股价暴涨69.87%！美的置业拟将房地产开发业务进行内部重组

美的置业股价走势图。截图自百度股市通

6月24日，美的置业（03990.HK）收报6.37港元，涨幅69.87%，股价创2023年9月初以来新高。据《华夏时报》记者了解，美的置业此次股价大涨主要是受内部重组消息的影响。

6月23日，美的置业发布公告称，公司将进行股权重组，将全资持有的房地产开发业务（下称“房开业务”）产权线从上市公司重组至控股股东，股权重组方式采用了香港资本市场常见的实物方式分派。重组完成后，美的置业将实现房地产开发重资产业务与持续经营性业务的股权分设。

同时，美的置业向《华夏时报》记者表示，分派完成后，控股股东将全面收购房开业务的剩余股权至100%持股。系列重组完成后，美的控股将持有100%的非上市房开业务产权线和81.13%的专注经营性业务的上市公司股权。而重组焕新后的上市公司将专注经营性业务，围绕物管、商管、智能化、装配式建筑和内装开展业务，以及承接控股股东所持房开资产的全链条开发管理。

房开业务与持续经营性业务的股权分设

美的置业此次重组，是为了将房开业务的权益重组至私人公司持有，同时组建私人公司集团，接着通过实物分派私人公司股份的方式将私人公司集团从本集团剥离。不过，根据规定，此次剥离动作仍需在特别股东大会上获得通过。

美的置业截至6月23日的简化股权架构图。截图自美的置业公告

（1）保留集团（美的置业）、（2）私人公司集团紧随重组、建议分派和可能的交易完成后的简化股权架构图。截图自美的置业公告

据了解，此次实物方式分派，美的置业将其持有的房开业务产权线作为特别股息分派给上市公司的全体股东。分派后，重资产的房开业务从上市公司的子公司调整为上市公司的兄弟公司，相应地房开业务也从上市资产变为了非上市资产。

另外，美的置业还向不接受私人公司股份的股东提供了现金选择权，也即持有美的置业股票的股东如不参与房开业务股权的实物分派，可选择对等的现金分派。每股现金分派金额5.9港元，相比公告日期前最后交易日的收盘价3.75港元溢价57.33%。

根据公告内容，美的置业选择将房开业务与持续经营性业务的股权分设，主要有两点原因，一是，将房开业务剥离可以减少负债和与房地产开发业务的重资产属性相关的信用风险，并为股东提供变现其在美的置业部分投资的选择权，减少其与公司股份相关的房开业务投资风险。

截至2023年底，美的置业有息负债为380.7亿元，同比下降21.4%，2024年到期公司债规模为62.5亿元；净负债率35.8%，现金短债比1.44，扣除预收款后的资产负债率为67.3%。

二是，能够使美的置业精简其运营并专注于主要为轻资产的保留业务。美的置业认为，当前，轻资产保留业务相对较高的利润率被房开业务相对较低的利润率冲减，因此投资者难以单独对轻资产保留业务进行估值。集团重组及建议分派后，本公司股价将更好地反映保留业务的价值。

另外，美的置业还表示，“将重资产的房开业务剥离将不可避免地缩减本集团整体业务的规模，但将重心转移到轻资产模式使保留集团能够利用其在房地产行业的专业知识，实现更高的利润率（与房开业务相比），并减少其在房地产市场的周期性风险敞口。”

截至2023年12月31日，美的置业房地产开发与销售业务（不包括其持有及运营的商业物业及产业园）涉及319个物业开发项目，土地储备的总建筑面积约为2650万平方米。上述物业开发项目大多为住宅物业，分布于大湾区、长三角经济区、长江中游经济区、京津冀经济区和西南经济区等中国五大区域。

继续承接控股股东所持房开资产的全链条开发管理

重组之后，美的置业经营以下保留业务：物业管理服务业务、商业物业和产业园业务、房地产科技业务、建设项目管理业务。

其中，在物业管理服务业务方面，截至2023年12月31日，美的置业在中国66个城市服务385个物业项目，总合约建筑面积约9032万平方米。

根据美的置业披露的财务数据显示，2023年美的置业的总收入为735.64亿元，其中，其物业开发及销售的收入为716.79亿元，而物业管理服务、商业物业投资及运营收入分别为15.21亿元、3.63亿元。

值得一提的是，除了保留上述业务外，重组及实物分派完成后的美的置业还将服务范围拓展至住宅物业的建设项目管理（包括在建议分派后由房开业务所持有的物业），并积极多元化其客户群体以涵盖独立第三方客户。据了解，其住宅物业的建设项目管理服务主要包括物业开发、设计、规划及建造（例如监督和控制项目建设阶段的任务和活动，包括在建楼栋的进度、成本、质量和安全管理）、销售及市场推广。

美的置业表示，重组及实物分派完成后的公司及保留附属公司能够利用其在房开业务中积累的现有专业知识和技能，扩大其服务范围，拓展建设项目管理业务，最终能够提供涵盖房地产开发过程各个阶段的服务。

同时，美的置业也向记者指出，此次重组探索经营管理及业务运作不受影响的上市公司重组新模式，控股股东所持房开资产的全链条开发管理仍由现有经营团队继续承接。公司经营业务实质、管理体制及业务运作未有变化，不受影响，经营团队保持不变，仍由现有团队统一开发、运营、销售、服务。

另外，对于美的置业将房开业务从上市公司剥离的事情，中指研究院企业研究总监刘水认为，房企构建新发展模式将更加侧重轻资产运营管理业务，近期华远、美的明确宣布剥离房地产开发业务，未来或有其他房企顺势而为，对发展战略进行调整。一是，业务方面“去重取轻”，重资产开发业务转让剥离，甩掉重资产包袱，保留及发力轻资产业务如代建、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等，能够聚焦资源、聚焦精力发展轻资产业务，转型为服务型公司。二是，财务方面“轻装上阵”，重资产开发业务剥离转让，其对应的资产及负债也同时转让，能降低企业的杠杆率及负债水平，减轻偿债压力，增强抗风险能力，助力穿越周期。