谁都逃不过周期，杭州一哥也不例外

今天，杭州全面取消限购了。

对很多人来说，这都是好消息。

对杭州本地的一哥，滨江集团尤其如此。

最近的滨江，似乎处在风口浪尖上，有关它的小作文时不时在坊间流传。

大概是人红是非多，就在几个月前，滨江还是优等生的典范。

比如今年1月，滨江集团以一张“春节放假20天”的通知，刷新房企福利天花板，让无数打工人艳羡不已。

但时隔3个月后，杭州一哥可能没想到自己会以截然不同的方式再度登上热搜。

4月中旬，江湖传闻，“杭州某头部房企在和省属国企洽谈”。

紧接着，路边社消息说，该头部房企就是滨江集团。

更为巧合的是，就在不久前，滨江集团的控股股东滨江投资，法人发生变更，由“戚金兴”变更为“莫建华”；而在今年更早的2月6日，滨江集团董事会也公告称，法定代表人由“戚金兴”变更为“张洪力”。

这让传闻的可信度似乎又增加了几分。

传闻愈演愈烈，滨江集团只能通过各种方式“辟谣”。

比如，非常官方的答复：“没有传闻中的接洽或谈判被其他企业收购或入股等情况。”

再比如，老板戚金兴非常硬气地回应：“企业发展是最好的回应，而不是用回应来回应。”

01

其实，2023年滨江集团的销售并不差。

2023年，滨江集团实现销售额1534.7亿元，与2022年持平；位列克而瑞百强榜的第十一位，比去年上升2位。

从销售规模看，滨江集团是纯民企里唯二实现千亿以上的房企，另一个是大家都知道的龙湖。

但销售的稳健并没有给滨江带来利润的增长。

4月27日，滨江集团公布2023年年报：

公司实现营收704.4亿元，同比增长69.7%；归母净利润25.3亿元，同比下降32.4%。

可以看到，滨江2023年的营收和利润，出现了剪刀差。

在2023年以前的5年，滨江的归母净利润一直保持着较高增速，2019年为34.03%，2020年为42.69%，2021年为30.06%，2022年为23.6%。

2023年，是近五年来滨江集团首次出现归母净利润下滑，大概是2020年的利润水平。

3年前，也就是2021年，在滨江的年度业绩网上说明会上，老板戚金兴在回答投资者提问时说：

公司融资能力强，融资成本低，品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1%-2%的净利润水平。

当年，滨江的净利润规模是30.27亿，同比增长了30%。

利润率如此之低，最主要的原因，还是滨江过去两年在杭州拿了不少高价地。

2021年5月7日，杭州首批集中供地时，滨江+融信联合体成为当天土拍的最大赢家。当天上午，联合体以24.81亿元竞得萧政储出[2021]28号地块，溢价率29.83%；以18.46亿元竞得萧政储出[2021]32号地块，自持比例17%，溢价率29.45%；以48.38亿元和80.85亿元的价格，分别竞得江干区另外两宗住宅用地。

换言之，仅5月7日一天，融信+滨江联合体在杭州土地市场上砸下了172.5亿元。这些地的价格都并不便宜。

可以看到，高溢价凶猛拿地，滨江的利润空间正在逐渐被压缩。

大幅计提资产减值，是这两年房企业绩爆雷的主要原因。

滨江也不能例外。

年报说，利润大幅下滑的原因，是公司做了大额计提，共计43.07亿元，含计提信用损失准备5.27亿元及存货跌价准备37.8亿元。而2022年这两个数字分别为1.56亿和7.02亿。

短短一年增加了30亿的存货跌价准备，杭州一哥也感受了市场的刻骨寒意。

而大额计提这一步，直接让滨江的净利润减少了21.75亿。

02

戚老板曾经无数次对外说，杭州是全国最好、最健康的城市之一。

这话原本没毛病。

即便是在地产行业进入寒冬的2022年-2023年，杭州依然是全国楼市最好的城市之一：

2022年、2023年杭州的新房成交量都是10万+套。

而这两年，同样是滨江集团弯道超车，业绩起飞、冲进行业前十的两年。

但进入了2024年，杭州楼市的火热行情却突然熄了火。

据杭州官媒数据，今年一季度，杭州新房成交14845套，成交量同比猛降46.8%。且2024年前4个月，杭州的新房一直被二手房压着打。

尤其是3月份，杭州二手房成交高出新房2000多套，这在过去8年以来是没有过的（期间只有3次二手房成交高于新房，但也只高出了一点）。

且值得注意的是，杭州二手房的火热行情也是以价换量的结果。

根据国家统计局的数据，3月份杭州的二手房价格同比下跌5.1%，打破近三年最大跌幅纪录，此前这个数据已经连续跌了4个月。

据杭州贝壳研究院的统计，杭州十个行政区的二手房均价全部下跌。跌得最惨的临安区，均价跌幅高达21%，滨江区、钱塘区、西湖区以及余杭区的跌幅均超过了10%。

总结起来就是一句话，杭州人现在不是新房买不起，而是二手房更有性价比。

新房二手房不理想，开发商对杭州的热情也在下降。

4月29日，杭州今年第四批次的5宗住宅土地，1宗地块提前终止出让，4宗地块成交，收金117.5亿元，平均溢价率为2.1%。这4宗地块中，1宗地块底价成交，1宗地块以低溢价0.7%成交，2宗地块的溢价率超13%。

4月中旬，杭州拍出的8宗地块仅1宗微弱溢价，其余全部底价成交。

总体来看，杭州楼市显然进入了一个调整的阶段。

03

给几组2023年的数据大家感受一下滨江的“含杭量”：

总营收704.4亿元，杭州一城的收入就占到了65.17%，达到了459亿；

滨江在杭州的销售金额超1200亿，占全年1500多亿销售的比例接近80%；

新增的33个项目中，杭州有27个，占比81.81%；

滨江在杭州的市占率已经达到25%；

2024年1-4月杭州土地出让金523.7亿元，滨江拿地金额188亿元，稳居榜首……

可以说，滨江已经把杭州深耕到了极致。

在上升周期，滨江跟着杭州一起起飞。

但一旦下行周期开启，滨江面临的可能又是另外一种境地。

首先是自身项目的去化。截至2023年末，滨江的存货规模达到了1726.98亿，且杭州项目占比高，受当地房地产市场和政策影响较大。杭州的新房市场短期难有起色，这给滨江的销售提出了更高的要求。

其次是外来房企的竞争也在加剧。2024年，建发、龙湖都相继在杭州大手笔拿地。这些房企也是以高端产品力著称，滨江虽然有本地化的优势，但在本就下行的市场里，又新增了实力强劲的对手，滨江的压力可想而知。

最后是市占率。上文已经提到，滨江在杭州市场的市占率已经达到了25%。在杭州这样的新一线城市，全国性的房企也是兵家必争，滨江这个市占率要再往上，困难程度也可想而知。

所以，让无数人艳羡的滨江，也开始收缩福利了。

据每日经济新闻报道，4月8日，滨江内部流出一份《关于调整各区域员工薪酬结构及进一步科学化KPI考核指标的通知》，通知中表示，“为进一步优化员工薪酬体系，科学化KPI指标，加强对团队绩效目标完成度的考核，经工会方案确认，并提报经营层、董事会批准，新版员工薪酬结构的调整将于四月开始执行。

据滨江集团内部人士向媒体透露，新标准是：固定工资降低35%，并转成年底绩效的形式发放。

结语：

滨江集团2008年在深交所上市，至今已经是16个年头。

从恒大暴雷起，这个行业的每个人都不易，从这点来说，作为为数不多的民营企业之光，滨江能稳健发展到今天，实属不易。

但滨江的老板似乎也犯了一个错误：行业泥沙俱下，总有房企认为，自己可以是那个例外。

用另外一句话来说，依托杭州这个超级城市，滨江在过去几年实现了弯道超车，但问题是，弯道超车更多的是翻车。

在杭州市场火热的那些年，行业接连不断的问题并没有让戚老板有所警醒。

可杭州市场的火热，深圳、上海、北京曾经也有过，但这几年调整最剧烈的，也是从这些城市开始。

滨江毫无疑问是一家好企业，但万科、融创这些曾经的行业龙头，哪一个不是曾经觉得自己无所不能？

至少，复盘来看，借助杭州市场，滨江原本可以让自己更好点，而不是去拼命下注，强行博弈不那么确定的明天。

这就是房地产的残酷：

一切都逃不过周期。一旦失去了行业的beta，个体的alpha也无法改写命运。