央行彻底转向，7月的房地产已经疯了

我是紫沐，这是我第412篇日记。

有粉丝跟我说，他19年在天河东买了套房，21年的时候，最高浮盈接近200万。

因为吃到甜头，他同年在老黄埔又买了一套，打算再赚一笔。

结果三年过去了，当初天河东200万的浮盈，基本被抹掉。

老黄埔的房子，按目前的市场价去算，扣掉利息，还要亏30万左右。

他说很痛苦，折腾5年啥也没捞着，还越亏越多。

楼市接下来会怎么走，我们又能做些什么？

楼市现在有多惨？

这点，从操盘手态度的转变就能看出来。

前段时间央行发布了“二季度货币政策执行报告”，堪称创造历史。

整份报告，提及“房”字119次，“租”字57次，还专门开了一个专栏，分析未来买房投资价值。

这人设是彻底改变了。

以前的央妈就像个高冷女神，说话都是端着的。

绝不会跟你明说，要做什么，要买什么，全靠你自己猜自己悟。

但现在的央妈就像个带货主播，隔三差五就通过各种平台带货：

家人们，房子是好东西啊，未来买房出租的收益率将高于多数资产回报率，赶紧下单不会错。

过去几十年，你有见过这样的央妈吗？

以前的公开发言，都是跟你说楼市有泡沫，楼市有风险，买房投资需谨慎。

立了几十年的人设，都不得不改变，可想现在的楼市承压有多大。

看看7月份全国70城房价表，都跌疯了。

除了北京、上海和昆明，剩下的67个城市继续下跌，连强势城市，也没有好起来。

广州跌0.9%，深圳跌1.2%，厦门跌1.8%。

其中厦门和武汉，今年前7个月，已经累计下跌了13.2%和13.4%。

连7月的楼市数据，都没能企稳。

那更为冷淡的8月，数据能有多好看？

你说央妈能不急吗。

让央妈更急的，是最新的社融数据，让人看不到企稳的希望。

7月新增人民币贷款2600亿，低于预期的4500亿；

社会融资7708亿，低于预期的10200亿；

M1增速更恐怖，直接去到-6.6%，再创历史新低。

要知道M1的走势和房价关联度非常高。

那M1不反弹，房价又哪来止跌回暖的希望？

而且楼市不回暖，大家都不上杠杆，还把钱拿去还房贷。

相当于银行的利润持续缩水，金融系统同步承压，坏账率同步上升。

整个市场哀鸿遍野，这是央妈绝不想看到的场面。

如果看数据没什么感觉，那就看案例。

就前两天，牛奶厂华润天合成交了一套140㎡四房，成交总价698万，折合单价4.97万/㎡。

放在去年，类似的产品，单价要多少钱？

答案是9.57万/㎡。

相当于一年时间，房价腰斩接近50%。

事实也是如此，这套698万成交的四房，去年7月的挂牌价，还是1200万。

后面连续降价23次，降价幅度接近500万，这都能在海珠/万博，买一套刚改房了。

连华润天合四房，这种潜力板块的标杆产品，都跌得这么惨。

更边郊一点的板块，更老旧的产品，你说会有多惨烈？

与之相比，文章开头的粉丝，已经算幸运了。

那楼市是不是就彻底没了希望，这种状态还要持续多久？

其实房地产的底层逻辑，并没有发生改变。

它依然关联大量的上下游产业，依然能影响整个经济环境。

所以在基本面没变的情况下，楼市企稳只是时间问题，北京和上海就是活生生的例子。

但问题是，这时间要多久？

城市之间的分化，在这轮行情已经体现得越来越明显。

四大一线，肯定比其他二三线城市，要更快恢复元气。

但在四大一线中，广州大概率是最晚恢复的那一个。

今年前7个月，北京跌了6.7%，上海跌了6.4%，深圳跌了8%。

而广州，跌了9.8%，是最夸张的。

为什么呢，因为广州对土地财政的依赖度最高。

以前像恒大、富力、雅居乐这些地产商，每年能给广州带来几千亿的税收。

但现在这些地产商的情况，大家都懂。

当楼市预冷，为了回补这空缺的土地财政，广州很多操作都在变形。

像前段时间，连琶洲这种关系到城市发展命脉的板块，都改了控规。

而且接下来还有17宗地块，即将挂牌。

这短期剧增的供应量，肯定会扭曲广州核心资产的供需关系。

天量供应的地方，房价很难涨，这我想已经是共识了。

失去土地财政，广州正在饮鸩止渴。

问题是，广州为什么这么依赖土地财政？

说到底，还是产业的问题。

广州曾经的产业优势，正在面临巨大的挑战。

广州现在的产业结构，在城市竞争当中，已经占不到什么优势了。

比如汽车产业，广州曾经是油车领域的霸主。

但在快速崛起的新能源领域，广州没有拿得出手的牌，甚至比不上杭州和重庆。

整个产业结构，老化得非常厉害。

它不像隔壁深圳，已经完成了产业升级，拥有华为、比亚迪、大疆这类科技领域的独角兽，成为全国的科创中心。

所以当深圳基本摆脱土地财政的依赖，能游刃有余地控制供地节奏。

广州能做的，就只有吃教育和医疗的老本。

但产业是发展的基础啊。

如果广州不能抓紧完成产业迭代，那只会被另外三大一线，抛离得原来越远。

甚至，被强二线城市弯道超车。

所以琶洲的控规调整，我觉得是开了一个很不好的头。

相当于用广州的未来，换眼前的利益。（楼市这本书，翻到最后都是人性）

所以如何在土地财政和城市发展之间取得平衡，是广州能否重新蜕变的关键。

也是广州楼市，能否逆风翻盘的关键。

而作为个体，我们最应该做的，就是壮大自己的现金流，不要被赶下牌桌。

以时间，换城运。