谁在拉响汽笛？

地产财富会

高层频频吹风喊话，

向市场释放新信号，

势要打好24年开年攻坚战。

2024-1-27

继近日央行、国资委、证监会三大机构重磅表态之后，昨日央行再度重磅发声，发挥好金融稳定保障基金作用。

住建部昨日也积极喊话，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

叠加以及上海、重庆等地政策的持续加码，市场可谓暖风拂面。

24年开年第一个月，高层动作频频，向市场释放新信号。

“房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与广大人民群众生活也息息相关，金融业责无旁贷，必须大力支持。”

在国新办前天举行的金融服务经济社会高质量发展新闻发布会上，国家金融监督管理总局副局长肖远企的一席喊话也给市场注入了一针“强心剂”。

显然，楼市开年攻坚战，汽笛已经拉响。

01

这几年，楼市中每一个市场主体、每一位从业者的神经末梢，紧紧被这个行业的一举一动牵动着。

2022年新春前夕，稳预期战役拉开帷幕，以货币政策为核心的接连降准降息正式开启，经济下行的巨大压力，让人们无比期待借此乘上开往经济春天的列车。

当时央行的一位副行长在一场金融会上喊话称：

“现在虽然是年初，但一年的时间很短，一年之计在于春，所以我们要抓紧做事，前瞻操作，走在市场曲线的前面，及时回应市场的普遍关切，不能拖，拖久了，市场关切落空了，落空了就不关切了，不关切就‘哀莫大于心死’，后面的事就难办了。”

历史仿佛压着同样的韵脚。

02

2024年作为楼市深度调整企稳之年。

在持久的筑底寒冬之中，打好一个漂亮的开局，意义非比寻常。

从宏观市场基本面看，虽然目前国内多项经济指标回升，但恢复态势并不十分稳固，特别是经营主体的信心和预期仍有待进一步提振。

从房地产市场看，23年尽管工具箱大开，偶有两轮脉冲式行情的高光时刻，但依旧无法避免全年房地产销售大幅下滑的定局。

24年开年市场则表现平平，新房二手房市场继续陷入双方博弈的焦灼状态，不少地方更是出现一批卖家急于逃顶降价甩货的现象。

最近，网上流传北京国奥村一套近200平的房子，此前最高成交价高达2700万，但卖家却以1900万的低价出货，降幅高达30%。

这些现象的背后，本质上传递的是低迷行情中，市场主体、购房者、卖家等普遍存在预期不足的情绪。

要想从根本上逐渐扭转这种悲观预期，首先就得从政策端持续给市场注入信心。

所以，从这些角度看，近期高层的一系列操作就比较容易理解了。

今年，美联储将开启降息周期，中国货币政策宽松操作的空间加大，降准也在市场的预期之中，但此次降准0.5个百分点，从幅度上看，也是超出预期的。

2023年，两次降准幅度均为0.25个百分点，为常规降准幅度的2倍。

此次降准将向市场提供长期流动性大约1万亿元，不仅能在一定程度上缓解春节前后的资金荒，而且向市场传递出了明确的政策信号，有助于稳定资本市场和房地产市场，提振经营主体和投资者信心，更好地支持经济恢复回升。

值得关注的是，本次央行同时宣布了降准和再贷款降息。此前虽然也有降准+定向降准的操作，但降准+定向降息的模式则很少见，显示出当前央行货币政策对精准有效基调的追求。

同时，前天国家金融监管总局也表示，将进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策，继续做好个人住房贷款金融服务。支持各地城市政府和住建部门因城施策，进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策，指导、督促银行更好服务广大人民群众刚性和改善性住房的融资需求。

可以看到，这些指向房地产的各种喊话，各种政策越来越明确，高层也是明着喊话为地产站台打气，这恰恰说明地产之于中国经济的重要性。

资本市场很快对喊话做出回应。

1月25日，地产股集体冲高，截至收盘，A股房地产开发板块97只股票上涨、2只持平，仅一只股票下跌。

光大嘉宝、京能置业、新黄浦、中华企业、亚通股份、外高桥、中交地产、上实发展、浦东金桥、光明地产涨停，万通发展涨8.52%，新城控股涨7.94%，保利发展涨6.90%；其中中华企业、浦东金桥更是“3天3板”。

从历次政策加码过后的情况来看，市场信心大都有不同程度的提升，但往往只是阶段性的。

政策效力一过，市场便像被拉长的弹簧一样回归原形。

而这次多维度、持续性的政策发力，显然被市场寄予厚望。

03

今年以来，住建部很忙。

几乎一天一个会，几天要见到一个落地动作。

尤其在房企融资端可谓煞费苦心。

昨天上午，住建部会上特别强调：

要加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，支持房地产项目开发建设，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

此次降准的前一天，房地产其实已经迎来一项重磅新规——

经营性物业贷可偿还存量房地产贷款和地产债。

这意味着，房企融资渠道的另一扇门又打开了。

2024年一二季度仍是债务到期高峰。

据第三方统计，其到期规模在1500亿元以上，预计今年上半年房企债务压力依然较大。

目前，房企持有的优质经营性物业资产，可获得的抵押贷款规模有限，且不能用于偿还房企债务。

而通过上述新规的出台，今后一些合规房企，将可以通过盘活综合效益较好的商业地产、经营性物业为代表的存量资产，如商业综合体、购物中心、写字楼等，改善流动性状况、增加资金融通渠道、扩大资金使用范围、提升资金使用效率，进而降低债务偿付压力。

早在1月12日，住建部还发布了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，其中提到，建立城市房地产融资协调机制，搭建政银企沟通平台，推动房企和金融机构精准对接。

在融资环境放宽，政策助力房企化债的大背景下，不少出险房企积极把握窗口期。

今年以来，先后有正荣、旭辉、奥园、龙光等多家房企披露了境外债务重组方面的阶段性进展。

此外，一些房企也利用有利时机及时出售资产回收流动性。

比如，近日碧桂园就在广州产权交易所挂牌转让多项资产，资产业态包括酒店、商业物业、公寓楼等，拟转让资产价格合计38.18亿元。

除了应对保交付，碧桂园还需要面对上半年较大的偿债压力。

目前，碧桂园存续的美元债共计15只，余额为99.1亿美元。其中，2024年到期的美元债券有两只，分别为将于1月27日到期的9.65亿美元债及4月8日到期的5.37亿美元债。

为了出售资产，碧桂园也是急了。

此次拟转让资产，碧桂园对于意向受让方没有特别要求。

几年前，万达、融创、富力的世纪交易中，老王会议室怒摔水杯卖资产救万达时，也是又急又痛，割得都是心头肉。

短短几年，世纪交易中的三方已是物是人非，让人感叹造化弄人。

好在如今融创、富力均已完成境内外债券重组或展期，算是重新迈出了关键一步。

这么多年，唯一不变的是——

老王依旧还在卖卖卖。

23年卖掉9座万达广场后，今年老王又卖掉了厦门的一处万达广场。　　

几年下行筑底，几年暴雷风波，几年人事动荡……房地产亟待休养生息。

如今，在政策暖风之下，房地产驶向春天的列车仿佛已经拉响汽笛，从远处缓缓驶来。

只是，挤在站台的人太多，谁也不知道自己能不能幸运踏上这趟列车。