五连降！二手房“不讲武德”？

看不懂，现在市场完全看不懂。

这周，锦江区琉璃厂29亩地，刚创下2.35万/㎡的地价新高，“单价地王”被仁和刷新。

另一边，成都二手房价已经五连降（国家统计局数据），大家的体感，二手房不砍自己一大刀，很难出货。

原因不难理解，市场正在经历最严重“两极分化”。

▲成都二手房价格指数环比“5连降”

新房，则是另一番风景。

同样是国家统计局数据，从去年以来，新房持续23个月环比上涨，价格坚挺。

不过，今年6月份开始，涨幅有所趋缓，最近6个月涨幅度在0.2-0.3之间。

▲近两年，成都新房价格走势

一句话总结，二手房5连降，开始不讲武德，新房价格逐步放开，进入平稳状态。

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二手房走低，在很多人看来，是“挂牌量”太大。

那么，最重要的一个问题，成都现在究竟挂牌多少二手房？

▲贝壳APP12月14日数据

以贝壳 12 月 14 日数据为准，成都在售二手房22.59万套。

当然，我们说过很多次，这里面包含了车位、商业等产品。

因此，点击选择“普通住宅”“别墅”“四合院”，显示房源有20.2万套。

▲贝壳APP普通住宅为20.2万套

其实，这里面仍然有部分商业，比如有的别墅、四合院是商业性质。

不过，20万套挂牌量，大体是准确的。

那么，问题来了，20万套多吗？

多不多，就要看，交易量究竟有多少。

根据成都购房通数据，今年前11个月，全成都已经成交20.4万套二手房。

▲成都前11月二手房成交20.4万套

也就是说，这 20 万套挂牌量，从数量上来看， 11 个月可以全部销售一空。

那还担心个毛啊，20万套挂牌并不算多！

在地产行业内，1.5年以内去化周期，算正常。

所以，成都二手房其实并不多，甚至可以说存量稍微偏紧。

但是，但是！

类似今年这样二手房成交量“大爆发”，能否持续，需要打个问号，毕竟去年成都成交15.1万套二手房，已经创下记录。

▲2023年成都单月二手房成交走势

相比总量更重要的，应该是趋势，从2023年二手房走势来看。

上半年，三四五月份突然达到高峰，单月突破2万套大关，随后开始下滑，七八九月成为一年中低谷。

在“9.29”新政带动下，四季度开始明显回暖，12月前半个月开始有所回落。

今年， 弱市之下，二手房为何放量？

答案也不难。

一是，新房产品迭代，价格居高不下，300万以内，在主城已经很难买到新房。

二是，二手房以价换量，房东让利较大，总价在100万-300万之间是成交主力。

▲户均95㎡，二手房成交仍以小户型为主

数据显示，截至目前 （12月15日） ，全市二手房成交户均面积只有95㎡。

一句话，人人都知道要买好产品、好地段，但现实是，新房“高攀不起”，需求被挤压到二手市场找机会。

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当然关于二手房真实挂牌数量，部分网友也有疑问。

有网友在社交媒体看某些中介讲，成都真实二手房挂牌量已经“突破30万套”！

比如，网上有中介小哥，贴出贝壳内网数据显示，二手房挂牌量已经超过25万套。

的确，贝壳一直以来，有内网和外网两套数据。

为什么会有两套数据？

内网比外网多出的那部分房源，几乎都是手续不全，尚且“不能交易”的房源。

比如，没有产权证，有可能是小产权，存在财产争议，离婚分割等法律上问题。

这些房源，贝壳内部只是“备在系统里”，一旦手续齐全，才能“挂外网”。

有少数房源不能“挂外网”，原因是挂牌价太高，被管控。

比如，某小区成交价3万，房东挂15万，存在“故意扰乱市场”嫌疑，这类房源一般不挂“外网”。

但这类房源，非常非常少。

少到什么程度呢？

按照贝壳某门店负责人的说法，可以忽略不计。

所以，内网多出的房源，几乎都是“问题房源”。

即便内网真的逼近“30万套”，也不用“焦虑”。

因为，这些都是“手续不齐”，不具备交易条件的房源。

▲万科公园5号，最近拍出单价5万房源

按照贝壳规则，最终成交房源，即便之前在内网，也必须经过“挂外网”这道程序。

所以，我们只需要看“外网”显示数据就行了，这是“贝壳”成交房源，必经通道。

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那么，前11月二手房已成交20.4万套，是不是清库存就很容易？未来是否就非常乐观？

那也未必，甚至可以说“并不乐观”。

第一，成交量放大，建立在“割肉”基础上。

不用我说，大家明显能感受到，现在“卖方竞争激烈”。

南城都汇一套房源挂牌半年，上个月终于成交，但是陆续降价近30万。相比之下，南城都汇，已经算是二手市场比较受欢迎的楼盘。

今年二手放量交易，普遍建立在“降价”基础上。

对于卖家来说，能卖多少钱，不仅取决于买家的出价，还取决于同小区其它业主的“挂牌价”。

从国家统计局的数据来看，成都二手房价也已经连续5个月下跌，随着挂牌量增加，未来还有进一步下探的可能。

▲成都高新区某小区

并且，降价带来的交易量刺激，短期会有效果，长期很难有新鲜感。

如果整体经济未能明显转好，2024年还能有今年20万套以上的超高成交量？这恐怕要打一个大问号！

第二，高龄房源，很难出清，二手房内部也“高度分化”。

在二手房市场内部也是“分化”的状态。

产品好、地段好、楼龄新的房源，仍然有不少粉丝在等房东出货。上月，高新区大源万科公园5号一套258㎡法拍房，拍出1305万高价，折合单价超达到5.05万/㎡。

但是，高龄房源，可能真的很难碰到“有缘分”的买主。

从贝壳挂牌房源来看，5年以内的房源只有1.5万套，占所有房源的7.5%；房龄10年以内的6.1万套，占所有房源的30%。

所以，楼龄新的，特别是5年以内的房源还是比较稀缺，真正“卷”的还是10年以上的老房。

特别是今年“9.29新政”之后，两年内交易免征营业税，降低了5年内新房交易成本，这类次新房更受欢迎。

第三，换房焦虑，带来的“卖房”冲击。

什么叫换房焦虑？

现在新房产品太好了，自己手上的二手房面临淘汰，即便没有居住需求，也有强烈的“换房需求”，以求保值增值。

这类置换需求，资金又大多来自于“卖房”，所以挂牌量不断增加。

▲新房依靠产品力，价格持续走高

此前，我们调查过，同一地段二手房与新房的价差，普遍在5千—8千/㎡之间。

在地段、教育、环境都相同的情况下，这样的价差只能用“产品”来解释。

从“限价时代”，打新的剪刀差，到现在“完全反转”。

这种价差，只有拉大到一定“差距”，才会逐渐稳定。

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倾巢之下安有完卵，在资产价格上涨期间，大多数人觉得是自己有投资眼光，而忽视“经济大环境”因素。

反过来，资产下跌阶段，很多人才发现，经济基本面有决定性作用。

在目前这个阶段，我们至少可以得到几条结论。

第一，成都二手房挂牌量22.5万套，住宅大约20万套，的确很多，但相对于前11个月成交20.2万套来看，并不算多。

至少可以说是，挂牌量和成交量，基本相匹配。

第二，二手房价格的确跌了，从国家统计局数据来看，环比四连跌，真实感受可能更深，随着挂牌量增加，未来还有继续下探可能。

第三，新房继续走高，地价再创新高。

新房和二手，基本已经形成两个不同的市场，新房可以参考二手价格，放飞自我；二手可以不看新房价格，自由落体。

两者的联动，越来越不紧密。

第四，“资产置换”已经成为共识。

新房之所有贵，就在于所有人都意识到置换资产的重要性，买的人多，自然还能保持高价。

「往期测评」

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