广东
我是紫沐，这是我第415篇日记。
保利在6月份拍下的鹤洞汽修厂地块，即将开盘，命名保利雅郡。
110%使用率、全南向、270°飘窗、2.4低容积率...
被很多媒体宣传，即将要血洗广钢。
其实保利雅郡现在的打法，和我6月份做的预判非常像。（醒醒吧，时代变了）
就是做刚需，发挥近地铁+高使用率优势，玩性价比。
2T5户，28-31层，2.4低容积，这种偏刚需-刚改的条件，拿来做刚需产品，这种反差杀伤力很大。
会给刚需买家一种高质低价，占了大便宜的感觉。
户型定位很纯粹，69-87-109㎡，就三个面积段，四个户型。
其中69㎡有两个户型，一个是单边，使用率没啥问题，美中不足是没有做1.5卫，作为新规产品有点遗憾。
87㎡布局很经典，迭代的地方是主卧270°的u型飘窗，尺度更大，更有改善质感。
109㎡其实也是经典款，把刚改面积段做出改善的质感，大方厅加长阳台，没什么吐槽的地方。
所以保利雅郡是不愁卖的。
就凭地铁上盖+新规户型，叠加低容积和性价比，200多套货，清盘不难。
很多人猜测，保利雅郡会不会卖5万+。
因为在很多文章，都反复强调保利雅郡地价不便宜，有高开可能。
但说实话我觉得都是噱头。
前期这么造势，只是为了低价开盘的时候，落差感更强，到时候又有噱头可以宣传罢了。
因为很简单，你看看保利珠江天悦，一线临江高端改善定位，也就5万+而已。
保利雅郡这种两栋楼的类单体小盘，没有高开的底气。
预计等真正开盘，均价会在4万左右。
至于很多人把保利雅郡跟广钢比，觉得会血洗广钢，我觉得有些过了。
因为保利雅郡和广钢的客群，完全是两类人。
买雅郡的不会考虑广钢，买广钢的也不会考虑雅郡。
雅郡的客群，更多是中西部上班、没小孩的年轻刚需。
雅郡的交通便利性和性价比，就很匹配他们的需求。
但买广钢的，普遍是家长群体，对学位要求很高。
而雅郡的学位，有很强的不确定性。
从拿地到现在，虽然一直说对口省实二小，但从开发商到媒体软文，都只是擦边，没有官宣。
对家长来说，很难接受拿小孩做赌注。
另外就是噪音问题，雅郡西侧和北侧都是大马路，车流量极大。
这也是家长群体很抗拒的负面因素，他们得为孩子的睡眠质量考虑。
所以把广钢和保利雅郡混为一谈，只知道强调两者的使用率差异，有点过于偏颇了。
广钢房价，我觉得已经回调得差不多了，性价比挺高，成交数据也能看出这一点。
特别对在中西部工作，有学位需求的买家来说，广钢很合适。
因为学位房这东西，需要沉淀。
新盘引进名校，只能说是配套了教育资源，需要时间夯实，才能叫学位。
而广钢的教育资源，就是经过夯实，有成绩可以验证的。
靠两栋楼血洗广钢，当笑话听听就好。
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