碧桂园“亏本”撤资万达商管，宇宙第一房企努力求生

文/地金君

在太盟投资集团与大连万达商管前签署投资协议后，碧桂园宣布，出售其持有的珠海万达商管全部股权。

12月13日，碧桂园发布公告称，公司与万达商管集团、及珠海万赢订立协议，据此，金逸环球（公司的间接全资附属公司）有条件地同意向珠海万赢或万达方指定方出售，而珠海万赢或万达方指定方有条件地同意向金逸环球购买目标股份（相当于目标公司珠海万达商管的1.79%股权），代价为30.68元。

根据公告，受限于协议的条款，珠海万赢向金逸环球按如下方式支付：

于首期交割日，珠海万赢向金逸环球指定账户支付6.57亿元（“第一笔资金”）；在二期目标股份（即上述珠海万达商管1.79%股权）质押解除后两个工作日，珠海万赢向金逸环球指定账户支付3648.07万元（“第二笔资金”）；受限于协议的条款，珠海万赢应在协议所述条件满足后的三十日内或与目标公司就二期目标股份转让予珠海万赢变更股东名册手续同步向金逸环球指定账户支付等值23.75亿元的美元（“第三笔资金”）。

碧桂园表示，出售事项完成后，集团将不再于珠海万达商管（大连万达商管子公司）拥有任何权益。但此次出售事项，集团预期累计录得其他综合亏损约1.6亿元。

但是，为什么碧桂园会在此时选择“亏本”退出万达商管的“朋友圈”呢？

根据珠海万达商管招股书，碧桂园曾于2021年8月和其他二十余名投资者，共同参与了珠海万达商管上市前的融资，总投资金额达到380亿元。

自投资人2021年入资以来，珠海万达商管连续三年超额完成业绩目标，2021年税后收入为235亿元，2022年为271亿元，2023年（预估）为293亿元，平均年增长约12%。2021年税后利润为53亿元，2022年为75亿元，2023年（预估）为95亿元，年增率达34%。过去三年，该公司共计上缴税收约100亿元，对股东的分红分别为2021年46亿元、2022年67亿元以及2023年（预估）85亿元。

然而，时至今日，珠海万达已四次递表港交所，但仍未成功上市。虽然于12月12日，太盟投资集团与大连万达商管签署了新投资协议，商定在其2021年的投资赎回期满时，经大连万达商管集团赎回后，对珠海万达商管再投资。但汇生国际融资总裁黄立冲认为，珠海万达商管今年已经不可能上市了，尤其是当这份新的投资协议签订时，该公司未来会有新的变化，按照香港联交所规定，公司股权发生重大改变以后需要一年才能上市。

要知道，如果今年年底珠海万达商管仍然无法上市，按照原投资协议，该公司不仅需要在2024年第一季度之前回购上述21.17%股票，还需按每股回购价格为年化8%收益率来补偿投资者，该笔资金总计超过400亿元。

由此来看，碧桂园虽然是“亏本”清仓珠海万达商管股权，但在此时撤资可谓是明智之举。碧桂园也在公告中提到，集团正积极化解阶段性流动压力。由于集团仅于目标公司持有少数权益，公司认为进行出售事项能提前锁定较为合适的交易价格和退出路径，以规避未来退出时点与金额的重大不确定性，有效保障公司战投股权资产变现的价值，将对公司有利。

对于撤资后的资金处理，碧桂园方面称，由于集团正积极寻求整体方案以全面解决当前境外债务风险，该出售事项下，第一笔资金将用于解决二期目标股份质押相关债务，并解押二期目标股份。金逸环球根据协议收到的目标股份出售款项净所得将用于境外重组。

言外之意，碧桂园所面临的流动性压力，早已走到无法忽视的地步。

比如债券兑付。根据公开报道，碧桂园出售万达股权的交易款用于兑付“22碧地02”的本息。据悉，“22碧地02”是碧桂园2022年12月发行的一笔公司债，规模为8亿元，由中证金融、承销商中信建投联合创设全额信用保护凭证，发行票面利率4.88%。

值得一提的是，该笔债券当时的抵押物正是珠海万达商管的股权。于12月13日，“22碧地02”迎来了付息日及回售行权日。在此之前，碧桂园曾多次为这笔债券的兑付与投资者进行了沟通，但基于当前的市场现状，碧桂园没有争取到投资者的继续持有。

不过，碧桂园还是足额支付了该债券回购部分的本金及利息。公告显示，“22碧地02”本次回售登记期有效回售申报数量为800万张，回售金额为8亿元（不含利息）， 撤销回售数量为0张，撤销回售金额为0元；本次撤销回售后，剩余未回售债券数量为0张。“22碧地02”将于2023年12月14日于深圳证券交易所摘牌。

虽然碧桂园还是在最后一刻避免了境内债违约情况的发生，但这个“宇宙级房企”早已负债累累。

众所周知，恒大背负着2.4万亿高额欠款，碧桂园实际也有高达1.4万亿的债务情况。通过财报可以看到，截至2022年年底，碧桂园的总负债高达1.43万亿元，其中一年内到期的银行及其他借款共有612.05亿元，这些短期债务无疑给公司带来巨大压力。

到了2023年上半年，碧桂园总借贷为2579亿元，较去年底有所降减，一年内到期的银行及其他借款约为785.87亿元。但其现金总额约1306亿元，较去年底减少11.5%，净负债率也由2022年年末的40.0%上升至50.1%

此外，截至上半年末，碧桂园共有总现金余额约1305.69亿元，同比减少169.81亿元。其中现金及现金等价物约为1011.15亿元，受限制现金约为294.54亿元，显然难以覆盖债务支出。

与此同时，截至2023年6月30日，碧桂园净亏损489.32亿元，相当于上半年每天亏损约2.7亿元。

对于业绩亏损、负债高启的碧桂园而言，如何快速实现销售回款，成为当前能否度过危机的最大挑战。

然而，近年来房地产市场去化速度整体放缓，哪怕是碧桂园也无法继续维持下去。12月6日，碧桂园披露了2023年11月未经审核销售数据，11月单月共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约61.1亿元，去年同期合同销售金额约260.1亿元；归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约58万平方米，去年同期为322万平方米。

值得一提的是，在经历亏本退出万达商管、债券兑付等情况的时候，碧桂园也在通过高管降薪等方式“节流开源”。

相关公告显示，结合行业和公司实际经营需要，碧桂园执行董事杨惠妍、莫斌、杨子莹及非执行董事陈翀主动提出降低薪酬请求，并已于11月1日与公司签订董事服务补充协议及补充委任函，将作为董事的最新年度薪酬调整至12万元。

在此之前，杨惠妍、莫斌、杨子莹、陈翀的年薪分别为37万元、300万元、200万元、37万元。可以看到，碧桂园董事、总裁莫斌年薪降幅最大，但另外三人均为杨氏家族成员，其中，杨子莹为碧桂园董事会主席杨惠妍的妹妹，陈翀为杨惠妍的丈夫。

事实上，近两年碧桂园高管薪酬发生多次调整。据不完全统计，自2021年开始至今，发生薪酬调整涉及到的高管包括公司总部副总裁、职能中心总经理及以上高管、区域总裁等，薪酬下降约86%。

除此之外，还有消息称，碧桂园创始人为了还债卖掉了私人飞机，杨氏家族曾向碧桂园提供了3亿美元的无息借款，但即便如此，债务仍然难以清偿。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，对于碧桂园来说，目前最重要的是保持稳定的经营和财务状况。公司已采取了一系列措施来降低流动性压力，包括出售资产、寻求新的融资渠道以及与债权人进行谈判以重组债务等等。这些措施可能会对公司的经营和财务状况产生一定的影响，但具体影响程度需要根据公司的具体情况和市场环境来判断。

柏文喜表示，我们可以认为碧桂园目前处于一个相对稳定的状态，但仍然需要密切关注市场动态和公司的经营情况。未来碧桂园需要继续保持稳健的财务状况，加强风险管理和成本控制，推动债务重组和强化销售与融资，并积极寻求新的发展机会和业务模式优化调整。同时，公司也需要与债权人和其他利益相关方进行积极的沟通和合作，以寻求更好的解决方案来应对当前的挑战。

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