没有私梯入户，没有南北朝向，没有板楼排布。

所以，我认为0.05米的层高差影响并不大。

户型二：143㎡户型（套四双卫）

▲ 143㎡户型

这套户型，最大的亮点是赠送多，实得大。

四个卧室都有飘窗赠送，加上双阳台半赠送，测算下来得房率约96%。

▌入户前厅比126㎡更宽敞，2T2设计，电梯使用也更宽裕。

▌7.2米横厅，厨房设计岛台，丰富家庭生活场景。也可以取消岛台，进一步扩展客厅面积。

▌客厅近35㎡看上去中规中矩，但加上阳台就有46㎡，岛台也是餐客厅的一部分，实际面积可以提升至50㎡，同类户型“天花板”吧。

▌主卧南北通透，南向采光面达到5.1米，舒适度高。

这套户型总体优质， 小缺点是“次卧三”开间只有2.6米，相比126㎡户型最小卧室还小，有些不合理。

对于居住人口并不多的家庭，建议次卧三可以做书房等。

户型三：173㎡户型（套四三卫，270度端厅）

▲ 173㎡户型

这套户型是最大的亮点是“270度端厅”设计。

不过，在深测君看来，这套户型属于“优缺点”都很明显的类型，非常有个性。

先来看它的优点：

▌双主卧套房，这一点很赞，也是该楼盘唯一双主卧户型。

▌长达9.7米的大横厅，客餐厅面积达到48.5㎡，如果包南向阳台，可以达到60㎡超大LDK厅。

▌主卧朝南面宽达到5.9米，同类户型中算是“佼佼者”。

再来看它的不足：

▌设计师之所以选择端厅，极有可能是横向面宽不够宽裕，被迫做的选择。173㎡户型南向面宽15.6米，竟然比143㎡南向15.7米面宽还更小！

▌虽然主卧南向达到5.9米，但是它并非南北通透，这一点相比143㎡户型也更弱。

▌同时，入户前厅不如143㎡和126㎡采光好，从户型图上看甚至不采光。 客卫为“暗卫”。

接下来，划重点了。

在173㎡这个尺度上，做端厅的很少，原因是“资源很难支撑”。

270度端厅最大的意义是“视野”和“采光”，但173㎡户型端厅视野“值得商榷”。

▲ 173㎡户型端厅视距剖析

上图可以看到，8号楼端厅户型最近间距仅17米，镜像户型间距也只有20米。

6号楼端厅户型也存在间距问题，有几处楼间距分别为21米，22米以及24米。

端厅对间距要求比普通板楼高很多，端厅270度视野，四面八方都要有“足够距离”；而 普通板楼侧面为“山墙”，并没有视野需求。

大家可以复习上一期“金泰·和序测评稿”。

金泰和序三叶草之所以不做端厅，麓湖玄鸟湾楼王之所以做“端厅”，“窗外资源”起着决定性作用。

06

“越秀天悦云萃”总体品质在线。

产品是崔家店头部，价格也是，126㎡最小户型350万左右起步，适合区域改善客群。

买房这件事，也适合采用“选择和舍弃”的思维。

相同预算下，想要地段成熟，可选二环万象城板块，比如华润润府，单价同样3万左右，缺点是产品落后至少两代。

想要更好产品，就选“越秀天悦云萃”，但要接受“配套是尚未成熟”的现实。

多权衡利弊，认清产品优缺点，也认清想清楚自己想要哪方面多一些，选择适合自己的就是“最好的”。

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