《2024广州买房板块排名》

我是紫沐，这是我第405篇日记。

有粉丝问我，有没有广州楼市板块排名。

说实话，我没做过这东西，现在这环境也不需要这东西。

但可以和大家聊聊，我对各个板块的最新看法，这样更客观。

先是珠金琶。

如果要给珠金琶排名，那肯定是珠城＞琶洲＞金融城。

我两年前就是这么排的，现在也一样。

这里面的关键指标，是产业数量和质量。

注意，这里指的不是规划，是基本面。

很多人觉得经济萎靡是暂时的，过段时间就能恢复以前两位数的增长。

我没这么乐观，我觉得经济能回到5%的增速就很不错了。

板块的招商引资会越来越难，所以基本面远比规划重要。

珠城的产业基本面，毫无疑问是断档式领先。

琶洲西区的电商总部，也是肉眼可见在成熟。

唯有金融城，这板块的发展历史太过坎坷。

如果按最初的规划，金融城的产业布局非常强。

用通俗一点的说法，很多现在位于琶洲的大企，原本是打算放在金融城的。

只可惜金融城出师不利，发展中断了5年，资源都被琶洲拿走了。

导致现在的金融城，城市界面是慢慢发展起来了。

但规划产业的数量和质量，对比当初滑坡明显。

以这样的产业布局，做不了城市的头部板块。

所以如果你是想购置终极资产，我建议还是聚焦珠城和琶洲。

金融城的板块强度，还配不上广州第一档。

接下来看看天河公园、天河北、汇景和华景。

这里面，我最看好的是天河公园。

被珠城和金融城环绕，加上稀缺的环境资源和三地铁交汇的通勤优势，在广州很能打。

在金融城彻底成熟之前，我觉得它能排广州第三。

至于天河北，虽然是曾经的CBD，但基本没有重回巅峰的可能。

它太老了。

由于开发时间早，里面的产品，包括标杆产品，放到现在也很难下手。

只能靠着学位和配套，在苦苦支撑。

事实上过去几年，天河北的购买力一直被虹吸。

想改善环境的，会置换到天河公园。

重视教育的，也有不少去了华景新城。

所以你能看到这轮房价回调，天河北是跌得最惨的板块之一。

汇景呢，它很特别。

单论环境，汇景环境特别好，曾经是很多老钱的改善首选。

这几年在学位和配套上，也有明显的进步，居住体验是在变好的。

但它地理位置有硬伤，被广园快速给分割了。

这让汇景变成一个更偏向内部流通的市场。

汇景业主喜欢做内部置换，但外部买家，对汇景不会太感冒。

在价位上，和这几个板块同级别的，还有越秀、海珠西和白云新城。

越秀和海珠西有点像，都是配套成熟，但没什么想象力。

它们不缺接盘侠，但不足以支撑房价高歌猛进。

白云新城也有自己的特殊之处，它是白云最TOP的板块。

而且我觉得，未来白云不会有超越白云新城的板块。

所以它也不缺接盘侠，是白云最顶级地缘性购买力的终极目标。

但整体购买力数量还是太少了。

特别这几年小老板不好做，白云新城的房价也不太好看。

上述这些板块，还有个共同点，就是分化特别明显。

比如天河公园，能打的基本就熹园和天逸。

天河北就是峻林，海珠西就是光大，越秀就是靠近珠城的杨箕一带标杆。

其他的老破小和老破大，和广州大部分房子一样，基本丧失了金融属性。

后续很容易被广州的新规新盘冲击。

这是你在入手之前，必须清楚的一个点。

接下来到近郊板块。

先聊聊大家最关心的老黄埔和万博。

虽然这两地方都有完善的产业规划，但我觉得期待值不用太高。

还是那句话，未来招商引资的难度和以前不是一个级别。

以前的板块规划，都会把产业布局提前谈好。

像珠城和琶洲，建城市界面的时候，就已经谈好会有哪些产业进驻了。

但现在的板块规划，没有这东西。

城市界面建好了，写字楼建好了，能吸引来多少产业，规模如何，都得靠地区操盘手自己争取。

这种情况下，能兑现规划的一半水平，就已经很了不起。

所以不管老黄埔还是万博，新荔湾（白鹅潭-芳村）还是科学城，你把它们当地缘性睡城就可以了。

老黄埔由于石化的存在，注定不能打环境牌。

它要么打通勤牌，发挥靠近天河的优势。

要么打学位牌，获取家长的关注度。

所以保利中央公馆，明明是新规盘，也有性价比，为什么卖得不太好？

就是通勤和学位这两个点，拉跨了。

换个角度，像城光这种优势契合老黄埔的楼盘，控制入手价在5万以下，未来流通性会挺不错。

万博和老黄埔不一样。

它的城市界面和配套都更好，自住舒适度更高。

但万博这几年都有个问题，就是溢价。

从万博和樾府开始，新盘定价明显过高了。

所以过去两年不管你是买和樾府，还是耀盛新世界和瑞麓府，到现在肯定是亏的。

万博城一出来，4字头打价格战，1万套存货，水分都挤出来了。

而且万博城的价格，我觉得会越往后越低，这两年的万博新业主，还得站岗一段时间。

至于更远郊的板块，什么知识城、黄埔新城，我觉得就没啥分析必要，懂得都懂。

各个板块更具体的分析，以前也都有写过，可以翻一下历史文章。

现阶段广州买房，我觉得与其关注什么排名，不如多考虑适配性。

买房的逻辑顺序，应该是先梳理清楚自己的需求，确认自己想通过这次买房解决什么问题。

然后，再去市场上做筛选、做匹配。

买房策略没有标准答案，因为每个人的筹码和需求都不一样。

要学会自己定制。

或者找有经验的人定制。