全运村、玉兰花园，同板块为什么比其他小区的贵

电影界有一种奇迹，叫“自来水”式的口碑传播。说的是粉丝自发宣传，形成口碑浪潮。很多国产电影的票房奇迹都来自“自来水”的传播。

在济南楼市圈，最强大的“自来水”力量大概是绿城。

去年，蟠龙山脚下的地块土拍，保盛和绿城正在激烈争夺，一位东山府的业主在群里说“必须得绿城拿”，对绿城的好感和期待溢于言表。

这大概是济南人对绿城的第一反应：交给绿城，总有惊喜。

蟠龙山地块虽然没有拿下，旅游路旁、韩仓河边上的潘田B-1地块却传来喜讯——绿城将担纲产品设计、建设工作。绕城高速内的低密地块，位置更好，更稀缺。

关键是，这是绿城+旅游路，济南豪宅市场最激动人心的顶级配置。

周末凤栖和鸣举办案名发布会，很多人就是奔着惊喜来的。

现场一聊，都是绿城的老朋友。很多是绿城的老业主，准备在绿城再升级一次。还有很多是旅游路的老业主，不想错过“绿城+旅游路”的难得机会。

发布会现场，不少人都在举着手机录视频。发布会还没结束，来自绿城业主的一手资料已经在朋友圈、短视频平台传播开来。能吸引这么多业主自发给新项目宣传的，也只有绿城了。

绿城的项目，可能是济南自带流量最多的项目，有着庞大的粉丝基础。

从2007年开发全运村，到现在已有17年时间。绿城在济南交付了10+项目，超过1.6万业主体验过绿城的美好生活。数据显示，绿城业主复购率超过50%，远超10%—20%的行业标准。

济南 全运村

很多老业主会把绿城的房子推荐给他的亲朋好友，和朋友一起住绿城。据统计，绿城“老带新”比例高达30%以上，同样远超行业水准。

在案名发布会之前，中指研究院·中指调查刚刚公布了《2024中国房地产顾客满意度调查报告》，济南绿城再度荣登城市居住满意度榜首。这个数据，是业主一票一票投出来的结果，绿城蝉联榜首已经有十几年。

有的品牌还在追求触达客户，有的消费者已经在追随品牌。绿城用17年的时间，10+作品，让济南见证了真正的“品牌号召力”。

在济南，绿城、旅游路，一个是品牌号召力的天花板，一个是豪宅IP的天花板。

旅游路，是济南公认的豪宅板块，是豪宅身上最令人向往的价值标签。

这里云集了济南浓度最高的豪宅，旅游路沿线楼盘房价动辄3万+就是最直观的体现。即便如此，济南富豪群体依然坚持“买好房子肯定还是优先选旅游路”。

“一条旅游路，一带富人区”的美誉里，绿城大概是贡献最多，影响力最大的开发商。绿城+旅游路，在济南已经创造了一个又一个奇迹。

2007年，全运村横空出世，引得一众讲究居住品质的有钱人争相收藏，一亿一栋的传说就发生在这里。

十几年过去，全运村二手房依然保持较高行情，市场影响力依旧。一些组团，二手房价格达到3万-5万/平。

和全运村一山之隔的玉兰花园，不仅是汉峪片区房价从八九千到三万+的见证者、引领者。更凭借超高品质让小区二手房价格持续领涨片区。看了一套玉园的成交价，单价已经到了4.3万/平。

如果说全运村让济南人见识到豪宅的经久不衰，穿越时间的价值，同样在旅游路上的玉兰花园，让济南人见识到高品质带来的价值溢价，才是穿越周期的资产压舱石。

时至今日，玉兰花园业主提起自己的明智选择，哪个不是骄傲之情溢于言表。

今年的二手房市场多数下行，从二手房网站表现来看，绿城房子的保值能力堪称走出了独立行情。

无论是初代豪宅全运村，还是汉峪片区的王者玉兰花园，二手房价格普遍比周边楼盘高出10%—20%，部分房源甚至翻倍碾压。

其中的价值溢价，来自绿城。

绿城业主的高复购率、居高不下的老带新比例、购房者对绿城的品牌好感度，不只是源自绿城带来的生活，更有绿城楼盘在二手房市场的独立行情：

是穿越时间还能历久弥新的好房子，更是足以穿越市场周期的资产硬通货。

当绿城与旅游路再次相遇，市场的期待又一次被点燃了。

济南凤栖和鸣，以其2.3的低密容积率，旅游路旁的稀贵位置一直备受关注。瑞马拿地后，宣布将联合绿城、保利共同开发，绿城负责产品、销售，保利负责物业，堪称济南楼市的王牌集结号。

有中介坦言，旅游路的地段，加上这个品牌配置，溢价一下就上来了，估计一推向市场就得靠抢才行。

规划亮相时，产品的豪宅属性一览无遗，有不少亮点值得关注：

1，足够低，足够大，面积段在约143-290㎡，户均面积约170㎡。这么高的户均面积在大型社区里十分罕见，保证了业主圈层的纯粹性。

2，足够罕见，绕城高速内难得的洋房供应。一期、二期规划小高层产品。三期规划9-10层洋房产品，一共才222套。

3，高配会所空间，创新双会所设计。从规划图来看，一期、二期均规划了地下庭院，下沉庭院结合架空层、景观组团，形成超大规模的休闲空间，这样的双会所高配社区，在济南还是头一次看到。

4，公建化外立面，玻璃幕墙搭配铝板线条设计，绿城的建筑风格向来鲜明，一如既往的高颜值。

外立面效果图

在案名发布会现场，凤栖和鸣披露了很多产品细节。比如拿出了 Phoenix Project（对 TOP 级凤起潮鸣进行的再创作）的创新成果，比如，主入口大堂净高达约8m，面宽超过70米，比如济南首个女王私享会所……

能超越绿城旅游路豪宅的，这一次，又是绿城！

17年间，绿城用一代代豪宅作品，赋予旅游路全新的定义。

在旅游路的奥体时代，全运村扛起济南豪宅的标杆。在汉峪时代，玉兰花园创造豪宅的价值奇迹。如今，沿着旅游路向东，莲花山的凤栖和鸣，正在定义旅游路的下一个豪宅时代。

从全运村、玉兰花园到凤栖和鸣，旅游路，正在以绿城为坐标，定义每一个时代的济南豪宅。

可以说，只有绿城才能定义旅游路，而凤栖和鸣，是绿城再次定义旅游路。

在产品力以外，凤栖和鸣带来更多的是期待。每一位凤栖和鸣的潜在业主，都在期待能复刻全运村业主、玉兰花园业主所经历的价值神话，期待能成为旅游路的下一个豪宅经典。

在凤栖和鸣发布会现场，一位旅游路的业主坦言，对凤栖和鸣，想要的不只是高品质，更希望它能超越全运村、玉兰花园的价值潜力。

旅游路的地段？绿城的品质？富豪区的溢价……对于全运村、玉兰花园二手房的亮眼表现，每个人都有自己的理解。你觉得让全运村、玉兰花园业主二手房溢价居高不下的原因是什么？评论区里聊聊。