上海住房租赁市场分析与展望｜独家研报

作为中国经济的发展引擎，上海一直是住房租赁市场最重要的舞台。得益于城市交通的高度发达，城市多组团发展战略的有效推进，上海的人口流动性和经济活力居高不下，进一步推动了住房租赁需求的稳步增长。本文将从政策角度出发，深入分析上海住房租赁市场的现状、投资潜力及面临的挑战，旨在为投资者和租房者提供全方位、深层次的市场见解。

政策导向

多元化建设、金融助力、产业协同

在今年的上海租房租赁政策中，可以将其概括为三个主要方向：首先，注重租赁住房建设的多样性，尤其突出了“一张床”在城市住房保障体系中的核心地位；其次，强调了金融支持在推动租赁住房发展中的关键作用；最后，突出了租赁住房建设与产业发展相互配合的战略重要性。

表 上海市相关政策梳理

资料来源、制表：公开信息、ICCRA

上海租赁住房市场

迎来大幅增长，潜在新增供给逾30万间

2023年，上海租赁住房的供给总量领跑全国16个热点城市，通过44家专业运营管理机构提供了约226,904间集中式租赁住房，实现了同比增长73.9%。

根据ICCRA对未来潜在供给的预测，已筹集但尚未开业的保障性租赁房源，以及70余家顶尖品牌运营商已签约但未落地的项目，上海未来的房源供给将达到90,631间。此外，综合2019年至今的土地供应数据（包括专项用于保障性租赁住房、R4租赁住房以及其他租赁住房用地），上海未来将通过新建渠道开业约210,203间新的租赁住房。两项合计将增加的供给量将达到300,834间，显示出上海在租赁住房市场上的强劲发展态势。

图 16城集中式租赁住房供给情况(2023年)

数据来源：ICCRA

「EILT区域分级模型」

下的供需特征分析

2023年，ICCRA 在行业首先推出「EILT区域分级模型」，以期为资本端提供筛选需求锚定区域定量模型，从而形成具备指导价值的投资地图。1级至5级，租住需求依次递减；其中，1级、2级、3级区域代表租住市场基本面良好，存在稳定且可观的市场需求——【需求锚定区域】；4级、5级区域代表租住市场尚未成熟，缺乏足够的需求支撑。

供需结构均呈现明显的多组团发展趋势

根据EILT模型，北京245个街道划分如下：

■1级区域共有16个，主要分布在内环高架路以内，以及浦东新区核心区；

■2级区域共有43个，主要分布在中环路以内，以及闵行区的浦江、莘庄、漕河泾等产业聚集区；

■3级区域数量最多，共有76个，主要分布在1-2级区域外围，整体较为分散，主要与上海多组团发展、人口向新城疏解的趋势密切相关；

■4级区域共有46个，五级区域64个，两类区域基本分布在外环以外区域。

其中，【需求锚定区域】的数量占比为55%。

从供给分布来看，83%的项目位于1-3级的【需求锚定区域】，其中以3级区域为主。

数据来源：ICCRA

制图：ICCRA

产品线分布特点：

■青年公寓在1-2级区域中占据优势比例，但在3-5级区域中，租赁式社区的比例开始凸显，主要与以R4地块为代表的租赁住房专项用地在全市各个区域供给平衡有较大关系， 外环内和外环外基本各占50%；

■宿舍型公寓在1-4级区域均有布局，但1级区域占比最高，这主要得益于上海“新时代城市建设者管理者之家”计划的推进；

■高端公寓通常布局1-3级区域，部分类型的高端公寓只在1、2级区域中的城市核心区布局。

图 各级区域的产品线分布情况

数据来源：ICCRA

各产品线在各级区域的需求表现：

从坪效来看，随着区域内需求的减弱，不同类型产品的坪效普遍出现了下降趋势。具体来看，高端公寓的坪效表现出逐年稳步上升的趋势，这主要得益于其供给的增加较为平稳；而从2021年起，青年公寓的坪效开始下降，这一现象主要由于租赁式社区的大量涌入市场以及产品不断迭代所导致；到了2023年，租赁式社区的坪效出现了显著的下降，这与供给的大量增加密切相关。

从出租率来看，除租赁式社区之外，其他产品线在1-3级区域均符合【出租率锚定】原则。但各产品线在2021年后的出租率均呈现逐年下降趋势，主要与供给的不断增加有密切关系。

表 上海市各类产品线在各级区域的坪效表现

（单位：元/平米/天）

数据来源：ICCRA

表 上海市各类产品线在各级区域的出租率表现

数据来源：ICCRA

图 各产品线历年租金坪效变化

（单位：元/平方米/天）

数据来源：ICCRA

图 各产品线历年出租率变化情况

数据来源：ICCRA