北京
投资视野·导读
日前，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（即，国泰君安城投宽庭保租房REIT）获得中国证监会和上海证券交易所正式受理。
该基金由上海城投集团发起，以其下属的江湾社区和光华社区作为底层资产，房源总数达到2953套。这些项目都是上海城投集团计划在今年内推出的国资首单公募保障性租赁住房REIT产品的一部分。
我们认为此单REIT 有以下亮点——
亮点一：
拟募集规模最大，达31.22亿元
上海城投保障房REIT底层资产包括上海城驰持有的江湾社区项目和上海城业持有的光华社区项目，总建筑面积16.94万平方米，估值31.08亿元，估值单价1.83万/平方米。
根据招募说明书，本次拟募集31.22亿元，成为迄今为止规模最大的一单保租房REIT项目，是已经成功发行的4只保租房REITs的近3倍。
资金规模在数量级上的拔升，显示了市场的强烈信心。事实上，单只规模达到数十亿更符合国际住房租赁REITs的市场习惯。而上海城投本单募集的成功，将为我国未来REITs 的发行规模提供更加接轨国际的参考。
亮点二：
底层资产均为地铁上盖项目
本次受理的国泰君安城投宽庭保租房REIT，其底层资产均为具有优越地理位置的地铁上盖项目。
具体来看，江湾社区项目仅距离地铁10号线的殷高东路站4号口大约400米，而光华社区项目更是近在咫尺，与地铁10号线新江湾城站7号口的距离大约为50米。这样的位置优势无疑将提升这些住房项目的吸引力和便捷性。
在城投宽庭公布的7个已开业或潜在社区项目中，除了上述两个靠近地铁站的项目外，其余5个社区的地理位置也极为便利，所有这些社区均可以在步行10分钟之内轻松到达地铁站。例如，江湾社区与地铁10号线殷高东路站仅一街之隔；九星社区到地铁9号线星中路站的2号口大约600米的距离也是步行可达；张江社区则与地铁11号线康新公路站的1号口相隔约1200米，居民出行极为方便。这种紧邻地铁站的布局，不仅提升了租赁住房的便捷性，增加了城市职住平衡能力，也极大地增强了项目的投资价值和市场竞争力。
亮点三：
100%套数均位于需求锚定区域
根据ICCRA的「需求锚定区域」模型（《上海篇：住房租赁市场【需求锚定区域】投资地图》），本次的两个底层资产项目均处于「需求锚定区域」中。
在城投宽庭公布的7个已开业或潜在社区项目中，有6个项目，95.8%的套数都位于需求锚定区域，这为保租房REITs 上市后的后续运营及收益率达标打下了扎实基础。
上海市需求锚定区域投资地图
我国的租赁住房市场已经经历了多年的发展，由起步期逐渐进入成长期。与此同时，随着保障性租赁住房公募REITs的推出以及"投融建管退"的商业闭环逐渐形成，市场逐步吸引了各类机构投资者的参与。
与国际成熟市场的机构投资者有所不同，我国租赁住房市场的机构类投资者中，政府目前主要通过政策和规划来支持和推动租赁住房市场的发展，而不是直接参与投资。
与此同时，在我国，非营利组织在租赁住房市场中的参与相对较少。而互联网公司在我国租赁住房市场中扮演着重要的角色。最初，它们通过提供在线租赁平台，充当中介机构的角色，但随着市场的发展，它们逐渐加大了对运营管理的参与，通过运营能力输出和承租经营等方式积极参与市场。目前，一些互联网公司还通过重资产收购等方式，已经成为租赁住房市场中重要的机构类投资者之一。
附：
城投宽庭保租房REITs底层资产信息
根据招募说明书，本次拟募集31.22亿元，2023-2024年可供分配金额为6428.89万元、13063.02万元，年化分派率为4.12%、4.18%。
光华社区
项目宗地面积1.91万平方米，总建筑面积5.91万平方米，共计1234套保障性租赁住房，可供出租面积4.20万平方米，配套商业可出租面积829.69平方米，车位609个。
江湾社区
项目宗地面积3.38万平方米，总建筑面积11.03万平方米，共计1719套保障性租赁住房，可供出租面积约8万平方米，配套商业可出租面积3154.11平方米，车位917个。
文章中光华社区；江湾社区
数据均来源于上海城投保障房REIT招募说明书
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