客观解读广州史诗级楼市利好

我是紫沐，这是我第398篇日记。

广州5.28救市政策，主要有5项利好：

1.首套15%，二套25%

2.鼓励收购存量房作为保障房，推动了官方版“以旧换新”

3.限购区，6个月社保就可以买

4.取消房贷利率下限，广州首套利率降到3.4%，二套利率降到3.8%

5.取消了二手房限售

这些利好，力度都不小。

我们来逐个分析，它们的作用和意义。

首套15%，二套25%

老实说，从目前市场环境来看，降首付作用不大。

因为现在楼市萎靡的根本原因，与杠杆无关。

而是信心和预期的缺失，是经济基本面太过羸弱。

但作用不大，不代表没有积极意义。

降首付的核心，是给予了买家选择权。

选择权非常重要。

因为同样一件事，如果是没得选才去做，那叫不得已而为之。

而有得选还去做，那叫自由意志。

降首付，给予了那些真正优秀的年轻人，更充分的选择权。

很多青年才俊，现金流是很充沛的，月供几万很轻松。

但因为刚工作，财富积累不够，首付只有几十万。

换做以前三成首付，能买哪？

增城、文冲东、知识城、南站、新造，全是一买就套的板块。

但现在不一样。

同样的首付，他们能买到老黄埔、科学城、万博，甚至海珠。

资产的保值能力，完全不在一个维度。

这就是选择权。

以前就算你很优秀，现金流很强，但政策卡着首付不够，也只能买到垃圾。

但现在，只要你足够优秀，你就可以做选择。

你拥有了低价入手优质资产的机会。

这就是选择权的魅力。

不过回归现实，青年才俊毕竟是少数。

所以降首付，它的象征作用高于实际作用，这点是不能忘的。

而且大家应该也发现了，降首付的主要利好群体是刚需。

对二套买家，对改善买家来说，效果更不明显。

因为改善群体根本不缺首付。

他们只是单纯的，不想贷款。

这点我深有体会。

因为我的粉丝群体，改善客群占大多数。

而最近咨询听到最多的，就是“我不想贷太多”。

所以想刺激改善群体的购房热情，需要更直接，也更底层的利好。

就是恢复他们对楼市的信心和预期。

很明显，这不在降首付的作用范围内。

鼓励收购存量房作为保障性住房

这条利好，是在为官方下场的“以旧换新”，做铺垫。

不是现在广州在玩的，开发商帮你卖房的以旧换新。

而是像郑州那样，官方直接下场收购你的二手房，简单粗暴的以旧换新。

这比降首付，更能刺激改善群体的神经。

因为之前说了，很多置换改善买家，就卡在了卖房这一步。

特别是老破小，放盘量太大，接盘侠根本不够用，房价跌起来是止不住的。

甚至会形成超跌。

只有官方收购，钱多量大，才有可能改善这个局面。

而且对业主来说，这种方式也更安全。

不用担心遭遇像abc单这样的骗局。

所以这条利好，对现在的市场更有帮助，

因为它有机会，孵化大量的改善购买力。

想反转市场，改善的作用肯定比刚需强。

6个月社保，可以买限购区

放开限购区的准入门槛，更多是出于压力。

一线城市间的竞争压力。

毕竟上海已经放开了核心区优质资产的入手门槛。

而广州虽然同为一线城市，但从硬实力上，确实比不过人家。

如果还扭扭捏捏，把核心区的好东西藏起来不放开。

那观望中的优质购买力，就会直接带着钱跑到上海去。

本来就打不过，还要让别人一只手，那只会自取其辱。

所以广州放开限购区准入门槛，是很好理解的。

之前就说了，现在购买力是要靠抢的，特别是优质购买力。

谁还装矜持，汤都没得喝。

取消房贷利率下限

降成本这招，什么时候都有用。

尤其行情不好，药效更明显。

立减10万，对大部分买家来说，比多贷100万更有吸引力。

广州这次执行效率很高。

晚上6点官宣取消利率下限，晚上8点银行就跟进了。

首套利率降到3.4%，二套利率降到3.8%。

考虑到现在首套资格随便刷，这招降成本，还是很有诚意的。

当然，如果同步降低存量房贷，会显得更有诚意。

只可惜，以现在刺激增量的救市方向，这张牌打出来的概率不高。

不过现在先息后本+低利率双管齐下，持有成本很低了。

预计不少纯投资买家，已经开始蠢蠢欲动。

更别说，这次还有一条利好，能配合这套打法。

那就是取消限售。

取消二手房限售

不限售是把双刃剑。

它有利空的一面。

那些账面上还有浮盈，但被限售困住的投资客，可能会趁这个机会出货。

那市场短期，可能会有踩踏效应。

但取消限售也有积极的一面。

就是很多以前买错房，正在承受房价下跌+月供吸血双杀的业主，有了提前止损的可能。

而且没有限售，房子随时可以卖。

那对备用金和现金流的要求，也变相降低了。

想搏一把的人变多，入市买房的人变多，也会刺激市场的流动性。

但总体来看，双刃剑就是双刃剑。

当不动产失去“不动”的稳定性优势，后续房价波动肯定会变大，高抛低吸会变得频繁。

只能说，是药三分毒。

总结，这次广州5.28史诗级救市，再次证明了之前的观点。

就是对楼市的共识已经变了。

大力救市，没有效果就一直出利好，出到市场好转为止。

这不再是一句口号，而是明确的目标。

老实说，楼市不可能因为几条利好，就重新生龙活虎。

就像大体量火车，启动需要时间。

还需要经济的支撑，就业的稳定。

但至少，这是好的开始。