中报“情报员”①|保利不保“利”

从“进三争一”成为“地产一哥”的如愿以偿，

到“保利不保‘利’”的现实困境。

这地产带头大哥，

着实有点不好当。

2021年，刘平接任宋广菊成为保利发展董事长，终于坐上了保利这艘巨轮的驾驶舱。

保利也一改过去谨慎低调的姿态，一脚油门冲了出去，并高调喊出“进三争一”的口号。

两年之后，保利如愿以偿登顶行业之巅。

但难题很快接踵而至。

对于刘平而言，他接手的是一个风云变幻的地产时代。

随着行业的深度调整，保利“地产一哥”的光环再也难掩利润连年滑坡、增收不增利、库存积压、夺地“后遗症”等现实问题。

归母净利“高台跳水”，毛利被友商吊打

今年上半年，保利营收约1392.49亿元，同比增长1.66%。

作为曾经年营收增速20%+傲视群雄的地产巨擘，1.66%的增速实在过于惨淡，不过，考虑到当下的行业环境也确实可以理解。

但让保利更扎心的是，归母净利润只有约74.20亿，增收不增利，直接来了个“高台跳水”——

同比暴跌39.3%！

这是保利发展自2013年以来，首次在上半年度出现归母净利润负增长的情况，也是其近5年来上半年度归母净利润首次跌破百亿元关口。

从2021年至2023年，保利归母净利润分别为273.9亿、183.5亿和120.7亿。

已连续三年下滑。

如果下半年不能守住底线，保利将再次陷入归母净利下滑的困境之中。

上半年，保利的毛利率为16%，与2023年全年水平保持一致。

乍一看还行，但实际上不论是跟过去的自己比，还是横向对比行业友商，都显得不尽人意。

2021年、2022年，保利的毛利率分别为26.8%、22.0%，也就是说，近三年，保利毛利率跌幅高达——

10个百分点。

再看身后虎视眈眈的中海和华润，23年毛利率分别为20.7%、20.3%。

兄弟们贴脸开大，毛利率被按在地上摩擦，“地产一哥”这心里不知是啥滋味？

谁来“背锅”，保利利润滑坡之谜

保利不保“利”，这锅谁来背呢？

保利官方的意思大致是：

“都是结转惹的祸。”

营业成本增加，营业收入降低，一增一降直接拖累利润表现。

中期业绩报告数据显示：

保利发展上半年销售费用、财务费用分别为31.22亿元和20.12亿元，同比增加2.99%和13.18%，其中销售费用增加为销售代理费及渠道费增加，财务费用增加为利息收入降低所致。

但大家心里门儿清，销售财务费用成本只是一个方面，真正引发保利利润滑坡的——

或许不仅与前两年高位拿地有关，也与保利的降价去库存策略紧密关联。

虽然近年来土地市场持续降温，但保利对土地储备展现了浓厚的兴趣，频频高溢价拿地扩大版图。

2020年，保利发展共拓展项目146个，拓展金额高达2353亿。2021年规模有所收窄，但拓展项目仍高达145个，拓展金额1857亿。2022年和2023年延续这一态势，拓展项目合计194个，拓展金额合计2972亿。

前些年“抢”下的高溢价和一些不那么优质的地块，如今成了拖累保利利润表现的“定时炸弹”。

按照项目结转周期，目前房企业绩体现，主要是2022年，甚至是2021年获取的项目。

而保利这两年的热情“夺地”，恰恰赶上了市场的不景气，进而拖垮了利润表现。

另外，在毛利率和降价去库存上，保利选择了后者。

今年，保利多地区域公司对外称“打响去库存攻坚战”。

广州、重庆、杭州、苏州、南京等不少项目七八折出售。

甚至出现了一些“亏本”去化的项目。

今年3月，保利在大本营广州的六个楼盘全部降价促销，其中保利翔龙天汇85折出货——

套均总价直降超100万。

引发老业主WQ。

今年4月，有业主在南沙区政府网站留言称：

“保利湾上开盘楼盘备案价2万3，最高卖到2万6，当时开发商捂盘惜售，对外宣称无房源，把优质房源放后面，留几栋不卖。这次清明节几十上百套房源低价销售，1万2每平米，这种毫无底线降价扰乱市场的行为，对于我们已购房的业主来说损失惨重。”

以价换量的背后，或许源自保利存货积压带来的恐慌。

保利在库存管理上似乎陷入了“越积越多”的怪圈。

上半年，保利存货从2021年的8017亿涨到8313亿。

行业寒冬下，本该是瘦身减负的时候，但保利的库存这几年间却又肥了一圈。

所以保利必须疯狂降价推盘，回收现金流。

今年一季度，保利的签约金额为629亿，同比减少44.8%。

于是，二季度保利开始疯狂推盘。

中报之时，保利的签约金额已飙升至1733亿。

对比毛利率来看，一季度为18.64%，二季度为14.57%。

如果按这个策略和节奏走，保利下半年的利润可能会继续探底。

经营性现金流净额大降339%，保利“急刹”

去年年底，保利做了一个极限压力测试。

测试后保利发现——

如果市场不好转，到今年年中现金流就会有危险。

一语中的。

上半年，保利保持了连续六年经营现金流为正的成绩，被大破金身。

从71亿到-171亿，保利的经营性现金流净额上演了一次339%的巨幅跳水。

对此，保利解释称：

“经营性现金流净额下降主要是因为支付上一年度拓展项目的土地款同比增加”。

在这个“现金为王”的时代，保住现金流的重要性不言而喻。

上半年，保利拿地上谨慎了许多。

多省未落一子，只拓展了12个项目，总地价百亿出头。

而去年同期，这一数值为41个，总地价超700亿。

据说，现在保利对地块的利润率要求是——

15%。

然后是以销定产，去化不好的三四线基本不拿地。

显然，登顶之后——

保利开始踩下“急刹”了。