弃房从商，格力地产主业转至免税业务， “去重留轻”或成房企转型新趋势

历时超4年，格力地产重大资产重组方案迎来新进展。

7月7日晚上，格力地产披露，公司拟对原重组方案进行重大调整。基于逐步退出房地产开发业务、实现主业转型的整体战略考量，格力地产拟置出所持有的上海、重庆、三亚等地相关房地产开发业务对应的资产负债等，并置入珠海市免税企业集团有限公司（简称“珠海免税集团”）不低于51%的股权。

7月9日，格力地产方面回复《华夏时报》记者称，标的资产（即珠海免税集团不低于51%的股权）的置入有助于实现上市公司主业向以免税业务为主导的主业转型，提升上市公司资产质量和盈利水平，增强上市公司现金分红能力，更好地保护中小股东利益。

宣布逐步退出房地产业务后，格力地产股价接连上涨。7月8日，格力地产一字涨停，截至当日收盘报4.96元/股，涨9.98%，总市值93.5亿元；7月9日，截至收盘，格力地产报5.46元/股，涨10.08%，总市值102.9亿元。

取消定增、出售沪渝崖三地开发业务

7月7日下午，格力地产撤回发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易事项申请，并拟对原重组方案进行重大调整。格力地产公告称，本次公司拟对原重组方案进行重大调整事项已得到珠海市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“珠海市国资委”）原则性同意。

根据公告，原重组方案为：2022年12月8日，格力地产拟发行股份及支付现金购买珠海市免税企业集团有限公司100%股权，并募集配套资金相关事项发布系列公告。而调整后的方案是：格力地产拟置出所持有的上海、重庆、三亚等地相关房地产开发业务对应的资产负债及上市公司相关对外债务，并置入珠海免税集团不低于51%股权。不过，对于为何调整购买珠海免税集团股权比例的问题，格力地产方面未作说明。

“目前，公司董事会下设战略委员会，已启动重组后的战略谋划、研究等相关工作，未来公司将根据战略规划进一步研究决定。”7月9日，格力地产方面向《华夏时报》记者强调。

记者看到，早在四年前，格力地产就启动了有关珠海免税集团的重组事宜，但期间一波三折。2020年5月，格力地产披露了重组预案，提出对珠海免税集团100%股权的收购，交易价格为89.78亿元。同时，公司拟向不超过35名特定投资者发行股票募集配套资金，募资额预计不超过70亿元。

但2021年2月，因格力地产原董事长鲁君四涉嫌违规被立案调查，重组方案停滞不前；2022年12月，格力地产相继完成董事会、监事会换届选举后，又重新启动了对珠海免税的重组事项，并于2023年4月14日获得上交所受理。

2023年5月，格力地产基于相关财务资料的有效期将在5月31日截止，向上交所申请中止审核收购珠海免税一案，并对相关财务数据进行加期审计；到2023年7月12日，格力地产因涉嫌信息披露违法违规被证监会立案调查，导致重组事项再度停滞。两个月后，在案件调查、审理终结后，格力地产的重组事项才得以再次重启。

在此次公告中，格力地产解释说，鉴于原重组方案推进时间较长，公司所处内外部环境发生较大变化，并基于公司逐步退出房地产开发业务实现主业转型的整体战略考量，综合考虑了珠海免税集团良好的业务经营情况及未来发展前景，标的资产的置入有助于实现上市公司主业向以免税业务为主导的主业转型。

外部环境的变化之外，从财报数据来看，近年格力地产的经营也面临着不小的压力。

年报显示，2023年格力地产实现营业总收入47.32亿元，同比增长16.95%；归母净利润亏损7.33亿元，连续第二年亏损（2022年亏损20.57亿元）。2024年第一季度，格力地产实现营业总收入14.76亿元，同比增长49.27%；归母净利润亏损1.03亿元，基本每股收益为-0.05元。

不仅如此，格力地产也已数年未拿地投资。上一次拿地还是在2020年9月，格力地产耗资16.5亿元竞得三亚中央商务区凤凰海岸单元地块，用于建设三亚合联中央商务区项目。

重心转至免税业务

逐步退出房地产后，格力地产的重心将转至免税业务。

“2024年是新一轮国企改革深化提升三年行动攻坚之年。作为市属国企，格力地产紧扣省委’1310’具体部署和市委’1313’思路举措，积极深化改革、提高站位，为珠海构建现代产业体系注入国资国企力量。”格力地产方面向《华夏时报》记者解释说。

同时，格力地产方面还强调，基于公司逐步退出房地产开发业务实现主业转型的整体战略考量，综合考虑了珠海免税集团良好的业务经营情况及未来发展前景，标的资产的置入有助于实现上市公司主业向以免税业务为主导的主业转型，提升上市公司资产质量和盈利水平，增强上市公司现金分红能力，更好地保护中小股东利益。

对于免税业务，格力地产充满信心。记者看到，在2023年报中，格力地产认为免税业务“盈利能力较强、发展前景广阔”，与珠海免税集团的重组可以“强化产业核心竞争力，形成以免税业务为主导的大消费产业”。在近期的采访中，格力地产也向多家媒体介绍说，免税行业在促进消费方面占据着独特的地位，政策也在持续推动行业发展，“在这些利好政策的刺激下，居民消费能力和信心将进一步提升，格力地产相信免税业务有广阔的发展前景”。

据公开资料，珠海免税集团具备免税品经营资质，是国内最早一批经国务院批准开展免税品销售的国有独资公司，主要经营免税品销售及有税商业运营业务；目前，旗下免税商店分布于广东省珠海市的拱北口岸、九洲港口岸、横琴口岸等多个口岸。此外，珠海免税亦经营位于广东珠海的珠海免税商场、国贸购物广场和位于海南三亚的三亚旅投商场等。

另据格力地产披露的珠海免税集团2021年度、2022年度及2023年度模拟财务报表审计报告，珠海免税集团分别实现营业收入17.76亿元、16.38亿元、22.86亿元；净利润分别为6.04亿元、3.17亿元、6.67亿元。此外，相比地产开发的重资产模式，免税业务具有轻资产属性，投资风险较小。

多家房企调整发展战略

格力地产官宣逐步退出房地产业务，也是近年多家房企“弃房转型”的缩影。最近几年间，随着房地产市场的持续深度调整，受市场下行及自身营收状况大幅下滑的影响，已有多家上市公司退出房地产开发业务。从转型方向来看，同策研究院研究总监宋红卫分析指出，一是从“重开发”向“轻资产”转型，比如发展代建、物业管理以及商管等方向；二是回归到实体产业主业，为实体主业在垂直领域发力服务。

进入2024年，已有华远地产、美的置业等房企宣布退出相关地产业务。

今年4月末，华远地产宣布剥离房地产开发业务，聚焦代建、酒店管理等轻资产业务，将重资产转让给母公司华远集团；6月23日，美的置业在港交所公告，建议向公司股东实施建议分派，公司拟将房开业务进行内部重组，由私人公司持有该业务，同时组建私人公司集团，接着通过实物分派私人公司股份的方式将私人公司集团从本集团剥离。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在房地产业务急速萎缩，盈利能力下降，甚至连续几年亏损的情况下，推进主业转型，转向非房地产行业，与其他国企进行资产重组，特别是与免税这样的扩内需、促销费主题的企业重组，“这是必然的，也是倒逼的”。此举既避免了地产亏损，而且重组后还能借助消费题材而提振估值，有助于国资保值增值。

中指研究院企业研究总监刘水也向记者表示，“为了转型发展，减轻偿债压力及经营业绩压力，上市公司调整发展战略，主动退出房地产开发业务”。刘水直言，在较大的经营业绩压力之下，企业对房地产发展前景研判不乐观，一些上市公司谋求转型发展及提高经营质量，后期或许还会有其他上市公司主动退出房地产开发业务。

不过，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪直言，房企转型会面临市场竞争加剧、人才培养经验有限等调整。因此，企业需加强人才培养和引进，重点评估管理风险，投入更多资源进行品牌建设和市场推广，确保转型的可持续性。