新房维权系列报道 | 千万豪宅建发苏河望傲慢应付业主维权

2021年年底至2022年初期间，建发·苏河望分3期开盘，虽然没有取得类似云锦东方那样的炸裂成绩，但也基本上做到了120%+的认购率，触发了积分。

然而，业主们没有料到的是，上述项目的已列支开发成本并没有完全投入，有1.49亿元的投入去向成迷。这个内部人士曝料已经亏损的项目隐藏着一大堆谜团。

项目回顾

2021年2月20日，当年上海首次土拍，普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块以64.52亿元的价格被融创和建发联合体竞得，楼板价84346元/㎡，溢价率36.15%。随后该项目被命名为“苏河望”，为纯住宅项目，过会价格10.16万/㎡。

苏河望东至旬阳路；南至石泉路；西至岚皋路；北至岚皋路300弄小区。项目地处普陀内中环，而且距离内环直线距离仅约700米，地理位置极为优越。项目以中高层公寓为主力产品，住宅下限727套，中小套占比不低于80%，且100%精装交付。

颇为玩味的是，在项目逐批次认购后，随着融创的暴雷，不少业主担心起苏河望的交付问题。对此，自称有内幕消息的业主信誓旦旦的保证，该项目本来就是建发负责建造，融创负责宣传，所以融创暴雷对项目交付以及后续质量保证影响不大。

可是事实是如此吗？

预看房风波

预计在今年12月交付的苏河望，在今年10月中旬的时候邀请了业主们进行了“预看房”。

就是这次预看房，让业主们对自己新家的期待幻灭了。

业主们发现，整个项目从小区外观到内部设置，都存在各种问题，而且连“预看房”这个环节，在流程上都是有问题的。

准业主张先生表示：“当他走进屋内时惊呆了，不仅施工工艺非常差，找不到一面完全笔直的墙，而且较低楼层的住户家中还普遍存在严重渗水的问题，一些内墙也发生掉漆、有裂缝情况。”

还有业主表示：“房屋外立面的黑色窗框和部分墙体已经碎了，窗框的装饰条根本不是正常的建筑材料，而是eps泡沫。但无论是售楼时的公告，还是售房合同上，都注明了：外墙饰面大面以外，局部的材质应为石材、金属线条、铝板，完全没有提及泡沫材料。

根据目前网上各种爆料来看，项目问题相当严重，完全匹配不上单价10.16万/㎡的单价，而且根据不少业主的曝光，苏河望是包含装修包的。

除此之外，小区公区也是重灾区，大堂、边门、儿童乐园等，都与宣传相距甚远。

据悉，业主已经向12345、12315、市长信箱等多方进行投诉，并在11月中得到了和开发商团体的面谈机会。

然而，在两轮面谈中，开发商代表对业主们提出的诸多问题装傻充愣、互相推诿、拒不整改，也不提供相关材料的质检和外立面平整度、漏水情况的有效报告，态度极为恶劣。

更离谱的是11月17日晚，苏河望的准业主们冒着寒风在项目工地门口，等待建发领导出来提交项目的整改诉求。由于有民警在场，本来现场秩序是很良好的，但是接下去建发领导匪夷所思的魔幻操作，直接点燃了现场所有业主的情绪。

当晚，建发工作人员开着奔驰来到现场，无视周围群众，危险驾驶，以致于将一名业主的脚压伤了。事后还拒不停车，继续向前，最后在周围群众的催促下才下车。

事发后，交警立即赶赴现场，并判定驾驶员全责，伤员自行前往医院治疗。对此，双方约定11月20日再次见面会谈。可是，到了11月20日，肇事司机并未出现，而且拒接包括民警在内的电话，随后民警建议诉诸法律程序。之后对于该事件，建发依然没有任何表态。

在“车祸”事件之后，苏河望的业主维权愈发激烈，整个事件呈现愈演愈烈的势态。

11月20日，将近500名业主写了一封长达34页的《关于解决上海市普陀区新房“苏河望”项目存在严重质量问题的函》，控诉开发商存在大量质量问题、严重减配、偷工减料、欺诈销售。

年报中瞥见端倪

苏河湾出现如此货不对板的情况，从在建发股份（SH600153）发布的2021-2022年年报，以及2023年上半年半年报里，就能发现不少蹊跷之处。通读三份年报，就会发现建发股份的总投资、实际投资和开发成本完全对不上，而且出入还挺大的。

根据半年报的公示，苏河望的总投资金额应达到79.83亿元。可是实际上，今年上半年苏河望投资1.36亿元，2022年实际投资2.51亿元，2021年实际投资72.01亿元，三年累积总投资金额只有75.89亿元。

在下个月就逐步正式交付的前提下，距离原本规划的总投资金额尚有近4亿元的巨大缺口。如此情况下，苏河望出现质量问题、货不对板、偷工减料的情况也就不足为奇了。

不仅如此，从2021年开始到2023年位置，苏河望的总投资额持续走低。从2021年的80.44亿元降到2022年的79.63亿元，到了2023年上半年又变了79.33亿元。

另一方面，根据2023年半年报显示，苏河望的项目开发成本上，投资总金额计划为77.52亿元。到2023年上半年为止，项目产生的实际成本已经高达77.38亿元。

实际支出成本高达77.38亿元，但同一份年报披露的累积投资仅有75.89亿元。这中间的1.49亿元的列支成本去哪了？曾经的总计划投资是80亿元，但经过不断的削减，眼下只有77亿元，一系列的质量问题，又是否与投资被削减有必然关系？

也许只有上一级审计部门介入才能获得真相。

事实上，整个苏河望项目的房价与地价之间只有万把块的差价，换句话说，对于建发来说根本就没有利润空间。

苏河望的总投资需要将近80亿，按照可售面积平均开发成本11w/㎡。这也就意味着10.16万/㎡的均价根本就是亏本生意，覆盖不了开发成本，而且可售货值仅不到74亿，距离80亿的开发成本足足有6个亿之多。

虽然项目不愁卖，但大概率要赔本，那为了少亏点，只有靠减配来扣成本了。

可是无论如何，面对业主们的合理诉求如此蛮横的态度是在让人费解。难道是国企领导们平时蛮横惯了？

在此，地产与星空希望有关部门可以迅速介入此事，保障业主们的合理诉求。