楼市突传去库存传闻 地产股集体暴涨

临近五一节，关于房地产的利好消息不断。在利好的催化之下，4月29日，房地产开发板块迎来久违的集体上涨。

A股早间开盘后，地产股持续拉升，万科A、金地集团、华夏幸福、荣盛发展、京能置业等近10余支地产股相涨停，大量地产股涨幅达5%以上。

与此同时，港股市场上的内房股也开始大幅飙升。

世茂集团午后一度涨超70%，时代中国涨36%，融创中国涨28%，合景泰富集团涨25%，远洋集团涨26.32%，雅居乐集团涨23%，正荣地产涨23%。

楼市多重利好传闻引发此次房地产股的集体暴涨。

01重磅政策性传闻

近期楼市突然出现罕见一幕。

外资巨头突然罕见唱多中国房地产市场，引发关注。瑞银大中华区房地产研究主管分析师John LamJ在最新的采访中表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观。”

而从市场层面来看，多个二线城市开始陆续全面放开限购。

4月18日，被称为“调控尖子生”的长沙发文表示，全市范围内买房，不再审查购房者资格条件，官宣执行了7年的限购政策取消。

就连中国房地产最好的城市成都也决定全面放开限购了。4月28日，成都发布重磅楼市新政，全面取消住房限购：全市范围内住房交易不再审核户籍、社保等购房条件，不再限制购买套数。

4月27日，南京安居建设集团关于开展存量住房“以旧换新”试点活动的公告，首批试点限额2000套，时间自公告发布之日起至2024年12月31日，额满为止。

此前，南京放出大招，落户门槛放松，买房就可以落户。

而就在此时，一线城市将松绑限购的消息再次传开。

4月24日，深圳曾有消息传出，将在“五一”小长假之后取消除了福田区、南山区之外区域的限购，同时取消5年的增值税要求，改为满3年即可。但随后，深圳市不动产登记中心方面回应媒体表示，否认了调整限购的传闻。

此前，北京在优化了通州的“双限”政策之后，在限购方面迟迟没有大动作。4月22日，北京对于离婚买房政策进行了细化，在废止“离婚3年内不得在北京购房”的基础上再次放松，规定只要名下在北京无房，离婚一年内买房，则执行首套房信贷政策。

上海在1月放松单身购房限制后，在优化限购方面也迟迟没有新的动态。

但截至目前，四个一线城市中，广州优化限购方面放松的力度最大。1月底，广州发文表示，购买建筑面积120平米以上的住房，不纳入限购范围。同时，在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时应该核减家庭住房套数。

与此同时，近期最为重磅的一则地产政策方向性传言不胫而走。

此次政策传言有四点内容：

一是，淡化三大工程，重点转向去库存。

二是，让城投公司等收购存量房转为租赁房，参考江苏模式。

三是，需求政策能放尽放，放开限购，放开价格限制，契税统一调降到1%。

四是，上述政策是纲领性和方向性的。

02 政策力度更胜以往？

对于这样的重磅传闻，市场首先给予了积极的回应。

最为抢眼的就是万科A的股价在见到6.45元的价格后，4月29日就有巨量封死涨停，换手超过5%，是宝万之争以来的最大量，8年未见。

在业内看来，这是房地产的利好政策引发了资金的跑步进场。

对于市场传闻，上海易居研究院研究总监严跃进认为，当前各地房地产去库存的压力确实比较大，所以适当调整政策也是符合预期的。

目前，全国各地去库存都有不同的探索。国企或城投类公司收购二手房来用做人才住房，可以看作是江苏或太仓等模式受到认可，对于租赁住房房源供给有积极的作用。其对于二手房盘活寻找到了一种核心的资金，即国企资金。

但是考虑到地方财政较为紧张，由所有的地方政府出大钱去库存的可能性不高。

因而，通过中央尚有的较多的资源来协助去库存，更为可行。

传闻中提及，需求政策能放尽放。看起来，这次不仅会放开限购，放开价格限制，还涉及到契税统一调降到1%。这里其实涉及到需求、价格和税费政策。

看起来，政策力度是很大的。也难怪这次地产股集体暴涨，超乎想像。

03复苏积极信号

虽然，近二三年来，楼市依然低迷，但是楼市的库存指标和库存规模却在悄然发生着变化。

据易居研究院统计数据显示，库存高企压力有一定程度的缓解。2023年全年，全国百城库存规模总体呈现下降态势。年初库存规模为53058万平方米，而到了年底则为50518万平方米。据此计算，百城住宅库存规模同比下降4.8%。

更为重要的数据是，供求关系扭转了过去五年供大于求的现状。

从年度数据看，2023年全年全国百城新建商品住宅供应面积为29112万平方米，成交面积为31652万平方米，供求比为1:1.1。该数据说明，百城总体呈现了供小于求的态势，其改变了过去五年即2018-2022年“供大于求”的常态，具有非常好的信号意义。

而今年一些城市楼市的复苏情况更是让人略感欣慰。

具体来看，上海楼市的复苏较为明显，豪宅销售堪称火爆：

4月21日，融创外滩壹号院二期开盘，该项目单日销售额达99.97亿元，去化率100%，成为今年内上海单盘销售额TOP2的项目。

4月18日，上海陆家嘴豪宅“滨江凯旋门”开盘售罄，总价1.1亿元“楼王”开场即被选购，单日收金70.27亿元。

今年3月底，位于上海新天地板块的中海顺昌玖里开盘，以196.5亿元销售额直接刷新全国开盘纪录。

受益于豪宅销售火爆的带动，上海新房房价指数环比涨幅已位列全国第一。据国家统计局数据显示，2024年3月，上海新房房价指数环比上涨0.5%，领涨全国；同比上涨4.3%，位居全国第二。

另外，深圳楼市也持续出现复苏迹象。

据深圳市房地产信息平台公布的数据，3月份二手房成交套数达到4547套，其中二手住宅成交3840套，环比大增115.13%，创2023年4月份以来新高。

进入4月份，截至4月15日，深圳月内二手住宅成交套数达到2067套，超过3月份同期。

一切迹象表明，中国一线和新一线城市楼市的回暖迹象正变得越发明显。中国楼市又将迎来新的拐点吗？

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