海珠房价，是不是被高估了？

我是紫沐，这是我第392篇日记。

海珠是个好地方。

生活有烟火气，发展有想象力。

从刚需到豪宅，都有拿得出手的产品，市场热度一直很高。

但有个问题。

海珠的房价估值有点迷，有点乱。

比如最近热度很爆的网红盘，保利东方红。

你觉得它值多少钱？

要是按板块去算，创新湾前两年有卖10万+的，现在有卖6万的。

估值到底要怎么估？

又比如滨江东。

曾经是广州的富人区，但现在没落了，还能值多少钱？

或者说海珠西。

烟火气浓，名校扎堆。

但规划拉胯，没啥想象力。

那应该卖多少钱才可以入手。

怎么判断市场上的二手价格合不合理？

我想这些问题，90%的买家都答不出来。

分辨不出高估低估，也不知道怎么去估值。

但别急，教大家个诀窍。

找参照点。

只要参照点找对了，海珠各个板块估值是多少，楼盘是不是卖贵了。

一眼就能看出来。

什么是参照点？

在这个时间的海珠，参照点就是琶洲南和中海大境。

理由很简单，它们是真有人买。

琶洲南开盘就卖了大半，大境更是准备卖第二波了。

别小看这个理由。

现在这环境，买家的谨慎程度是拉满的。

觉得贵的，觉得是画饼的，觉得有风险的，他们都不会买，只会观望。

很多经常打广告曝光的网红盘，实际成交也是卖不动的。

卖了1-2年，天天说爆火，天天去到现场还有房挑。

所以像琶洲南和大境这种，真有人买的楼盘，至少证明了3件事。

第一，市场认可你的价格。

第二，市场认可你的板块发展。

第三，市场认可你的产品力。

这就有成为参照点的资格。

比如泛琶洲板块，或者滨江东板块的产品，开价超过12万。

你立刻就能警觉起来，这玩意竞争力有琶洲南强吗？

如果没有，那就是明显溢价。

比如海珠中、海珠西、创新湾板块的产品，开价超过8万。

你立刻就能警觉起来，这玩意竞争力有大境强吗？

如果没有，那明显就是卖贵了。

而且大境和琶洲南货量比较大。

用来做参照点，估值会很稳定。

找对参照点，要判断一个楼盘、一个板块是不是有溢价，真的太简单。

比如最近很火的保利东方红，自称是海珠新的六边形战士，大家觉得值多少钱？

我觉得是7万，中高层好产品，7万。

为啥，因为大境只要8万出头，就能买到比较好的楼层。

同样是六边形，大境能把东方红压着打。

比如最明显的，楼盘的体量。

东方红是中小型楼盘，比单体楼多几栋，但远远称不上大花园楼盘。

这意味着它的复制难度非常低。

操盘手只要稍微改一下控规，就能变出来一堆这样的小地块。

但大地块是很难复制的，特别是市中心。

所以在稀缺性上面，东方红远远比不上大境。

加上楼间距窄、超高层、私密性一般，还容易有噪音。

所以如果以一个改善盘的标准去看，东方红和大境的差距是很大的。

改善型买家也不会喜欢，可能要卖6万，才会有去化。

但保利很聪明，它把东方红定位成刚改。

这很大程度规避了楼盘的缺点，又放大了楼盘的优点。

为什么呢？

因为东方红这个盘的劣势，总结起来就是生活质量一般。

但生活质量这东西，通常是改善或者改善以上的买家，才会更重视。

刚改买家，他更看重楼盘的功能性。

比如说交通，上下班方不方便。

比如说学位，有没有名校，哪怕是贴牌名校。

如果还能有商业配套和医疗配套，那就更好。

而功能性，恰恰是东方红的优势。

交通，它是地铁上盖，还是11号线和广佛线双地铁，很方便。

学位，虽然是贴牌名校，但至少能保证教育质量的下限。

配套，下楼坐地铁5分钟到乐峰，离医院也很近。

所以东方红的功能性是很全面的，也是刚改买家需要的。

这就是保利聪明的地方，懂得扬长避短。

它不打改善牌，因为它知道打不过大境。

但如果打刚改牌，在现在的创新湾，东方红可以说没有对手。

就算卖7万，市场上买单的人也不会少。

既然东方红的价值顶也就值7万。

那你说之前卖7-10万的创新湾新盘，有没有水分。

简直赚麻了好吧。

比如观云观澔，还有西派粤府，同样是几栋的小盘，容易被复制。

还没有学位、地铁和配套的优势。

之前高位接盘的，肯定得站岗。

在改善性比大境强，功能性比东方红强的产品出来之前。

整个创新湾和海珠中部，价格锚点已经固定了。

就是7-8万。

超过这个价，都是高估。

那海珠西呢？

我们把里面最强的楼盘拉出来，光大花园。

作为海珠第一代六边形战士，光大真的很稳。

在商业配套、学位配套、通勤和花园环境这几个地方，其实比大境还更胜一筹。

对比东方红，生活质量更是全方位碾压。

但光大有个致命伤，就是海珠西没啥发展规划，缺乏想象力。

所以它的上限，肯定比不过大境。

但下限，肯定比东方红要高。

所以光大最好的那批产品，中海锦榕湾的中高层，卖7.5万是没问题的。

这也是海珠西房价的参照点。

最后我们回过头看滨江东和泛琶洲板块。

泛琶洲板块，其实就是广州塔和龙潭这两个区域。

龙潭没啥好说的，开发速度慢，也没有很强的规划。

说直白点就是价值支撑太虚，现在这个求稳的环境，市场不喜欢虚的东西。

虽然老说自己靠近琶洲，其实吃不到啥利好，未来天花板不会很高。

而且非常缺配套，城市界面和学位也一般。

所以像珑璟台这种，当时吹风价看齐琶洲南，是完全把买家当水鱼的。

别说什么一脚油门就到琶洲很方便。

真要踩油门的话，从中海大境过去也就多踩几分钟的事，还能有更舒服的生活质量。

所以龙潭这地方，估值不应该比大境高，肯定在8万以下的。

至于广州塔，这地方比龙潭好很多。

毕竟地段摆在这里，紧邻琶洲的产业核心琶洲西区，本身又是广州一个地标点。

等今年岭南广场建成，片区的想象力会更高。

如果能出现一个大体量的新盘，前途会比琶洲南更好。

可惜目前只有二手在卖，里面的标杆一个是紫龙府，一个是珠江帝景。

紫龙府我感觉它未来会持续被琶洲南压制。

毕竟它最大的优势就是楼龄新，其他属性都中规中矩。

那对上楼龄更新、户型也更新的琶洲南，基本就没啥亮点了。

所以它的估值会在琶洲南之下，优质产品很难超12万。

这也是目前广州塔板块的估值参照。

至于珠江帝景，我觉得更像是滨江东的价格风向标。

因为滨江东发展到现在，能拿出来打的牌只有江景。

而江景这玩意，恰恰是珠帝克莱和鸣泉组团的强项。

你可以说珠帝破，珠帝旧，珠帝管理差。

但你要说江景，珠帝值得一个大拇指。

更何况对比同样老破旧的滨江东，珠帝的地段更好，配套也在补强，未来发展更有想象力。

所以滨江东的估值，是受限于珠帝的。

目前珠帝真正的好产品，基本在10万左右。

那滨江东的好产品，估值也不应该超10万。

广州买房，海珠是个好地方。

它有老城的烟火气，也有新城的蓬勃朝气。

虽然它存在被高估的板块，被高估的产品，有站岗的风险。

但它也是聪明人的福地。

只要找对参照点，把房子买对，海珠优质资产能跑赢广州90%的房子。