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保租房公募REITs与持有型不动产ABS的异同：“十个差异点”、“三个趋同项” | 投资视野
投资视野·导读
4月1日，上交所项目信息显示“建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划”获受理，规模9.64亿元，基础资产为三个保租房项目——分别位于上海市闵行区、杭州市上城区和武汉市汉阳区。
保租房持有型不动产ABS在本质上也是权益性的资产证券化产品，但是，与保租房公募REITs相比还是有所不同，ICCRA将差异与共性概括为“十个差异点”、“三个趋同项”。
图源：网络
01
十个差异点
■交易结构
- 保租房公募REITs：公募基金+专项计划+项目公司
- 保租房持有型不动产ABS：平层结构，专项计划+项目公司，相较于公募REITs，基于EBITDA估值，可不考虑折旧摊销及财务费用的影响。
■底层资产合规性要求
- 保租房公募REITs：有明确要求，合规手续要齐备
- 保租房持有型不动产ABS：与公募REITs相比，底层资产要满足基本合规性，少量的瑕疵可通过信息披露或其他方式进行风险缓释。
■发行规模
- 保租房公募REITs：有明确要求，首发规模不低于8亿元。
- 保租房持有型不动产ABS：无明确要求。
■收益率要求
- 保租房公募REITs：净现金流分派率不低于3.8%。
- 保租房持有型不动产ABS：无明确要求，但收益率要求通常要高于公募REITs。
■回收资金用途
- 保租房公募REITs：专款专用，只能再投资于保租房等基础设施公募REITs要求的底层资产。
- 保租房持有型不动产ABS：无明确要求。
■杠杆率要求
- 保租房公募REITs：不超过净资产的140%。
- 保租房持有型不动产ABS：无明确要求。
■发行方式
- 保租房公募REITs：公开发行。
- 保租房持有型不动产ABS：私募发行。
■投资人
- 保租房公募REITs：公众投资者。
- 保租房持有型不动产ABS：机构投资者，需提前路演。
■审批机构
- 保租房公募REITs：发改委、证监会及交易所。
- 保租房持有型不动产ABS：交易所。
■扩募机制
- 保租房公募REITs：可扩募。
- 保租房持有型不动产ABS：无具体要求。
02
三个趋同项
■产品期限
- 保租房公募REITs：与基础设施期限匹配。
- 保租房持有型不动产ABS：与基础设施期限匹配，但可设置开放回购机制。
■增信措施
- 均无主体增信要求。
■自持要求
- 保租房公募REITs：发行人自持基金份额不低于20%，有锁定期安排。
- 保租房持有型不动产ABS：发行人自持基金份额不低于20%。
结论
从上述分析不难看出，相比于保租房公募REITs，保租房持有型不动产ABS对底层资产和交易安排更灵活，在公募REITs的门槛还是比较高的情况下，持有型不动产ABS给保租房资产的退出提供了更多的路径。
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