2024年房地产最大的雷终于快爆了！

01

2024年注定是个还债大年。

所有人都在努力修复自己的资产负债表。

政府（城投）在修复资产负债表，努力砸锅卖铁，部分城市已经开始销售保障房了。

企业在修复资产负债表，也不扩大经营了，即便产能爆了也坚决不扩产，而且还在一直开源节流、裁员降薪。

个人在修复资产负债表，稍微攒点钱也不去创业了，而是乖乖的去银行排队提前还贷。

说到修复资产负债表，最熟悉的就是日本。

不同于国内环境的各种艰难，隔壁的日本可是一片歌舞升平，大学生毕业了根本不愁找不到好工作，甚至现在日本企业在争抢大学毕业生，只要入职就发奖金。

30多年前，日本可不是这样的啊。

当时日本比我们还惨，毕竟是硬着陆，所有人手里的钱几乎一夜之间变废纸，大家都背上了沉重的债务，也不再宣传能买下整个美国了，不再宣传日本1亿中产每个人都买得起LV了。

把整整一代人作为代价，以自我为燃料，30年间不断开源节流，降低负债，修复资产负债表，这才有了现在这一批大学生的黄金岁月。

平成废宅不是自己想当废宅的，而是时代不给到你好条件，不允许有这么牛P的人存在，有条件谁不想当昭和男儿嘛。

中国采取了和日本截然不同的着陆方式，软着陆，让所有进城的人都扛起了债务，在最近这几年里节衣缩食、努力还债。

02

在修复资产负债表的过程中，有些人动了其他心思，比如把自己较高的房贷利率，转换成了较低的经营贷。

3年前，中国的房地产来到了回光返照的时刻，当时你会看到非常多的大开发商，争抢着去拿高价土地，各城市地王层出不穷，有些开发商还捂盘待售，甚至有些还自己举报自己，就是为了暂时不销售，从而后面卖的更贵。

2021年楼市这最后的疯狂里，有些银行光是上半年就把全年的贷款额度给花完了，很多人的房贷都批不下来，即便有房贷，利率也都非常高。

所以当时很多人就动了歪心思，去借经营贷买房。比如500万的房子，借了300万的经营贷，当时还只要3%多的利息，比5-6%的房贷要便宜的多、额度还高。

比如经营贷利率3.85%，房贷利率5.4%，贷款300万，用经营贷买房的话就可以少还60多万元，这样的利差成了推高房价的动力。

但所有东西的背后，都是有一个价码的，经营贷的价码就是：

期限。

经营贷的期限普遍很短，一般都是3年左右，少数能贷到10年。到期需要全部还掉后，就得重新评估抵押物的价值进行续贷。恰好今年就是第3年了。我身边也有好几位朋友办了经营贷，今年陆陆续续到期。

但现在的问题是，房价降了啊，你的房子不值那么多钱了，房产的评估价也大幅下降。

比如我身边真实的案例，房子总价500万，首付200万，贷款了300万，但现在的评估价就只剩下200万了，房子的评估价还没贷款多。。。

评估价下调就意味着在本次评估过后，银行降额了，购房人能够申请的钱变少了。所以在借新贷还旧贷的过程中，需要购房人先将旧贷的缺口补齐，这会面临着很大的资金缺口。

03

这种情况下，你能怎么办呢？

自己手上一时间又凑不出那么多钱来，就只能找中介来过桥，过桥费又是一笔不小的开支。

我身边就有专门做经营贷的中介朋友，他经手了50多个客户，到期后没有一个人可以自己掏钱还上的，只能再找中介过桥，找银行续贷。

借新还旧、饮鸩止渴。

按揭房贷虽然也是一笔巨债，但它是一笔稳定可续的长期债务。稳定性是一个非常大的优势。它不会提前催你还款，带来山一般的压力。而经营贷则是短期债务，没那么稳定。

经常有人问——要不要把自己的房贷，换成更便宜的消费贷，经营贷？“现在自己每天都接到电话，对方说是XX银行的人员，可以帮我申请更便宜的贷款。”注意了，别瞎换。

房贷确实是普通人能借到的最便宜的贷款了。

现在的环境下，稳定二字非常重要，包括提前还房贷，也要多考虑一下未来，不一定非得把所有老底都拿出来还款。

那这个经营贷的规模有多大呢？

我搜了下中国人民银行给出的一些数据：

2018年，经营贷余额为37.82万亿元。

2021年，经营贷余额为48.14万亿元。

2023年，经营贷余额为64.38万亿元，同比增长14.7%

2024年1-3月，经营贷余额为68.94万亿元，同比增长12.7%

2024年1-6月，经营贷余额69.53万亿元，同比增长10.6%

2021年到2024年，中国的经营贷余额从48.14万元增长到了69.53万元，增加了20万亿元，年增速高达13%，几乎是中国GDP增速的2倍多。

当然，这增加的20万亿元经营贷，并不都是用在房地产上了的，但在实际操作中，一些企业和个人通过注册壳公司或虚构贸易背景等方式套取经营贷，用于购买商品房或偿还债务。

现在的我们能怎么做呢？

慢慢熬、用时间换空间，降低负债，修复自身的资产负债表。

若无必要，勿增实体。

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