这十大板块，还能闭眼买？

房价上涨周期，我们经常看到某某板块，某某楼盘闭眼买的说法。

现在还有闭眼买的板块吗？

很遗憾，闭眼买，傻子也能捡钱的时代即将消失。

道理很简单，闭眼买是“限价时代”产物。

无论多亩NB楼盘，只要价格足够高，都不具备“闭眼买”条件。

“金三”华润·锦宸府据称中签率只有2%，的确是“闭眼买”，但它也限价。

试想，接下来“金三”十余宗不限价地，如果价格来到五万、六万，还能闭眼买？

是不是也得掂量一下资金成本，上涨预期，持有周期等。

▲成都金融城三期

接下来，金三冲5，麓湖全面破4，大源破4，天西3.5，青羊新城3.5，武侯新城3.5，新川3.5，潘家沟3……

市场说了算，就不存在闭眼买板块。

今天，深测君仍然安利了十个价值板块，作为参考。

闭眼买时代成为过去时，那么什么是价值呢？

还是回到李嘉诚那句话，地段、地段、还是地段。

好地段买的是“眼见为实”的成熟，差地段买的是“未来预期”的潜力。

比如，视高为何跌的多，就是因为现实不及预期，潜力没有兑现。过去饼画得大，结果凑近一看是“铁饼”，怎么吃？

主城为何抗跌，基础设施、配套服务已经成熟。

高速发展期，潜力股投资价值大；城市成熟期，确定资产风险更小。

01

金融城三期，约4.5万/㎡

▲成都交子公园金融商务区河东片区效果图

事实上，金三、潘家沟、白鹭湾这三个相连板块，都是城市新兴板块。

但新板块也要看所在位置。

金三本质上是金融城，享受的是金融城配套和溢价。

这就和其它新城不一样了。

特别要注意，郊区新城，在未来人口负增长背景下，容易踩空。

金三的优势不用过多介绍。

缺点是价格太贵，在华润之后，其后地块可能冲击5万的高点。

▲成都交子公园金融商务区河东片区效果图

但产品相比金融城一、二期有大幅度升级，仍然不会缺少买家。

未来城市头部板块。

02

大源，约4万/㎡

▲高新区大源伊藤洋华堂

最近一次土拍，大源地价站上2.32元/㎡，以此估算未来房价大约在4万-4.5万/㎡之间。

当然，这是房企的账，市场不好亏本卖也不是不可能。

大源的新项目主要集中在大源西。

目前有著名的141亩远达·天宸名邸，已经在冻资，第一批次开售的是146-259㎡大平层。

价格预计在4万左右。

▲远达·天宸名邸效果图

远达天宸名邸是高低配，后期还有别墅产品。

大源的优势是一街到五街的互联网产业，学区等加持。

相比老板块，它是近10年崛起的新板块，城市界面新。相比现在的新板块，它又相对成熟，学校、商业、交通、公园已呈现，并且吸附力很强，比如华西高新医院的落地等。

不过，大源西的学区（中学）是否最终和大源同一个区，还有待确定。

03

新川，约3.5万/㎡

▲高新新川之心公园

有人说，新川最近热度下降，问新川还行不行。

新川热度下降原因有两点，一是新盘总体卖得好，推广有所减少；二是新川产业还处于建设阶段，人口导入有过程。

但新川热度仍然不错，周末去新川公园，人山人海。

深测君认为，新川值得重点关注，原因有以下几点：

第一，板块最重要的资源是产业。

有了高端产业才有高收入人群，才有房价增值。

这一点新川有优势，一是前期基础好，前沿医学中心、AI创新中心、天府软件园二期（龙湖云河颂东侧）等。

环顾全城，新川产业也处于领先地位。

▲新川成都前沿医学中心

第二，新川有个好爹——高新区。

无论是GDP，人均收入，高新区都是排名第一，高新区的产业招商能力，决定了新川能获得的资源。

第三，新川前期规划，产业为主，生态为核。

本身就重点在产业引入上，这和一些以卖房为主的板块有所不同。

因此，新川不能小视。

▲保利·新川天珺效果图

未来新川住宅越来越少，现在华润·高新天序、华发·新川印、兴唐·新川雅境还有房源在售，但也接近尾声。

重点关注保利·新川天珺，将是今年新川主力楼盘。

04

青羊新城，约3.3万/㎡

▲青羊新城“青羊总部经济基地”

在金沙的开发接近尾声后，青羊新城理所当然成为青羊的“供应担当”。

青羊新城的崛起，已经酝酿多年。

成就它的最后一块拼图，仍然是“青羊名校”的引入。

如今，泡桐树小学、石室中学、树德中学的梦幻组合，让青羊新城成为最炙手可热的置业板块。

▲青羊新城名校云集

今年青羊新城的主力供应是建发·书香云锦，超百亩纯住宅大盘，配上建发风雅宋韵的“新中式”进阶之作，值得期待。

华润·青羊润府则是华润“府系”高端作品，仍然延续了U型全景舱大平层的创新理念，主城又一标杆之作。

05

武侯新城，约3.3万/㎡

▲武侯大悦城

武侯新城经历了两轮比较重要的发展，第一轮是2017年以西派城、金茂府为代表的首批高端住宅的开发，武侯新城的面貌开始改变。

第二轮则是从去年开始。

保利·锦城和颂、中铁建·西派城央、华润·锦官首著收代表，很明显发展的重心在北移，基本都是靠近三环一侧。

包括最近热度挺高的复地·崑玉锦城，也都在这一片。

▲成都北二外

北区最大的优势是学区，距离北二外近，包括目前在售的“中铁建·武侯西派臻境”，从位置上来看，都将划入北二外。

加上近在咫尺的万达广场、大悦城等商业配套，地铁、三环等交通的便捷，这里也是主城改善置业的主要选择之一。

板块内的明星项目“武侯西派臻境”占地超百亩，但一共只有818户，为9-13F的纯板式洋房，143㎡、188m²以及225m²平层产品。

▲武侯西派臻境实景图

主城改善，重点关注！

06

潘家沟，约3.1万/㎡

▲潘家沟将是未来几年主城热点

潘家沟无疑是今年最火热的板块，已知的万科、中铁建、中交、锦江统建、能建五大项目，加上今年计划出让的9宗土地，未来陆续将有14个新盘亮相。

就这一体量，也将吸引全城最多的目光。

潘家沟的优劣势都非常明显。

▲潘家沟待拍地块

优势在于：

第一，位于锦江区，南三环边，锦江区+城南的概念，本就是价值的保证。

第二，距离金三两公里，距离白鹭湾一公里，特别是和金融城的“一体化打造”，潘家沟将承载金融城外溢，客群有保障。

第三，相比金融城，潘家沟的产品领先起码两代，置换升级的客群值得关注。

第四，名校加持，锦江区把最优质的资源，盐道街小学、川师附中都放进了潘家沟。

▲区域内中学、小学、幼儿园规划

劣势在于：

区域内墓地暂无搬迁打算，对于后期的发展规划存在一定影响。

07

白鹭湾，约3.5万/㎡

▲白鹭湾直面金融城双塔

白鹭湾是近年主城新兴板块，产品总价较高，以500万以上高端为主。

在经过前期的白鹭湾F4开发后，白鹭湾声量逐渐减小。

白鹭湾优势：

第一，距离金融城近，最早的金融城东其实是指“白鹭湾”。

第二，相对潘家沟，白鹭湾更纯粹，产品定位总体更高，对豪宅客群更为有利。

▲白鹭湾科技生态园

第三，白鹭湾有产业支撑，白鹭湾生态科技园就在这里，这也是锦江软件园的核心。

第四，背靠百亩生态公园“白鹭湾”，像金茂府、建发天府养云都能直接看到公园景色，加分不少。

▲白鹭湾湿地公园

总体来看，白鹭湾高端属性不错，学区有锦江区的支持，也不会有保障。

不过，区域内项目不多，选择相对较少，今年重点是雍景100亩地块，项目以叠拼和洋房为主，预计总价在500-1000万，需要一定实力。

08

天西，约3.5万/㎡

▲天府公园

虽然从去年开始，对天府新区的议论很多，但是天西仍然是值得看好的板块。

大家要知道，天府新区实在是太大，即便80%板块低迷，天西的价值仍然看得见。

天西各种优势不用多言，这里说一点，豪宅聚集。

其实，纵观成都，无论是攀成钢、金融城还是武侯新城、大源，都是豪宅和刚需的混合。

▲蔚蓝卡地亚实景

如果要选一个最纯粹的豪宅板块，无疑是天西，麓湖或者可以算一个，但麓湖板块并非万华一家开发商。

豪宅的聚集，对于保持板块的纯粹性是非常有效的，凭这一点天西在未来的二手市场都会有溢价体现。

▲阅天府展示区实景

今年，天西仍然是供应大户，除了最近要推售的蔚蓝卡地亚N8，也有老熟人招商时代天府新组团，以及百亩大盘华发·阅天府，可选择范围大。

买豪宅，天西仍不得不看。

09

麓湖湖区，约4.5万/㎡

▲麓湖湖区

麓湖湖区虽然不止万华一家开发商，但随着周边冠以“麓湖”名号的楼盘销售殆尽，未来主力供应仍然看麓湖生态城。

最新消息，麓湖将推出C28组团，位置就在观澜对面，南侧跨过武汉路便是蔚蓝卡地亚。

▲即将发售C28组团所在位置

麓湖单个地块容积率颇高，因此C28组团优势比较明显，2T2纯板式15F小高层。

C28组团面积为237-259平，单价将在4.5万左右，单套总价超过1000万。

10

麓湖公园区，约3.2万/㎡

▲麓湖公园区实景

天府新区未来居住核心板块就在天府大道两侧，从北往南分别是：麓湖公园区、麓湖湖区、天西、天东、科学城。

这五个区域，总体来说就是天府新区的核心居住区，价值也最高。

麓湖公园区，最初也是万华主要在此开发，白玉台、沉香谷、浔岭均是万华杰作，随后中海、朗诗、建发、天健杀入，均开发高端系产品。

也就是说，公园区的产品总体定位高端，也是纯粹的豪宅板块。

今年，麓湖公园区的供应主要来自于招商和中铁建合作的“麓湖西派臻境”，最小面积165㎡套四三卫起。

应该说在这个面积段能做到双套房，是当前产品升级的成果，实际使用面积可以比肩早年的180㎡大平层。

▲麓湖西派臻境展示区

总结：

随着限价的放开，很难说还有“闭眼买”的区域。

对于购房者，最重要的是买适合自己的。

一是，在经济前景不太明朗的情况下，注意杠杆的使用，尽量量入为出。虽然利率下降是大势所趋，但是月供太高，风险会较大。

二是，选择适合自己的区域，比如对上班时间有较为严格要求的人群，尽量在单位附近半小时车程。如果工作频繁更换者，以核心区域买房为最佳。

三是，别人好的不一定适合自己，比如麓湖的买家，大多是二套房，甚至三套房，首套房尽量考虑常住的便捷性。

四是，换房成本高，尽量考虑长远一点，很多人买婚房就没有考虑学区，过两年有了孩子又换学区房，置换成本因此增加。

最后记住，地段是最重要的因素，市场下跌时它最“抗跌”，市场上涨时它也会“涨的更多”。

「往期测评」

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