存量房贷利率降了0.5%，只是一个开始？

降了降了，终于降了~

央妈长一声令下，房贷界炸了锅！

前几天十一郎写的一篇文章《，让多少二手房房奴们望眼欲穿，今天，政策终于落了地。

今天（9月24），中国人民银行行长潘功胜在国新办发布会上宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在 0.5个百分点左右。

同时，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例将全国层面的二套房贷款最低首付比例由 25%下调至 15%。

这简直就是给房贷一族发了个大红包——存量房贷利率降啦，首付门槛也低了，银行被点名：“快给老铁们减减压！”

怎么样，这个降幅您还满意吗？

很多房贷一族从两个月就盼政策落地，到真正落地时还是会有“差点意思”的感慨，力度还是弱，这是很多人的体感。

举个例子可能更直观，以30年等额本息为例：100万的房贷每月能省296元，500万的房贷每月省1481元。

是否看到了希望？虽然，这个幅度多少差点意思，只能说稍微减轻些压力，对提振消费的刺激有限。

十一郎认为，本次调整虽然幅度有点毛毛雨，但对于提升民众预期以及保持房地产市场稳定，的确也起到了些作用。不管如何，这是一个开始。

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DICHAN SHIYIYAN

不论如何，存量房贷款利率的下降，释放了正向的信号，对大家有了新的影响。

第一，平均降幅0.5个百分点左右，这次无论是首套房还是二套房都会降，只要你有房贷都会降，预计对于二套存量更有利。

这里需要注意的是，央行给出的是一个范围，是“平均”降低了0.5%，但具体你家房子降了多少，还要视不同城市和地区的具体落地细则。

以北京为例，目前新的首套商贷利率3.4%，而2019年-2023年间买房人存量房贷利率在4.75%左右，甚至更高，两者利差超1%。

按央行最新消息，则北京存量房贷利率的55基点（首套）及105基点（二套）将可能取消。若取消加点，房贷利率将变成3.85%。

央行指出，年内还将下调7天逆回购操作利率、中期借贷便利（MLF）0.2%左右，从目前1.7%降为1.5%，引导LPR和存款利率同步下行，保持商业银行净息差稳定。

第二，对于已购房群体再次入市或有提升效果，由于减轻月供压力，不排除有部分购房者会考虑再次改善或者为父母、子女新购房产，或者旅居、养老等多样化的房产购置需求，但这类需求预计占比不高。

第三，对于已购房群体来说，存量房贷利率下调，惠及5000万户、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息1500亿。

当房贷利率下调或还款压力减轻时，家庭将有更多可支配收入用于日常消费、教育、医疗、娱乐等其他方面，更有可能增加在非住房领域的消费支出。

但能刺激多少消费是个未知，毕竟0.5%的房贷利率，对于500万房贷的家庭来说，省下来的千把块钱，能干点啥因人而异，毕竟现在的菜价那么老高。

另外，关于降低二套房首付的政策，纵向观察，本轮二套房首付调整，已降至2000年以来二套首付最低，直接统一了首套和二套的首付比例，预示着房地产市场将有望不断走出低谷，市场复苏的力度或不断增强。

这又会带来哪些影响呢？十一郎认为，第一会激发市场需求，降低了购房的门槛，这对有改善型住房需求的客户是一个利好，特别是在一些经济发展较快、人口流入较大的一二线热点城市，这种潜在需求更为明显。

从二套需求来看，投资性需求已经离场，当下入市的皆为自住性需求。以北京为例，北京楼市需要更多活水保持市场稳定。

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DICHAN SHIYIYAN

降低存量利率、降低二套首付比例，这在过往是从来没有过的政策，也能感受到，当下房地产市场的压力，房价也已经处于底部。

一般来说，较低首付比例意味着购房者需要承担更高杠杆率，如果房价再次出现大幅下行，将会直接影响到购房者还本付息，也或将进一步加大金融风险。

当前，北京楼市成交量和价格出现再下滑趋势。当然，降低存量房贷款利率只是推动经济循环的一个催化剂。

任泽平认为，当前我国的短期经济运行状态不容乐观，经济持续下行甚至超调。应该推出一揽子刺激经济、提振市场信心的措施，规模在10万亿元以上，包括地方化债、新基建、消费补贴等，采取特别国债、超长期国债、央行再贷款等工具，民众获得感要强。

当然，加上如果北京限购放松，社保五改三等政策都一一落地，也大概意味着楼市止跌企稳。只是这个过程到底要花多久，无法预测。

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