上古神盘「熙华府」，“小甜甜”还是“牛夫人”？

说到热度，“熙华府”可能是这些年最高的楼盘。

现在，这个上古神盘最后两栋156套，终于上架。不出意外，这些房源将在2024年第一天走向拍卖台。

3.2万起的价格，走法拍路线，价高者得，意味着没有“剪刀差”。

也很好印证了，年初深测君说过那句话，今年起再无“网红盘”。

和6年前万人摇的“火爆氛围”已经大不一样。

这一次，更多的是“争议”， 有人觉它是上一代产品，已经过时，当年的“小甜甜”已经变成“牛夫人”。

也有人觉得，位置好，学区好，小区不错，科技系统加分，评价较高。

作为“前浪”的熙华府，到底会不会被“后浪”拍死在沙滩上？

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很明显，熙华府最大优势，那就是地段。

大源这一片，算是过去十来年，整个房地产腾飞时代，享受红利最多的板块。

▲大源中央公园

在房地产普涨年代，大源妥妥跑赢大盘，原因大致 有这么三点：

第一，它承接了金融城的发展。

天府一街隔锦城湖公园，对面就是金融城，大源和金融城算是“无缝衔接”。

不少在大源买房的人，早年也是金融城拓荒者。

▲万科公园五号眺望金融城

第二，大源的互联网红利。

过去二十年，最大的红利，莫过于房地产和互联网。不好意思，这两点，大源都赶上了。

从天府一街到五街，腾讯、阿里、抖音、网易、快手……

▲大源“天府三街”腾讯大厦

这些产业带来高收入人群，最终体现到房价上。

很多地方羡慕大源，主要在于它强大的产业支撑，当然大源产业强的原因是背后有“高新区爸爸”站台。

▲高新区大源互联网公司聚集

第三，向南的城市红利。

“西控东进、北改南拓”的城市战略，看似每个区域都有机会。

但是机会，还是有大有小，成都发展重心在城南。

15年前，大源还在城南边缘，但天府新区的崛起，让大源-金融城成为市中心和天新连接地带。

▲高新区大源中央商务区

当年的“大源村”也正是晋升为“大源国际商务区”，算是“草鸡”变了“凤凰”的奇迹。

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有个问题，上面说的这些区域价值，大源所有楼盘，都能享受到，凭什么说“熙华府”位置更好。

这可以从居住和商业两个方面来讨论。

大源功能划分，以益州大道为分界线，以西为主要为居住区，以东主要为商务区。

▲大源居住区和商务区

大家看到了的西派澜岸、西派善成、公园五号、中州锦城湖岸这些大源最好的住宅，都在益州大道以西。

原因就是，益州大道以西，居住更纯粹，几乎没有写字楼。

相对纯粹的居住区域，产生大量围绕“居住”的商业。

比如，这边有伊藤、鹭洲里、沃尔玛。

▲大源伊藤洋华堂

熙华府出门正好是伊藤、鹭洲里，沃尔玛也只有800米。出门吃饭、购物、娱乐都很方便。

另外，地铁5号线也很近，就在伊藤楼下。

加上学区对口墨池小学，未来中学对口三所最好的初中：教科院附中、石室中学天府中学锦城湖校区、教科院附属小学初中部。

▲成都教科院附属学校

▲成都教科院附属高中

▲石室中学天府中学锦城湖校区

大源的教育资源已经算是全城“第一梯队”的存在。

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在产品方面，朗诗熙华府相比现在新盘，是有些“过气明星”的感觉。

但 PK 周边保利、华润、中海这些老盘，它又更新，价格上更贵一点也算合理。

不过，放在2017年当时来看，还是很能打。

▲朗诗熙华府大门

当年，朗诗这块地是在雅颂居手上购买。

朗诗拿到手上大概是2015年底，这个时间很关键，因为那年还没有限价，所以朗诗做这个项目时，还是下了血本。

比如，当时朗诗选择了做首层全架空，还是很有“前瞻性”的，一楼大堂挑高6米，其余架空层挑高3米，小区拥有大量休闲活动空间。

▲朗诗熙华府首层全架空

作为大围合小区，首层全架空，小区通透感突出，也诞生了两个大中庭。

这种18栋楼小区，首层做架空，要多花几千万。如果限价之后出规划，KFS可能就不会花如此成本。

▲围合式大中庭

▲围合式大中庭

高密度的问题，很多人说，熙华府 3.6 容积率，但这是加上了两栋公寓的整体容积率。

需要注意的是，公寓在小区外，住宅部分容积率大概在3.0左右。

不过，商业和住宅地下停车场连在一起，较为考验物业后期管理能力。

▲住宅和商业单独组团

和今年新盘比， 3.0 也不低，因此熙华府主打 2T3 ，加上 4 栋 2T2 大户型。

它的2T2并没有做电梯入户，户型和新盘比有差距。

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具体来看即将法拍这两栋，分别是9栋和11栋。

11栋为2T2产品，只有一个179㎡户型，层高比T3楼栋更高，达到3.1米。

遗憾的是，2T2并非是南北通透，电梯入户。

而是传统的T2产品，优势是有三个阳台，户型布局还算合理。

▲179㎡户型图

179㎡户型优势：

▌三个阳台，特别是客厅阳台长度达到8.4米，这样的配置，不输当前新盘。需要注意的是，科技系统覆盖不了阳台。

▌动静分区较好。入户后，右边是客厅+厨房+双阳台，属于生活动区。四间卧室位于入户玄关左侧，较为安静。

▌两间次卧有“真飘窗”，主卧有“衣帽间+阳台”，居住空间较为充裕。

▲7.2米大横厅

179㎡户型不足：

▌180㎡这个尺度，现在的新盘基本都做到双套房，比如西派善成180㎡便是四房三卫，熙华府这个户型还是单套房。

▌虽然是2T2，但并非南北通透户型，采光通风效果不如现在的板式T2来的畅快。

▲179㎡户型西侧环境

9栋为2T3产品，三个户型分别是133㎡、135㎡和157㎡。

熙华府157㎡户型，基本对应现在市面上143㎡的新品。

▲157㎡户型图

157㎡户型优点：

▌户型方正，横厅设计，客厅面宽6.9米，阳台标准1.8米，尺度尚可。

▌主卧面积近30㎡，主卧通透，还带步入式衣帽间；其它三间次卧，最小面积也超过12㎡，较为宽敞。

157㎡户型不足：

▌最大的遗憾是只有一个阳台，晾晒衣物只能在客厅阳台，影响使用和美观。

▲133㎡户型图

▲135㎡户型图

133 ㎡和 135 ㎡户型，均为套三双卫。

▌优缺点都比较明显，优点在于，这两个户型都是横厅，其中133㎡户型客厅面宽达到7.1米。

卧室尺度相对比较出色，最小卧室面宽也在3米以上。

▌缺点在于，这两个户型都临天府二街，作为城市主干道，加上对面鹭洲里商业，噪音影响在所难免。

这两款户型，也都没有生活阳台，这也是不足之处。

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最后，说下购买逻辑。

资金充足情况下，最优先顺位应该是179㎡户型，虽然不是电梯入户，但毕竟T2楼栋，3.1米层高，三个阳台，舒适度还是挺高。

其次选157㎡户型，毕竟不临街，朝中庭。

▲朗诗熙华府实景

最后，选135㎡和132㎡，这两款户型均临街，不过总价相对来说更友好，上车门槛更低。

由于是法拍，价高者得，其实并没有太大的价差。适合需要好学区，以及在高新区上班的客群。

结合过往法拍的案例，大约成交在4万左右，这批次房源较多，或许有惊喜。

另一个好处是，这些房源都可以贷款，对购房者更友好。

「往期测评」

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