懋源卷土重来，解密顺义楼市真实现状

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9月12日，北京的一块土地的出让引起了房地产圈的关注。引发关注的不仅是这块地是超低容积率，更是拍这块地背后的房企——懋源地产。

作为民营企业的懋源地产，选择此时出手拍下这块北京顺义仅为1.1容积率的地块，这卷土重来的意味，气动机是在“抄底”，还是“兜底”？对于顺义的市场而言又意味着什么呢？

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DICHAN SHIYIYAN

豪宅专家懋源卷土重来

9月6日，北京市规划自然资源委网站发布2024年度第三轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及7宗地，土地面积约29公顷，建筑规模约56万平方米，其中海淀2宗、通州2宗，丰台、顺义、昌平各1宗。清单内项目将于9月30日前供应。

其中，9月12日的一块1.1低容积率地块开拍。懋源以43.2亿元拿下顺义后沙峪地块。综合楼面价约2.67万/平方米，销售指导价为6.1万/平方米（允许±10%浮动）。根据挂牌文件，该地块土地面积约为17.11万平方米，总建筑面积约为18.59万平方米。其中，SY00-1801-0105地块为托幼用地，由竞得人负责建设后无偿移交给相关部门。

值得注意的是，此地块控高只有24米，大概率会打造别墅或大平层产品。

此次成交地块全名为顺义区后沙峪镇西泗上村棚户区改造土地开发项目SY00-1801-0104、0105、0106、0107地块R2二类居住用地、B1商业用地、A334托幼用地。其中，SY00-1801-0104、0107地块为二类居住用地，总用地面积约为15.79万平方米，总建筑面积约为17.37万平方米，容积率为1.1，限高24米（局部可达36米）；SY00-1801-0105地块为托幼用地，由竞得人负责建设后无偿移交给相关部门。

还有一个信息，就是此次共发掘墓葬3座，均为竖穴土圹砖室墓。编号为M31、M32、M33。随葬品较少，有绿釉陶罐、铜钱、铁扣、白瓷碗、陶罐等。根据开口层位、形制结构和遗物特征推断，该批墓葬时代为唐代时期。

地块东侧紧邻亚洲残奥委员会体育训练中心，再东面是北京友谊医院顺义院区，南侧紧邻温榆河公园，距罗马湖公园约1.5公里，到祥云小镇直线距离约3.7公里，比较宜居。

不过，此地块距离地铁较远。西侧距离地铁17号线未来科学城站直线距离约3.6公里，东侧距离地铁15号线后沙峪站直线距离约4.7公里。自驾比较方便，地块北侧紧邻机场高速。

拿地的懋源从经济适用房起家，现在是豪宅专家，属于京城老牌房企之一，多年前曾创造出北京西三环夏家胡同以及孙河核心区的地王。其成立至今已开发逾 220 万平方米物业。比如太阳宫的红玺台、孙河的懋源璟玺、天竺的懋源璟橒等。最近热剧《凡人歌》中懋源璟玺也出镜了。现在懋源落子后沙峪，还是有点期待的。懋源璟橒在北京3000-5000万元奢享级别墅中排行第一。

懋源地产已成为了低迷市场中一个典型的存活样本。未来，或许它还会打造更多惊艳的产品。

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DICHAN SHIYIYAN

顺义楼市真实现状

懋源新地块所属的后沙峪板块，有很多国际学校，再加上有小阿那亚的称呼，在顺义楼市也算是第一板块。目前有新房三足鼎立，但价格已经在悄悄往下探了。

星宸和煦以110/126平户型为主，基本每个户型都赠送了防火挑檐和设备平台，长度等于房屋面宽，整体看相当于一个全落地的室外阳台。110平方米得房率为100%，126平方米得房率为102.39%，143平方米得房率为100.95%。祥云小镇旁的配套，直接拒绝了价格战。

建发观云高装标+会所+苏式园林，133平四居，大阳台当时确实引起了轰动，这部分面积完全赠送。

璟上兰园地块排布有bug，重点要选好楼栋，建议关注后沙峪的稀缺户型105平三居。

还有仁和、主城区、马坡等新房众多，整体看来，顺义是一个刚需和改善都能选择的区域，跨度从200万到上亿元的房子都有，因此逐渐成为北京楼市的热点区域。数据显示，2023年顺义新房累计成交6914套，位列全市第一。今年上半年，顺义新房成交2046套，仅比昌平少成交28套，排名全市第二。根据克而瑞统计数据，今年7、8月顺义区新房市场共成交749套房，与昌平区并列排名第三。

顺义楼市的产品总能领先市场，比如低密洋房、百分百得房率，大阳台等都是从顺义开始的，足见顺义新房更注重产品品质和生活体验。如果同样是近郊的昌平，4万＋的体验感就会稍差。

比如阳台，2022年后沙峪罗马湖畔中海湖光玖里打响了顺义阳台第一枪。从今天的眼光看，湖光玖里115平米三居依然很能打，南向三面宽，LDKT一体化设计，南北通透，实用性很强。

御湖镜开启了顺义的“防火挑檐”时代。120平三居客厅面宽4.05米，主卧面宽达3.7米，比和光瑞府客厅面宽还要多出10公分。

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DICHAN SHIYIYYAN

土地市场降温

懋源拿下的顺义后沙峪地块，属于北京第二轮供地中的一块。数据显示，今年北京第二轮供地共拟出让23宗地块，截至目前，只有10宗地成功转正。除了刚拍的后沙峪地块，还有大兴西红门地块，丰台中关村科技园地块，通州宋庄地块，丰台新宫地块，延庆地块待出让。

数据显示，8月北京新房成交均价约51780元/平方米，环比下降9%，同比下降18%。如今北京在售新房中，网签均价高于指导价的楼盘寥寥无几，高于指导价的新房基本在海淀和朝阳，且也只是微涨。比如十八里店板块仅高于指导价1000元/平。

住建委数据显示，截至目前，北京已获得预售证的新房库存量超8万套，库存去化周期超18个月。业内人士表示，供应量大会给新房市场带来压力，再加上二手房“以价换量”冲击，房企也会考虑到现实销售流速而谨慎拿地。这也是土地市场降温的原因之一。

但十一郎认为，懋源作为民营房企，此次在低迷期的市场中大手笔出手顺义后沙峪，对市场信心势必有一些提振作用。

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