利好之后，重新审视万博房价

我是紫沐，这是我第418篇日记。

有粉丝说，距离我上一次写各版块分析，已经过了几个月。

期间很多楼盘都有大幅调价，能不能根据最新价格，再重新写写。

嗯，这确实是个好选题。

毕竟我的楼市理念，选筹比择时更重要。

这第一篇，就从万博开始吧，最近问的人比较多。

后续会陆续更新其他板块，可以mark一下。

在正文开始之前，再回答一个最近问得比较多的问题：

现在是不是抄底时机？

其实答案都藏在近几篇文章里。

和突然兴奋的大V不一样，我始终认为，现在不是反转，还在努力止跌的路上。

很多人把股市那套拿来说事，说股市能瞬间跳涨，楼市为啥不行？

因为股市是政策市。

它可以靠货币政策强行拉涨，而且门槛很低。

比如手里拿着10几万，存银行看不上，做大额投资又没资格，投资渠道其实很少。

这时候操盘手跟你说，股市会有波机会，你跟不跟？

一堆人就这么冲进去接盘，把股市给拉起来了。

但楼市不一样，楼市门槛很高。

就算操盘手利好尽出，很多人都没能力跟。

10几万首付，做房产投资，和送死有什么区别。

所以楼市复苏更看重基本面。

供过于求的趋势减缓，能止跌。

供需平衡，能回稳。

经济什么时候起来，就业什么时候稳定，老百姓什么时候有钱，决定需求。

土拍什么时候能克制，新房什么时候能停止内卷，决定供应。

而楼市现在的供需关系如何，距离供需平衡还有多远，我想大家都心里有数。

所以如果有实际住房换房需求，那可以买。

毕竟我们确实走在止跌回稳的路上。

但你说要抄底做房产投资，我是不建议的。

别看那些开发商个个发海报要涨价，等这波情绪过了，依然还得求着人买。

别把股市追涨杀跌那套搬到楼市来，这完全是两码事。

如果哪天楼市跟股市一样，变成彻底的政策市。

我想以房子自带杠杆的属性，没人能承受股市那样的剧烈波动。

回到万博本身。

万博不值得做投资。

这种增量供应巨大的地方，是没有稀缺性可言的。

但它挺适合自住。

在东进南扩还被人们挂在嘴边的时候，万博经常被拿来和老黄埔比较。

现在几年过去了，很明显，万博略胜一筹。

城市界面、商业配套、地铁密度、教育资源，整体的居住舒适度，万博都比老黄埔要好很多。

如果你在天河上班，我觉得万博是比老黄埔更宜居的选择。

当然，同等价位，如果你是在西部上班，那建议看看广钢或者花地湾，通勤会更舒服。

现在买万博，新房比二手要香不少。

从居住体验上说，新房实用率更高、户型设计也更合理。

从保值角度，考虑到退出机制，如果现在买二手，等后面万博这批新规房进入二手市场，竞争力会完全不够打，也更难做到保值。

万博和樾府除外。

万博和樾府综合素质很能打，也是万博第一代六边形。

真论居住舒适度，我觉得比越秀万博城要好不少。

之前最大的诟病是贵，吐槽过很多次，一手买入的基本都套了。

但现在和樾府开始陆续进入二手市场，遇到急售的业主，价格合适完全可以捡漏。

而新房里面，主力楼盘就两个：

长隆万博悦府和越秀万博城。

为什么没有耀胜新世界？因为竞争力太弱。

不管软文怎么去包装，耀胜新世界的户型产品，就是不够打。

实用率只是一方面，更重要是产品线很乱。

最终导致的结果，就是业主圈层不够纯粹，等进入二手市场，是不小的利空。

叠加溢价偏高、学位靠蹭的缺点，对比万博悦府和万博城，缺少竞争力。

万博悦府称得上万博第二代六边形。

对比第一代六边形和樾府，在学位和产品户型上，做了进一步迭代。

但它同时继承了和樾府最让人诟病的缺点，就是溢价。

万博悦府最新均价，是6万+。

这个价格，都快赶上天河、海珠这些板块的标杆新盘了。

而且隔壁越秀万博城，对它的压制力非常强。

论品质，万博城的学位、配套、户型，都不输万博悦府。

除了位置偏了点，通勤没那么便利，其他属性没有明显差距。

更要命的是什么，万博城是接近万套供应的超级大盘。

而这个超级大盘，目前位置最好的组团，均价也不到5万。

那6万+入手万博悦府，很可能会重走和樾府业主的老路：

住着是舒服，但一算账，是亏的。

所以万博悦府，如果真要买，一定得是自住买家，并且长期自住。

不然等到置换那天，都未必能回本。

至于万博城，我觉得更像一个房价稳定器。

这种接近1万户的超级大盘，如果后续弱势组团定位300-400万总价，对番禺房价是一波洗牌。

比如大石、南浦、洛溪、番禺广场、市桥、祈福、亚运城这些板块的业主，就很可能成为万博城的潜在客群。

只需要把房子卖掉，再加百来万杠杆，就能在地段、配套和学位上，都获得全面升级。

对自住买家来说，诱惑力很大。

但由于万博城自身的体量，内部存量竞争严重，价格很难往上冲。

也就意味着，整个万博的房价，都容易被万博城给平衡掉。

所以万博城很像是万博的缩影。

不适合投资，但自住挺不错。

如果你当下有买房换房需求，万博值得去了解。