推动合作成为主流，贝壳的“阿米巴”哲学

地产财富会

贝壳是行业的一面镜子，

如果你试图读懂贝壳，

你也会想成为贝壳。

2024-5-9

今日，内房股集体走强。

盘面上，世茂集团涨超33%，雅居乐集团涨超13%，旭辉控股集团涨超12%，融创中国涨超10%，万科企业涨逾5%。

这与连日来消息面的刺激有关，继北京、深圳、武汉不同程度放松限购之后，杭州、西安政策再度加码，全面放开限购，推动市场信心出现明显反弹迹象。

花旗在昨天发布的一份报告中也指出：

中国内地房地产市场正在经历“软着陆”阶段，预计将是一个逐步消化的过程。

报告中，花旗还将其首选股票调整为华润、绿城、中海，以及与整个行业关联度极高的一家企业——

贝壳。

这两年，在房地产持续的深入调整期中。贝壳作为国内领先的房地产交易机构，不仅展现出了十足韧性，而且积极推动行业生态的迭新，这是市场看好贝壳的重要原因。

这就是贝壳的特殊之处，或者说，我们已经不能从普通视角出发，简单把这家企业定义为一个房产交易机构了。

它的背后实际上不仅是一个品牌，一个标准，而且是——

一种生态，一种推动者的姿态。

从企业变革到推动行业

激活行业良性生态

站在现在的节点，去审视贝壳，你会发现这家企业身上有很多不可思议的地方。

这些年，贝壳至少做到了两个唯一。

第一，贝壳是行业中唯一一家成功由实体转为线上的互联网企业。

第二，贝壳也是唯一一家从管道型转为平台型的企业，而且实现了从行业赛手到行业标准推动者的转型，成为行业生态的激活者和引领者。

这并不是几句话或者一篇文章就能说清楚的事，背后贝壳做了大量我们在过去想不到，甚至不敢想的事。

比如，在10多年前，整个房产交易赛道乱象丛生，假房源铺天盖地，房源泄露痼疾十分突出，甚至公开贩卖房源信息已成为行业公开“秘密”。

但在地产野蛮生长的窗口期，大家更愿意赚快钱，并没有意识到整个行业的生态治理面临着巨大挑战。

这个时候，贝壳着手一件很重要的事——

真房源。

从2011年开始，其在行业内率先制定了“四真”房源标准，努力改变长期以来被虚假信息困扰的房产交易市场。

以“四真”房源标准为基本原则，贝壳还推出了“真房源服务承诺”——

平台上发布的房源，均为真实存在、真实房屋信息、真实在售、真实价格。

甚至，贝壳还开启真房源“较真榜”评选，从城市运营整体到经纪品牌，再到一个个经纪人维度来评选“较真明星”，鼓励平台上200多个新经纪品牌、30多万经纪人都以真房源为自己的使命。

真房源是奠定用户信任的第一步与根基所在，这不仅是贝壳的一项革新,也是对行业的一次深度改良。

如今，贝壳真房源服务承诺已连续13年实现平台100%覆盖，真房源率长期保持在95%以上。

同时，贝壳还打造了行业领先的房源线上数据库——楼盘字典，作为执行“真房源服务承诺”的基础设施。

从“楼盘字典”建立，到目前贝壳投入了长达16年的时间，把数十亿的真金白银投入到这场数字化的变革之中。

楼盘词典就是像一个智库，从根本上构建了数字化、标签化、智能化的验真系统，最大程度杜绝虚假房源，为消费者和开发商提供了一个立体、全面、实用数据模型，极大增强了交互体验。

这很容易让人联想到之前的阿里。

在互联网数字化起步阶段，很多互联网巨头不愿意投入，因其巨大的投资壁垒，盈利模式尚未成型，是典型的投资周期长、见效慢的“苦活、累活”。

但阿里并不这么想，为了推进商业数字化，实现“让天下没有难做的生意”，阿里每年朝云计算砸下几个小目标，最终实现了阿里的又一次蜕变，成为行业生态向前的推动者。

此外，贝壳还通过“开发商阳光承诺”、“隐号带看”等举措，并针对二手房、家装等市场的消费者痛点“对症下药”，进一步保障开发商、经纪人及客户的利益，推动行业沿着“良币驱逐劣币”的路径良性发展。

截至2023年底，贝壳“开发商阳光承诺”已成为合作标配，覆盖超过6,500个楼盘，有效规范参与贝壳新房作业的各方服务者行为。同时，贝壳在超过3,000个合作楼盘实现了“隐号带看”的作业模式，覆盖约270万人次。

营销界流传一句名言：

“一流企业做生态，二流企业做品牌，三流企业做产品。”

从一个房源本开始，到建立房源在线数据库“楼盘字典”，再到线上化、真房源等已经成为行业及消费者的共识，贝壳用了十几年。

在这十几年间，行业生态发生翻天覆地的变化，贝壳用自我的成长和创新，一步步提升了行业透明度和服务品质，推动了行业规范化品质化发展。

这是一项创举——

是贝壳用产业互联网思路改造整个居住服务行业的成功检验。

一如贝壳董事长、联合创始人、首席执行官彭永东所言：

“我们是一个永远寻求成长的组织，我们志愿让行业变得更好。过去我们发起的透明交易、真房源交易不成佣金全退、交易安全保障等，都是基于居住领域哪些需求没有被满足的思维去实现的愿景。”

如今，“让行业变好”已成为贝壳的核心驱动力。

而这，正是贝壳未来商业模式的想象力所在，包括贝壳现在所提的新居住生态都是建立在数字化基础之上的，而且还会不断延伸。

联手共建

“让行业变好”

贝壳为何能够做到快速发展壮大？

其中一个非常重要的原因在于——

贝壳一直在思考，怎么让中小经纪品牌变得更好？

通过平台赋能，众多中小经纪品牌实现了跨越式的发展。

5年，门店从100多家增至1100余家，经纪人从1000人增至10000人，遍布全国五省十六城……

作为最早与贝壳合作的新经纪品牌——成都富房，逆势之中展现了强大的发展势头。

今年，富房总经理张晓舟有了更大的计划：

打算进入更多城市，净增100-150家门店。

借助贝壳平台，富房管理策略快速迭代。

在门店管理上，“砍”掉直营门店，全部采用加盟模式，淘汰后进门店，扶持有决心的门店做大做强。在人才培养和管理方面，以贝壳的标准来挑选经纪人，每年接受“搏学大考”，招人、用人、培养人都有一套完善的体系。在服务内容方面，富房坚守贝壳倡导和要求的各项承诺，如100%真房源、“交易不成退佣金”“房屋漏水先垫付”等。

“我们与贝壳同频成长，共享增长红利。在富房成交的客户中，一半以上是与贝壳直营品牌链家、德佑门店合作达成，在成都的跨店成交率也高达80%以上。”

不只是成都富房，青岛“有一家房产”加入贝壳四年，从一开始的60人、5家店面，成长到现在200多人、20多家店面。

“有一家房产”因此信心爆棚，今年更是定下了规模翻倍，门店总数达到50家的目标。

值得关注的是，2023年，通过贝壳平台完成的二手房交易中有约74%的交易涉及跨门店合作，这不仅需要合作共赢理念的支撑，也十分考验贝壳的一整套运作逻辑。

这套逻辑的关键点在于——

ACN。

为推动服务者从竞争走向合作、提升服务效率及消费者体验，贝壳建立了ACN（经纪人合作网络）。在ACN中，经纪人能够以不同角色共同参与到一笔交易中，有效解决了房、客、人之间的联动难题。

而为了保障ACN的有序运行，贝壳还建立了包括店东委员会、区域共治理事会及贝壳陪审团的多层次自治、决策体系，以自主管理、自主监督的方式，促进各品牌之间的交流与合作，推动平台生态的改善。

其中，“店东委员会”是由入驻品牌的店东推荐和投票选出的平台自治组织，以贝壳落地城市为单位，成员们收集和反馈品牌店东、经纪人意见，对平台管理中各项规则和制度提出合理化建议，协助平台完善规则和统一标准；同时负责监督平台规范运营，协调处理不同品牌间纠纷，推动服务者信用体系完善、营造竞优良性生态等。

截至2023年底，贝壳在全国43个城市建立贝壳店东委员会，在全国32个城市组建了区域共治理事会。

这种庞大缜密、又带有人文思考的机制背后，其实更像是一种中国版的——

“阿米巴经营哲学”。

“阿米巴”来源于传奇企业家稻盛和夫，在这种经营理念下，公司组织划分为被称作“阿米巴”的小集体。各个阿米巴的领导者以自己为核心，自行制定所在阿米巴的计划，并依靠阿米巴全体成员的智慧和努力来完成目标。

通过这种做法，生产现场的每一位员工都成为主角，主动参与经营，从而实现“全员参与经营”和“人本经营”。

正是这种模式，稻盛和夫仅用424天，就成功让日航起死回生，实现盈利150亿的骄人业绩，摇身一变成为世界航空领域收益最高的企业之一。

所以，当我们再去发问——

为什么贝壳能够让合作成为行业的主流？

为什么贝壳每进入一个新的城市，这个城市的整个房地产经纪服务质量再上一个台阶？

为什么贝壳能够让产业的参与者比过去更有尊严、更专业、也更有价值感？

这一系列的问题，都有了清晰的答案。

贝壳善于倾听，善于与合作伙伴，与每一位扎根贝壳的经纪人互相学习、合作，双向赋能、彼此共赢，这是走向成功企业最快速、最高效的方式。

去年，贝壳董事长、联合创始人、首席执行官彭永东写了一份题为《翻越第二座山，吹响集结号》的公开信，地产财富会当时看完感触良多。

其中有一段话记忆尤为深刻，今天特地把它摘录到文末。

“我们已经说了很多命题，在贝壳实现安身立命之际，我们要来回答：未来10年的增长之路怎么走？未来的成长空间怎么规划？仰望星空、脚踏实地，这都需要一步一步实现。保持简单，保持真诚，多提和敢提意见和建议，真诚的组织永远可以攀越巍峨的崇山峻岭。”

希望这段话能给我们目前的这个行业，以及身在其中的每一位从业者多一些思考、多一些鼓舞，多一分耐心。

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