北京
1月25日，中国保险资产管理业协会（以下简称“协会”） 不动产投资专业委员会换届会议暨第三届委员会第一次工作会议在京召开。来自泰康资管、中国人寿、中国平安、信达资本、太平资本、大家控投、交银人寿、友邦人寿等业内外的四十余位委员和专家顾问出席会议。
ICCRA 住房租赁产业研究院院长赵然受邀于专业研讨会发表主旨演讲《中国长租公寓市场发展现状、机遇与挑战》，向多家险资机构分享了基于住房租赁产业的投资偏好、标的选择标准等行业洞察，同时对2024年住房租赁市场作出预测展望。
回顾中国住房租赁市场走过的近20年历程，从2002年以来，住房租赁市场经历了萌芽期(2002-2014年）、扩张期（2015-2017年）、结构调整期（2018-2020年）、快速发展期（2021年至今）四个阶段。2021年，住房租赁行业迎来“政策元年”，打通行业商业逻辑的一系列利好政策集中发布。
制图：ICCRA
随着REITs市场的发展、相关税费的降低、资产价格的回调，住房租赁行业的商业逻辑日渐清晰，但投资机构在实操过程中仍面临着诸多挑战与难点。赵然指出，住房租赁投资机构普遍面临保租房比较优势不明显、“一城一策”调研时间成本、“为租而建”逻辑转变、商业逻辑复杂、潜在租赁供给不确定等六大挑战。
赵然坦言，受限于资产租售比、运营模式、资金回报要求等因素，租赁住房资产的投资回报周期长、投资收益率较低，其商业逻辑依然较为脆弱。“剩余土地年限带来的估值挑战与不确定也增加了投资回报准确测算的难度。”
此前，中央多项会议提及的“三大工程”中，保障性住房建设和城中村改造将给潜在租赁住房供给带来较大不确定性。一方面，配售型保障性住房建设会将现有存量商品房的投资价值进一步“挤出”，可能使这部分房源进入到租赁市场，形成出租型民宅供给量的增加；另一方面，城中村改造以及城市更新或将在规模层面，给潜在租赁住房供给增加较大不确定性，从而影响投资判断。
展望2024年，赵然预测机构化集中式将进一步壮大。根据ICCRA统计数据，2023年主要热点城市的机构化、集中式租赁住房供给增量明显，如北京以超过9万间，上海超过17万间；相比分散式公寓和出租类民宅，集中式租赁住房的优势明显。此外，租住需求也将更加细分。这意味着，只有当租赁产品能够超越基本的居住功能，覆盖租户更广泛的生活需求，甚至全龄、全生命周期需求时，才能够实现实现租住溢价、投资溢价。
“这点已经从租赁式社区的比较优势上得到了体现。未来，即使单栋青年公寓也需要形成‘立体式’的社区化规划和运营，才能获得上述‘溢价’，从而在竞争激烈的市场中脱颖而出，实现更高的经济效益。”赵然表示。
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