2024年一季度保障性租赁住房REITs监测报告

2024年Q1季度，在租赁住房“金融17条”和《保险资产管理公司开展资产证券化业务指引》的政策推动下，保租房REITs市场继续展现出其在波动经济环境中的稳健性。根据最新数据，保租房REITs在各关键财务指标上均显示出正面增长和良好的市场适应性。5只REITs在租赁收入、出租率、项目公司层面的EBITDA以及租户结构等关键指标上均呈现出积极的表现，进一步印证了保租房市场的长期稳定性和成长性。

特点1

租赁收入稳定，同比2023Q1显示了稳健经营能力

表 5只保租房REIT基金收入对比

数据来源：REIT各季度公告，ICCRA整理

从项目公司的营业收入来看，一季度保租房REIT整体环比变化不大。具体来看，华润有巢REIT和深圳安居REIT的营业收入较去年四季度小幅下降-1.6%和-0.2%，属于短期波动或租赁周期的正常调整所致。而厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT的营业收入均环比上涨，平均涨幅为0.5%。同比2023年一季度，保租房REIT的营业收入平均涨幅为1.4%。

特点2

REITs作为主动管理工具，

在维持高位且稳定的出租率方面展现出明显优势

在出租率方面，厦门安居REIT和深圳安居REIT的表现格外亮眼，均接近满租，几乎达到市场最佳水平。但除城投宽庭REIT外，其他四只REIT的出租率与2023年第一季度相比均有轻微下降，平均下降幅度为0.5%。尽管如此，与各自所在城市的平均出租率相比，保租房REIT展现出显著的优势，进一步证明REIT作为主动型资产管理工具，在优化项目运营性能方面的作用明显。

表 5只保租房REIT出租率情况（2023Q1-2024Q1）

数据来源：REIT各季度公告，Leading Data by ICCRA

注：1）以上出租率均为期末出租率；2）基于数据可得性，华夏基金华润有巢REIT整体出租率、租金水平根据已披露的全部出租房间数量和出租面积自行测算

数据来源：REIT各季度公告，Leading Data by ICCRA

经过一年多的季度监测（2023Q1-2024Q1），ICCRA进一步利用标准差这一统计学概念来分析几只保租房REIT在出租率方面的稳定性。标准差是衡量数据分散程度的一个统计量，反映各数据点相对于其平均值的偏离程度。分析结果显示，除了华润有巢REIT的出租率标准差略高之外，其他几只REIT的出租率标准差均不足1%，这表明这些REIT在出租率方面展现了较高的稳定性，凸显其在市场中的可靠性和管理团队在维持高出租率方面的有效性。

表 5只保租房REIT出租率的标准差分析

数据来源：ICCRA计算

特点3

展示了有效的租金与收益管理能力

在租金水平方面，保租房REIT表现出了稳定调节器的作用。无论是与2023年第一季度相比的同比平均涨幅（约0.5%），还是与所在城市的平均租金水平进行比较，保租房REIT均有效地平抑了租金上涨，体现了其在稳定租金市场中的积极作用。

表 5只保租房REIT租金水平情况（2023Q1-2024Q1）

数据来源：REIT各季度公告，Leading Data by ICCRA

数据来源：REIT各季度公告，Leading Data by ICCRA

在租金水平的标准差方面，分析结果显示，几只REIT的出租率标准差均不足1%，这表明这些REIT在维持租金稳定性方面表现出色。这种较低的标准差反映了租金波动非常小，说明管理团队能够有效控制租金、进行收益调整，有助于吸引和保留租户，同时保持市场竞争力。

表 5只保租房REIT出租率的标准差分析

数据来源：ICCRA计算

特点4

项目公司层面

的盈利效率均表现出色

EBITDA（息税折旧摊销前利润）是评估REIT项目公司经营效率的重要指标。高EBITDA意味着REIT项目公司在核心业务上赚取的利润较多。从2024年一季度的数据来看，除厦门安居REIT外，其余几只REIT在维持和提升其EBITDA方面均表现良好。此外，几只保租房REIT的项目公司层面EBITDA同比2023年一季度均有明显增长，平均增幅为4.2%。

数据来源：REIT各季度公告，ICCRA整理

注：上表所述息税折旧摊销前净利润为项目公司层面数据

特点5

租户来源多样性

有助于增强REIT收益的稳定性

租户结构的稳定性是保租房市场健康的关键指标之一。除深圳安居REIT外，其他几只保租房REIT的个人租户比例相对较高，这突显了租户来源多样性对于REIT稳定性的重要性。个人租户的高比例表明这些REIT能够吸引广泛的租户群体，增加市场适应性和风险分散。这种多样性有助于在租金和占用率上实现更为均衡和持续的表现，从而为投资者提供稳定的回报，确保REIT的长期可持续性和市场的整体健康。

数据来源：REIT各季度公告，ICCRA整理

注：华夏基金华润有巢REIT的数据为2023年Q2季度

特点6

租金收缴率的稳定增长

租金收缴率是衡量REITs运营效率的关键指标之一，它体现了现金流的稳定性和可预测性。总体来看，这5只REIT均展示了较高的租金收缴率和稳定性。通常情况下，若租赁策略、市场环境和租户结构保持稳定，通过有效的租户管理与优化的收缴流程便可提升租金收缴率。这不仅保证了REITs的现金流安全，也增强了投资者对其收益可靠性的信心。

数据来源：REIT各季度公告，ICCRA整理