房贷利率历史最低，存量房贷又要哭了

7月22日，央行今年第二次下调了贷款基准利率LPR。

1年期从 3.45% 下调至 3.35%，这是2023 年 8 月以来的再次下调。

5年期从 3.95% 下调至 3.85%，这是今年 2 月之后第二次下调。

尽管幅度不大，时间点也有点出人意料，但不论是1年期还是5年期利率，两者均已经到了历史最低水平，对于企业和个人贷款利息负担的降低都是显而易见。

更加显而易见的，更有政策层面经济基本面的呵护，对稳定经济预期的追求。

只是，背着存量房贷的人，大概率只能表示，蓝瘦香菇。

1.

降息时刻的到来，楼市总是被最先讨论的。

毕竟，但凡利率下降，房贷“优惠”也很直接。

根据测算 5年期以上LPR从3.95%降到3.85%，以首套房贷200万元、期限30年、房贷利率LPR、等额本息还款方式计算，每月房贷可以少还116元，每年就是1392元，总的贷款利息可以节省41312元。

全国的房贷利率水平，据说也已经到了历史最低水平。

今年5月17日，人民银行取消了全国层面房贷利率政策下限，6月的全国平均新发放房贷利率为3.45%，同比下降了66个基点，环比下降17个基点。

只不过，美好的测算，代替不了几家欢喜几家愁。残酷地说，每一次降息，对于存量房贷，都是背刺。

目前很多人，尤其是背负着存量房贷的人们面对的尴尬现实就是：房贷利率一降再降，有些都已经在基准利率上可以再减十个甚至二三十个基点了，可那都是给新来者准备的，跟自己一毛钱关系都没有。

许多存量房贷的背负者，早年贷款时的利率是基准利率上还得加上几十个基点，就别说基准利率上的折扣了，哪怕是不打任何折扣的基准利率，眼下都是可望而不可即。

至于雨露均沾的LPR调降，那也得等到下一个年度还款周期再说。

这其中的不少人，又还是房价套在高位，利率贷在高位的“双高峰”站岗者。

真是应了那句话，宝宝心里苦哟。

2.

关于存量房贷利率降低的话题，已经是被长期呼吁长期讨论。

房贷利率的降低，并不能能弥补那些高位站岗的购房者们太多损失。

但是至少能在物质层面稍微减轻一点购房者们的利息压力，也在精神层面给予些许安慰。

一边数着买房的损失看别人低位抄底，一边看着比后来者高出一个多点的利率负担，左右打脸，谁心里能做到心如止水，不焦虑不憋气？

但就是这长久的呼吁，却也只是一遍又一遍地呼吁，政策层面依旧是选择只针对新购房者出利好，各种福利纷纷绕开已经买房的人。

这其中，政策层有难处。

目前的房贷利率政策处于两难状态，一方面，存量房贷体量巨大，又是银行最为稳定的长期收益业务，如果随时随地跟随各种政策调降利率，势必让银行损失一块巨大的利润，加上各种存量房贷利率的设定，又早有合同约束，要轻易更改，银行肯定不干。

但另一方面，如果存量房贷无法及时跟随各种政策调降，那与新增房贷之间的利差只会越来越大。那有能力提前还贷的人，一定会选择提前还贷，有能力购房的人，大概率也会选择继续持币观望。

道理很简单，明眼人都已经能看出来，大洋对岸的最强央行已经将高利率搞得自己压力爆表，正在频频吹风为降息做准备，加之喜欢低利率的懂王在新一任大统领的争夺中，赢面极大，降息只是时间早晚问题，利率下行也是长期趋势。

国内在经济下行压力下，为了稳定经济预期，央妈在降息问题上，必然也只是幅度多少的问题。

既然利率已经要走进下行通道，那越往后越可以等到更低的房贷利率，在楼市还不知道疲软到何年何月的时候，等待更低的房贷利率出现，会是那绝大多数人的第一选择。

种种政策大礼包放出来，本就是为了刺激大家尽快买房，但大家看到“先辈们”买到就是气到，早买多付利息的经历，当然会本能地选择等等再说。

结果就是，各种政策边际效应递减，甚至有意无意起到了阻碍刺激效果的反作用。

3.

千难万难，降低存量房贷，总能解开很多难。

千护万护，不降存量房贷，终究哪个都护不住。

对于想要保住利润的银行来说，存量房贷与新增房贷之间利差越来越大，只会倒逼大家想尽一切办法尽快提前还贷，就算不能全部提前还，也是能还多少是多少，还到就是赚到，最终还是要面对业务乏力，利润下降的问题。

对于想要入场的购房者来说，只要每次降低房贷利率都将存量排除在外，或是暂缓执行，大家就会有犹豫有观望，不少人的心态就会在等待观望中，变成非必要不买房，非必要不贷款买房。

楼市的现状正是如此，一边是提前还贷不断升温，许多银行提前还贷都要排长队等待再等待；而新房销售也没有像预期那样恢复，持币观望的情绪浓厚。

真相就是：存量房贷在尽力提前离场，新增房贷在尽力推迟入场。

也许有人早说，房贷合同条款都是谈好的，愿赌要服输。

但愿赌服输也要面对现实，许多购房者的压力确确实实太大了，楼市的压力更是大大大多了。

更何况拿合同说事前，还得扪心自问，当时的房贷利率条款上，购房者有得选么？有得谈么？

跟更何况此一时彼一时，当前楼市现实和预期，都已经与此前是天差地别的逆转，再以卖方市场环境下的利率条款来约束买方市场环境下的购房者，并不是聪明的选择。

4.

至少目前，稳楼市就是稳经济，楼市稳经济才会稳。

稳住房地产，对于经济的正面影响，将远远大于降低存量房贷利率对银行业的负面影响。

是时候当机立断了，建立存量房贷随贷款利率及时调整的机制，值得优先考虑尽快推进。

让存量房贷与新增房贷一致，或是大幅度缩小差距，既能够稳住存量者的情绪，也能够打消观望者们的等待，对楼市必定是促进，最终对银行对整个经济，也必定是助力。

存量房贷，真的该向新房贷利率同步看齐了！