成都楼市最本质的“矛盾”是什么？

房地产已经变天，这句话没错！

但要说最本质的变化或者矛盾在哪里？好像又说不出。

直到，前段时间看了两位业主的收房经历，非常有感触。

有了过去和现在的对比，深测君终于可以聊聊这个话题。

01

第一位出场的是单套高达上千万的“信达·麓湖左岸”。

作为千万级产品，除了身上“麓湖”两个字值钱，剩下的两个字是“头痛”。

▲不弯腰容易撞头的楼梯

它的问题，感兴趣的小伙伴上网都能搜到。

这里列举两点，比如，不用仪器检测，单肉眼可见歪的过分“墙体”；比如这个下叠楼梯，身高超过一米八，妥妥撞头上。

脑壳上有个包，应该就是这种了。

第二位选手是当年号称城西宝藏楼盘的“交投电建·洺悦珑庭”，当初销售时最具争议的地方就在于“没有阳台”。

▲没有阳台的户型

对，你没有看错，没有生活阳台，也没有主阳台。

没有阳台，按照现在的技术手段，晾晒衣服用“烘洗一体机”替代，也不是大问题。

但是“得房率低”这个硬伤是无论如何都无法避免。

▲套内面积只有107平米

142㎡建筑面积，设计师一通测量下来，室内面积只有107㎡，情何以堪！

交房后，蛋疼的地方更多。

▲层高只有2.77米

单说这个层高，当初说有3米，实际测量只有2.77米。

层高这个“硬伤”，后期如何设计也没办法“调整”。

这套清水房业主希望能安装地暖，但即便做无主灯设计，也只剩下2.55米净层高。

实在太矮。

02

上面这两个案例，是不少问题楼盘的“缩影”。

为什么会这样？

问题在于，过去几年限价，楼盘为了有利润，或者至少不亏本，“成本优先”成为第一选择。

有位项目负责人曾说，成本优先也没错，至少企业得活下去，没活下去的留下一堆烂尾，倒霉的是谁？

关键是，前些年一些“粗制滥造”楼盘，当时还能卖得好，为什么？

因为，购房者普遍相信“新房剪刀差”。

现在大家知道了，“剪刀差”是有，但代价也很惨痛，大多建立在降低质量基础上。

深测君早就说过，不要抱有“用奥拓的钱买奥迪”的念想，羊毛不会出在猪身上。

一分钱一分货，天下没有免费午餐，最简朴的道理也最实在。

进一步问，既然限价带来这么多问题，为什么要限价？

这就要说到“政策的两难”。

楼市政策的目标，是要抑制高房价，让更多人买得起房。

但这个目标到底是政府来完成，还是房企来完成？

如果说，赚取利润才是公司的首要目标，那么保障更多人买得起房，和赚取利润就很难兼顾。

当然，企业赚取利润的手段，应该是通过提供好的产品，但限价之下这个选择很难。

正因为角色错位，过去几年诞生不少奇怪产品：

比如挖不完的地下室、停不下车的车位、过不了人的楼梯、安不上地暖的层高……等等。

03

为什么要啰嗦一啪啦，讲过去。

因为理解过去，才能明白当前，甚至搞懂未来。

回到现在，当前成都楼市的本质矛盾是什么？

一句话：人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

这句话，每一个字都值得细品。

放到成都楼市，深测君大胆翻译下：好产品的供给，并没有满足人民对美好生活的需求！

我们先来看“供给侧”。

2006年之前，房地产处于起步阶段，市场购买力有限，产品多以刚需为主， 这是市场选择的刚需。

2006年之后，住建部出台70/90政策 （70%户型面积不超过90㎡） ，90㎡刚需遍地开花， 这是政策的刚需。

很多人不知道，70/90政策，其实正式取消是在2015年。

▲2015年发文退出的70/90政策

大家知道，2016年开始，就是史上最严厉调控——限价的开始。

随后的情况，大家都很熟悉了。

所以，别看房地产红红火火热闹了二十多年，但改善、高端、豪宅……，几乎没有得到过真正机会。

成都好一些的产品，大都在2011年-2015年期间诞生，为什么？

因为那几年70/90虽尚未正式取消，但由于2008年后陆续释放救市政策，限制并没那么严，好产品也就在夹缝中“生长了一点”。

比如城南一号、誉峰、恒仁滨河湾、西派国际、西派澜岸，文儒德，银泰中心……

这段时间，也被称为“黄金一代”！

有人说麓湖是特例，其实并不是，麓湖拿地在2012年，也是那个时期，只是地大，销售周期长罢了。

我们再来看“需求端”。

需求端，对好产品的追求一直没有变。这一点，在一二手房市场都得到充分体现。

一是，黄金一代的二手豪宅持续上涨，说明追逐的人多。比如，文儒德卖出7万+的单价，誉峰今年1月大户型6.8万/㎡成交。

▲今年成都高端小区实际成交价（来源贝壳APP）

另一方面，去年开始，房企开始卷产品，新房一路热销，一路涨价。

至到今天，在一片唱衰声中，像西派少城这样八九百万的豪宅，还要“靠手气”。

▲即便市场不好，豪宅仍然抢手

这都说明了，供应和美好生活需求的不匹配。

刚需供应太多，主要是历史累计多，最终在二手市场，形成目前近23万套的天量供应。

改善，特别是高端，又存在供应不足，原因是“历史欠账”。

04

既然历史欠债，那么从去年开始的这轮“卷产品”。

我们可以理解为：以市场为资源配置的“供给侧改革”。

怎么改革呢？

简答来说，就是淘汰“落后产能”，迭代“先进产能”，为客户提供“优质产品”。

目标是满足“人民日益增长的美好生活需要”。

这就是为什么，现在市场上“新房豪宅化”非常明显。

当然，购房者经过20多年的市场洗礼 （毒打） ，已不会轻易被忽悠。

加上“房价只涨不跌”的信仰坍塌，必须有足够打动力，客户才会埋单，产品开始“疯狂内卷”。

现在楼盘到底有多卷呢？

前段时间，深测君参观某新盘，各方面都还不错，2T2电梯入户，板式南北通透，主流套四，几乎没有缺点。

但项目上说，因为电梯入户不是“明厅”，部分客户会在意。

很难想象，前两年啥都能接受的客户，现在变得如此“挑剔”，甚至可以说是鸡蛋里挑骨头。

仔细想想，客户的挑剔是有道理的。

毕竟，货比三家永远是对的，其它楼盘做得更好为什么不选？“挑”本就是消费者的权利。

05

但是，“双限”取消之后，并非房企的狂欢，而是残酷淘汰赛的开始。

为什么呢？

限价就好比，给大家一套小学数学题，人人都可以考100分。你说你会高数，会微积分，有啥用呢？

价格松动之后，就好比在小学数学基础上，可以自主选择高数、奥数……都是加分项。

这样一来，只能做小学数学的同学，不就慌了嘛。

以前房企竞争，相当于世界杯外围赛，还有新加坡这样的弱队过过招。如今杀入世界杯淘汰赛，一轮下来，咔嚓刷掉一半不说，对手还都是如狼似虎的豪强。

就拿今年首拍的潘家沟地块来说，地价2.2万+，未来卖3.5万勉强保本，这对房企来说“压力不小”。

敢于拿地的房企，必须对自己的产品有绝对信心。

所以，卷产品是必然，这是生死攸关的大事，也是唯一出路。

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